夜猫子的BLOG

　在当前中国的制度结构及金融体系约束条件下，不少地方的房价早已推到十分危险的高位，如果说国内商业银行仍然不引以为警惕，反之，要突破现行的制度规则把房地产市场个人信贷风险进一步放大，那么中国式的次贷危机也就不远

欲了解更多详情请登陆: 中国式次贷危机?

　在武汉，房产和统计部门联合发布的数据说，今年一季度全市商品住房销售与上季度相比降幅达56%，创下10年最大的跌幅；在北京，由于还款压力加大、租金远远还不起房贷，精明的温州人认为逃离市场的时候到了。

房价拐点众说纷纭，且看中国财经报道的文章，

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房价拐点只是假象-（中国财经报道）

2007新财富500富人榜

money.163.com/special/002529DM/2007r500.html

亮点一：普通住房享受优惠标准

原文回放：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　亮点二：保证经济适用房、廉租房

原文回读：加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。

　　点评：当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一，因此，保证经济适用房供给是平抑房价的重要措施。

　亮点三：保证中、小户型住房

文回读：城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

　　点评：住房是一种生活必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。

亮点四：使房屋销售透明化

原文回读：加强市场监测，完善市场信息披露制度

　　各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

　亮点五：炒地行为将被依?ㄖ浦?

原文回读：加大土地供应调控力度，严格土地管理

　　各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

　　要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

亮点六：期房将被禁止转让

　原文回读：切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

　亮点七：利用税收调节房产二次销售

文回读：调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

　　要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上、 2.单套建筑面积在120平方米以下、 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

                                                          2007年04月28日 15:30:15 中财网

以取消福利分房为标志的房改已进行9年，而时下，一些地区的党政机关、大企业集团，却不断推出多样化的住房实物福利分配。委托代建、定向开发、团购商品房……一股愈演愈烈的集资建房热开始蔓延全国。中国社科院的一位专家指出，目前住房市场存在很大不公平，相当多的权力机关享受着优惠的集资房，最具购买能力的垄断集团购买的也往往是最便宜的政策房。
　　我权且把这种现象概括为住房支出的"贫富倒挂"。
　　集资建房等建房方式，因为享受了经济适用房的政策而降低了房价，减少了支出。经济适用房政策的优惠主要体现在两个方面，一个方面，是成本价销售，不存在被开发商赚取利润的情况，另一个方面是，经济适用房减免税费，本该进入国库的那部分被免除了，这也直接降低了房价。
　　按照国务院参事任玉岭的调查，全国各地住房开发的建筑安装成本，每平方米是600元左右。这个数字在各地大致是一样的，也得到一些建筑企业的承认。每平方米600元的建筑成本，到了市场却翻到了数千元上万元，这期间近乎10倍的差价，就是开发商的利润和政府的税费以及灰色成本。有报道指出，包括土地出让金在内的各项税费，占房价总价格的30％甚至更高。现在，在一套房子动辄数十万上百万的情况下，买房者仅仅因为买房而给政府交纳的税费，也是数以万计甚至数以十万计。这些名目繁多的税费，不管是由购房者去交纳还是由开发商去交纳，最后统统由购房者承担。如果是经济适用房，上缴政府的这类税费几乎全被免除，受益人直接从政府税费减免中得到的实惠，就达数万以至数十万元，购房压力豁然减轻。
　　税收减免，在财政上叫做"税式支出"。就是说，减税与财政直接给予补贴在本质上是一样的，是政府财政的一项支出。强势单位享受经济适用房，享受了政府"税式支出"的补贴，而其他弱势买房人，则还必须交纳相应的税费为社会积累财政资金。税收有两个极为重要的原则，一是公平负担，二是量能负担。在目前这种住房补贴格局中，负担能力强集团得到了免税政策，收入低而不稳定的人，无法因为负担能力低得到减免，反而必须负担更多的税费。这既不符合公平原则，也不符合量能负担原则，形成了住房市场贫富倒挂的局面。
　　在目前种种利用政策争取廉价经济适用房的过程中，党政机关垄断行业尤其领导干部的住房面积，也远远超过经济适用房的面积限额。新华社报道披露说，江苏省电力系统的一家公司，通过集资建房的形式，为企业职工修建了一片双层连排别墅，有的面积达到200平方米左右，并配有车库。你超面积使用多了，别人的份额就被你侵占，土地价格就上涨，别人买房子的时候就必须支付更高的地价。当别人为立锥之地而付出高昂的土地价格，而你却以免费的形式占有大面积土地时，就形成对国有资产的一种掠夺。
　　在住房问题上的"贫富倒挂"，无疑是社会分配公平中一个极为重要的方面。"贫富倒挂"必然会形成穷者越穷、富者越富的马太效应，不但加重了弱势者的负担，而且也断绝了弱势者通过自身努力改善生活的希望。（梁发芾，有删节）

                                                                                                                                                                                      中国青年报

  假如北京房价一夜之间降到800元/平米（图片故事）

http://bbs.163.com/shishi/2318444,1460.html

        焦点房地产网 house.focus.cn 2006年07月27日08:23 焦点房地产网论坛

关于买二手房有一个金玉良言：买你喜爱的，而不是“最划得来”的！

　　 有一个衡量标准：一个房子，你觉得如果买了之后，会欢欣鼓舞，买贵了也值得，那就是你的房子；如果觉得买了之后，会觉得心慌慌，压力很大，不爽，那就不是适合你们的房子。

　　因为，买房子和找对象是一样的，是要找自己喜欢的，毕竟你要长时间地在那里居住，能不能让自己舒服最重要，这是大前提。所谓性价比的问题，不是你找房子的标准，而是你们找到喜欢的房子之后和人侃价的标准！如果你通过中介找房子，他们会不断地告诉你，这个房子如何如何值得，价格如何如何地比同地段的房子便宜！你们根本不要理睬他。因为你们不是买来投资，是自己住的，即使他说的是真话，房子性价比确实很理想，可是如果你们住的不舒服，价格再合适都是白搭！一周新闻榜
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　　记得哪个衡量标准，在你们每看一个房子的时候，都要这样问一下自己。要买一看见就眼前一亮，非常喜欢的房子，如果是第一印象就觉得不妥当的房子，就马上放弃掉！关于房子本身以下的问题需要注意，重要性按顺序排列：

　　一、小区环境：

　　1、一定要安静。没有安静一切都是白搭！

　　注意：不要买距离大马路不足200米的房子，再高也没有用的。汽车震动产生的声音有部分是人耳朵听不到，但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面，每天早上起来都会非常疲倦，好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响，就准备和头痛、脾气暴躁，抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。

　　2、楼距。

　　不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。再说了，你也不想某时到阳台窗口溜溜的时候，发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧？隐私性差也是一个很大的问题。

　　3、物业管理公司素质。

　　现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。看中一个房子，就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘，小区环境很好，地段一流，距离地铁只有三几分钟，但是物管非常糟糕，保安和业主群殴的事情都发生，恐怖！最后这个楼盘简直成了民工的休闲地，里面都是布匹市场的工人租住的，人非常杂乱，业主都在想办法卖掉房子。本来我是想趁此机会低价考虑的，但还是放弃了，因为物管是发展商的，即使最后成功换掉，但是小区维护肯定是跟不上了，现在坏掉的东西如何出钱维修，业主是否齐心疑问很大，有几年烦恼，风险太大了。

　4、小区硬件

　　例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走，穿一穿的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的？嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异常滑。

　　5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人，素质如何。

　　如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多，租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。特别是上海，虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。

　　6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。

　　特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个菜市场或者马路等等，那就惨了。

　　7、一定要注意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。

这是发展商的问题。一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。


　　二、地段

　　1、交通方便；

　　2、菜市场方便（这个很重要）；

　　3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。

　　地段方面应该不用多说，你们也应该可以考虑到的。

　　三、房子本身

　　1、朝向。

　　朝向好坏的顺序是：东南——正南——西南——东北——正北——西北。能选顺序先的，就要好的。上海有梅雨季节，冬天也比较冷，朝向非常重要，除非不得已，还是要选择有南向的。

　　2、楼层。

　　2到5楼差别不大，价格也应该没有差别。注意：不要买11到13楼的房子，因为这个高度正好是积灰层，灰尘最大；1楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。

　　3、户型。

　　房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具，轻易就浪费空间，住起来也不舒服。

　　厕所的门不能正对客厅，最好不要和厨房共用一个门进出。

　　厨房要选大的，并且一定有通风。厨房是生活的中心，是买二手房最容易忽略最后后悔的地方。往往看一个房子，采光好啊，户型周正，阳台也大，高高兴兴买了，最后发现厨房狭小阴暗，成天一股臭味，总是脏脏的无法清洁，让人没了作饭的心情才后悔不迭。要注意的细节是：切菜的案板和洗菜池子一定要相连，否则你想，把菜洗了又要拿过去切，不但不方便，菜掉了一地不说，厨房还很容易湿漉漉的，难受。如果是炒菜的灶台在切菜的案板和洗菜池子中间，就更要命了。那就等着水滴到油锅上面炸人吧。所以，这三个位置应该在一边，而且这样相连：切菜的案板——洗菜池子——灶台。还有就是厨房没有那些难以清洁的死角，要都是周正明了的，要不就会蟑螂横生，黑忽忽的让人烦恼。 　　

　　我个人很不喜欢进门一个走廊，走廊一边分布厨房和厕所，走过去就是客厅的布局，显的房子很逼，不大方开阔。特别是厕所在厨房和客厅之间的布局，你想，做完饭还要把菜穿过厕所端到客厅，是不是很不爽呢？可惜，现在的房子都是这样设计的。据我一个做室内设计的朋友说，设计师都不喜欢这样的设计，可是发展商不知道出于什么考虑都做成这样的，白痴的很！所以，客厅、厨房融为一体的房子最理想。

　　其他的就是个人喜欢了。如果不是大房子，最好房子里面不要有走廊，还是要选择眼镜房——就是眼镜分布的客房和主人房，这样节省空间，所谓的私隐不是那么要紧的。

　　4、采光。

　　看房子的时候，注意要把等熄灭再看，不要被室内的灯光欺骗了。

　　5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑；看清楚墙壁天花有没有水迹没，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墙壁看看墙的厚薄；进去之后房子有没有很大的怪味，而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的；打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。

　　四、和中介打交道

　　1、中介都是生意人，是不可能对某些客人特别好或者成为朋友的，有这个幻想简直就是可笑。

　　所以，无论你和一个中介如何熟了，都不要完全相信他的话，要相信自己的眼睛。侃中介费的时候大胆欺负他们，尽量往低里开，对他们来说，赚1000总比一分都赚不到要好，正常情况下，他们是不会翻脸的，谁会那么傻就因为赚少了一点就把客人赶跑呢？当然了，生意人都有诚信和坏的，只要人家是正经做生意，就不要总是把别人往坏里看，总将人当敌人，那是不行的。毕竟，他们也是工作，做生意而已。

　　2、中介的花招非常多的。例如：

　　第一是无论怎么样的房子他们都会说好，那不管他，相信自己的感觉最重要；

　　第二是无论什么样的房子他们都会让你去看，他们就是不断地让你疲劳，偶尔看到一个好点的房子就想买了算了。其实，好房子总是有的，而会被人卖的二手房大多都是有缺点的，所以，有些明知道自己不会买的房子干脆推掉不要去看。按照你姐姐的说法，去看的人大多是被中介叫过去的免费房托，看的人多了，他们就会对业主说，你看，这个价格没人买，降价得了。还会给其他买的人造成心理压力，好象想买的人很多似的，仓促之间草率就买了；

　　第三，千万不要交什么诚意金。

　　只要你说这个房子不错，但是价格高了。中介就会说，你给我几千诚意金，我去给你谈，否则我不能白做工作啊，谈成了你又不买了。千万不要给，给了能不能拿回来都是问题。他们的工作就是这个，没有什么白做的问题，买不买是你的问题。不要相信他们如果最后你反悔了诚意金可以退回什么的，很多时候他们给你的收据就写什么定金或者订金等，很难退。即使能退，到时都麻烦多。而且诚意金是什么意思？在法律上是有争议的。你让去谈，谈成了就是定金的问题，不要在前面搞什么诚意金问题，那是扯淡的。

　　第四，一定要找有名的大中介，他们的信誉还算有保障，小中介信不过，为了钱他们什么都做的出来。

　　第五，在没有见到业主的房产证、身份证、工作证并核实之前，不要签定任何协议和交一分钱。有的中介会利用一个寻租的空房子，联合骗子骗你交定金。交了钱之后，骗子跑掉，中介说他们只是中介方，没有义务核实身份，到时候钱都要不回来。

　　第六，中介会不断地给你说，房子已经有人看中了，赶紧去看或者签约。大多都是假的，不用理会，促销手段而已。即使是真的，你也要看自己是否满意房子。满意的话，大胆侃价。

　　第七，上海的房价泡沫非常大，现在房价在跌，业主心里都没有底。因此，侃价的时候，直接半价谈起，没有不好意思的。价格可以谈，但是，起高了价钱，受损的是你们。例如，开价60万的房子，可以还价30万。可笑吗？我觉得很正常，它就值得这个价钱。

　　第八，中介费。坚持1%，就是50万的房子，就给5000元，他们不爽，那就拉倒，他们不赚算了。即使他们把过户、按揭都帮忙搞定，最多不可以超过1.5%，否则你们就是亏大了。建议心理底线就是1.2%。

　　另外需要注意的是，如果银行有直客式的按揭服务，可以自己直接办按揭而且方便的话，就自己办，中介费还可以更低。直客式按揭的意思可以在GOOGLE上面搜索查询。

王女士于２００３年４月以５６万元总价购买了一套商品房，建筑面积为８０平方米。买时房产无装修，合同中房价不包括装修费。王女士为贷款买房，首付２０万元，贷款３６万元，以２０年等额本息的商业贷款方式购买此房产。该房产装修费用为７万元，且有装修费用凭证。现在她决定将房屋以７５万的总价卖给吴先生，则王女士需要缴纳的各类税费如下表：
税种 计算标准 计算公式 费用（元）
印花税 房产总价的０．０５％ ７５００００×０．０５％ ３７５
营业税 房产总价的５．５％ ７５００００×５．５％ ４１２５０
个人所得税 个人所得税应纳税所得额×２０％ （７５００００－５６８６８５－４１６２５－１１４６０１．８０ ５０１７．６４
 ＝２５０８８．２０）×２０％
备注：个人所得税应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用转让收入
房屋原值＝原房价＋印花税＋契税＋产权证印花（５６００００＋２８０＋８４００＋５＝５６８６８５）
转让住房过程中缴纳的税金＝印花税＋营业税（７５００００×０．０５％＋７５００００×５．５％＝４１６２５）
合理费用＝装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用（５６０００＋５７８０１．８＋２００＋６００＝１１４６０１．８）
（以上数据由北京中原三级市场部提供，仅供参考，实际以银行及税务部门出具数据为准）
需要注意的是，王女士装修费用为７００００元，但是根据相关规定，商品房转让前实际发生的装修费用最高扣除限额为房屋原值的１０％。所以，王女士的装修费用按照５６０００元装修费用计算。
从上表可以算出，王女士需要缴纳的个人所得税远远低于营业税。因此，北京中原三级市场部的专业人士提醒消费者，一些快满５年的自住房，不要急于出售。因为根据相关规定，个人出售自住５年以上，并且是家庭惟一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税（普通住宅）。