[转载] 中国房地产发展简史
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。标志着，中国开始有房地产业，但当时主要是以外销房为主，国内的福利分房制度还未取消。
国际问题研究所所长武建东曾这样写道：“1986年我在国务院住房改革办公室参与起草《城镇住房制度改革试点方案说明》的时候，城镇住房只有20亿平方米，这是明清以来几百年特别是建国近四十年来中国城市房地产的主要家底，也是20岁以上的城市中国人当时的基本人居环境。当时经过激烈讨论的方案是，按每平方米200元卖给个人，进行商品化改革，20亿卖掉就是4000亿，后来又调整到400元，企业留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，这个钱有两个用途，一个是用于新房建设，一个是用于其他改革事业。回想起来，经过20年的发展，房价已从每平方米200元，涨到了一、两万元的水平，世界的变化确实很大。”
20年的时间里，国城市住房从只有区区的20亿平方米增长到2007年的120亿平方米，高达5倍的增长速度确实惊人，然而房价的上涨速度更是惊人。回顾这段历史，或许可以从中找出点端倪。
在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在那片最易滋生成长的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。
其实，中国房地产的启动最早也只能从92年的房改算起。那时，中国大陆最南面的深圳、海南在78年改革开放号角吹响的时候就开始了第一轮的房地产开发热，只不过在那个时期，市场的需求仅仅是从第一级“倒爷”倒向第N级倒爷，用的几乎全是国家开发项目贷款，参与的是极少数人群，并且个人购房鲜有按揭贷款一说。当时，国家还不鼓励贷款买房，因此参与购置的多是各级各地区的国字号企业，用的全是“大爷”的银子，市场在很短的时间内开始疯狂，并且所谓的房地产开发实际上就是炒卖土地，在制度和规范尚未建立的市场体系下，基本上没有土地的招拍挂、土地权属管理职能不够明晰、没有开工建设等二系列监管程序、二次交易的游戏规则缺位等，最终导致土地多次转手，地价?头考垡灿纱瞬悴闾嵘?
大量的国家开发项目贷款用在了无法流动的不动产上，现金流的需求陡然放大，通货?蛘汀⒒醣冶嶂笛现赜跋炝斯窬玫脑诵校醒氲摹墩偕缁嶂饕迨谐【弥刃虻耐ㄖ反右先胧郑Ｖ共⑾???“楼堂馆所”（当时的文件就是用这个词汇）的建设及开发贷款（控制规模建设投资是93年宏观调控的硬性手段），斩断了“倒爷”们的资金链，虚高的房价、地价瞬间像断线的风筝跌落下来，留给那个时代的是有碍观瞻的一座座烂尾楼！通货膨胀至94年以后开始回落，并最终趋于稳定。
货币贬值时代过去后，迎接而来的是经济腾飞、资产增值时代的来临！
中国南方的地产泡沫，促使了房地产业在1987-1992年的5年时间里快速发展，之后进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。
1997年的时候，有学者做了一个对比，发现发达国家在人均GDP1000美元左右时消费率一般为61%，而当时我国人均GDP为860美元，但消费率仅为47.5%。专家论定，我国消费率如此之低，是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃穿，实物报酬管住房、医疗等。在计划经济体制下，住房作为一个强力的联系，把个人和单位紧紧地拉在了一起。因此，取消福利分房的计划一直是雷声大雨点小。
谁也没有想到，1998年的东南亚金融危机，竟会成为房改的加速器。
当时，索罗斯挟着横扫东南亚的余威，把下一个目标瞄准了中国。那时中国刚刚遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发<1998>23号，简称23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。
2007年的《参考消息》援引外电说，中国每天新建房屋面积占到全球总量的50%，一年新建的房屋总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。重庆10天的建筑成果，相当于15个纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦。
房地产对国民经济的拉动作用是明显的。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%。1997——2004年间，房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%，2007年，这一比率达到23.2%。这还不包括房地产增加的就业岗位，以及对其它产业产生的间接拉动。读者可以按照这个公式大体估算一下——每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住?孔靶拗С觥?
2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到67%。但年底GDP依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后，房地产推动的强劲内需功不可没。
正因如此，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（国发<2003>18号，简称18号文）出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
需要注意的是，1998年23号文件的最基本的核心，是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。而在18号文之中，经济适用房面“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。
对于中国人来说，拥有一套自己的房子是几千年来积淀下的封建文明中最固有的生存文化，当瞬间爆发出的强大市场购买力和土地的稀缺发生碰撞时，土地成了最最最香的馍馍。而此时，人们的购买要求依旧是以自住为大多数，严重的供应短缺必然导致价格的上涨，一些人看到了商机，开始动了，陆续出现了温州炒房团、上海炒房团、深圳炒房团，而比这更可怕的是，潘多拉的盒子打开！中国的房地产发展轨迹，在这个岔口，走向了另一个方向，房价开始进入快速增长轨道。
根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施18号文件的第一年一一2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。自2004年起，全国各地的房价此起彼伏的高上涨，至今还没有停息过。国家发改委公布的2008年4月份70个大中城市房价环比依然上涨0.2%，同比涨幅高达10.1%；其中环比涨幅最大的银川4月涨了1.9%，同比涨幅最大的乌鲁木齐涨幅高达21.6%。
2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。但很快一些城宵的房价就突破这一防线，
甚至达到14-15倍。所以从2005年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了被圈里人称为“国八条”和“国六条”的通知，但是房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。
房地产行业前进的车头，在10年之后，又一次指向了最初出发时的方向。
回顾中国房地产的发展历史，我们可以发现在中国房价的起起伏伏间，2004年以前基本上都是区域性的，主要是当时经济较为发达的广东、深圳、海南等南中国部分区域的涨跌波动，他们促进了中国房地产业的发展，但并未对全国的房价造成过较大的影响，98年全面房改后，也是经济改革全面启动之后全国经济连成一盘棋。此时，由经济活力更为强劲的上海及长三角地区所带动的这一轮房价追涨，具有一定的示范效应。
在98年亚洲金融风暴的摧残下，全国甚至全亚洲的经济和房价都被打到了一个相对低潮的均衡水平。经过为时不长的修整之后，经济活力最强的长三角地区，于2002年起经济和房价都出现了加速追涨之势，但由于03年的“非典”影响，这轮经济增长和房价爆发被推迟到03年下半年。自03年下半年到05年5月的近两年时间里，上海房价出现了爆发性上升。
以03年7月8000元/平方米开盘的天山河畔为例，该案到05年5月时的报价和成交价都涨到28000元/平方米。随后的宏观调控的压力，使得天山河畔的价格在05年底跌回到14000元/平方米，但经过07年这一轮上涨，天山河畔又重新回到了28000元/平方米以上的水平，如今这个楼盘的价格已经远高于28000元/平方米的水平。更为关键的是，当时只有极少数楼盘的价格能达到这一水平，现如今却是中环以内的大多数楼盘都达到了这个价格。
北京、深圳等城市自97之后的房价都一直比较平稳，只是在04年有上涨苗头，05年初被宏观调控打压。到了05年底北京、深圳的房价才进入一轮高涨期，直到07年才开始高位回调。实际上，北京、深圳自04年至今的这轮涨跌行情，与上海02-06年的那轮行情非常相似。上海又重新经历了07年的新一轮房价上涨，如今也进入调整期。
因此，在过去20年的中国房价发展历史是，中国从福利住房转向了商品化住房，最早由珠三角引领的中国房价，被经济更为活力的长三角所替代。伴随着建房成本的提高和住宅商品化后，国人过度的购房习惯，把房价从房改角度的每平方米数百元转化为如今市场化领域中的万元，分化极其严重。
然而，人们的思维还依然停留在以成本定价格的时代，认为如今的房价与成本极不相称，因此下跌空间极大。但是，住房商品化后，其使用价值、投资价值等其他价值被人们所忽略，这些价值通过商品化后在价格上获得体现，使房价严重分化。比如在金山的小镇上，依然还有2000元/平方米的住宅在卖，而在市区最贵的华府天地的二手房源成交价突破了12万/平方米，与高低价的差距达60倍，但他们的成本差距显然不可能达到这个水平，那么房价如此之大的差距原因之一就是人们过度的购房消费和投资行为所致。
因此，以成本决定价格的思维定式与住宅商品化后价格更大程度上的分化，是目前购房者对房价看法与实际房价严重偏离的主要原因。一边是过度购房投资把房价拉高，一边却希望住房是成本价，是购房者与开发商对峙的深层次原因。
过去几年里，过于求大追高的错误消费观念，使得过分市场化的开发商，只造大户型高档房，使得房价居高不下。加上产品错位后更加的供不应求，开发商加价筹码也就自然的陡升，那么开发商就更不可能也不愿意降价。因此，在市场出现冷清的时候，开发商不但不会降价反而还会加价，这就与购房者形成了对峙的僵局。
前面我们谈到，在98年没有完全房改之前，绝大多数人的住房都是依靠政府解决，所以人们的购房意愿不强。那时的房地产市场，完全是一个投机者的乐园。但是，98亚洲金融风暴之后，国家一系列启动内需之策，改变了人们依赖政府不买房的思维定式；把所有人都推到商品房市场时，快速上扬的房价又让人难以承受。于是，24号文件让大部分的中低收入者，重新回到保障住房的行列。
在这个过程中，购房者的心态也在随之?谋洹?
为规避98亚洲金融风暴后，世界经济震荡对中?迷斐傻母好嬗跋欤佣涎蔷梦；校醒胝吹搅艘劳型庀蛐途茫ㄌ乇鹗且约庸っ骋壮隹谖鞯模├窬迷龀さ姆⒄狗绞骄哂屑蟮拇嗳跣院透叻缦招裕虼耍掖诱铰愿叨茸攀郑压窬梅⒄沟闹氐阊杆俚髡嚼┐竽谛璧姆⒄构斓郎侠础Ｆ舳谛瑁虺岛凸悍砍闪死迷龀さ淖畲蠖Α?
1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发，其中最为核心的:“停止住房实分配，逐步实行住房分配货币化；……发展住房金融，培育和规范住房交易市场，……”成为“居住改变中国”的最为重要的历史性文件。居住、住房瞬间成为拉动内需的最强劲发动机，庞大的房地产产业集群及其衍生出的巨大产业链则成为这十年来贡献中国经济GDP保持两位数高增长的最重要组成部分。
而国务院关于深入城镇住房制度改革的决定最早是在94年7月就已经颁布重要而唯一的区别是，98年的通知加入了金融概念，当年，98年5月15日（社会上简称515）中国人民银行个人住房贷款管理办法颁布中明确约定以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，就是这个重要而唯一的区别却点燃个人购置住房从热情走向冲动、从冲动走向疯狂、从疯狂走向失去理智的全民炒房时代！
20世纪末，流行于中国的一个美国老太太的故事，改变了人们的购房观念，让中国房地产走上10年金光大道的同时，也把中国房价拖入了近10年的加速上升通道。
一个中国老太太和一个美国若太太在天堂相遇。中国老太太说:“我攒够了30年的钱，晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说:“我住了30年的大房子，临终前终于还清了全部贷款。”这个故事在上世纪末广为流传，有的版本说老太太不是在天堂，而是人间相遇拉家常说的话。故事包含的意思很明显:中国人观念落后，不懂得超前消费贷款买大房子享受。一位研究房产市场走向的学者认为，中国城市居民这些年超越经济实力大量买房和买大房，与此类宣传有很大关系。中国人被“美国老太太”忽悠了。
这个故事最容易令人迷惑的地方在于，它把结果和过程割裂开，却又拿两个不同的东西在作比较。而且，它还是在一种假想的、最优化的经济模型中做比较。但是，这个故事也许可以看成是中国房地产泡沫的起点：买房的欲望。原先没考虑买房的，通过这个故事，开始考虑了；原先有房的，参照美国老太太的标准，开始考虑大房子了；原先两代、三代人合住的，现在开始考虑分家了；……这是当下住房需求过旺，房价屡涨不止的主要原因。
不合理需求的过度膨胀，使得中国的房产市场出现四种怪像:一是拥有私房者达到76%，而美国是68%，英国67%，德国42%；二是房子越做越大，详多新房面积比发达国家普通市民的住房宽得多，想买小房买不到；三是买房者91%用按揭，按揭人群中31%的人月供占其收入50%以上，越过公认的警戒线，被称为“房奴”；四是房价居高不下，又大又贵的房子使无房者处于两难境地，不买吧，左邻右舍大多都买了，而且房价上扬推动租价上涨；买吧，只能加入新的“房奴”队伍中。
改革开放后，国人十分重视国外特别是发达国家的信息，凡是能模仿的事物都很快加以模仿，?绕涫窍逊矫姘筒坏寐砩嫌牍式庸臁５蔷蠖嗍?人不可能到国外去看，去了的人也未必了解整体情况??
举个例?樱访烙惺酆蟊Ｐ拗贫人允酆蠓穸己芎茫谑俏颐且财舳巳贫取５钪瘴颐欠⑾炙降娜⒚挥凶嘈Вノ薜氖焙蛏碳易苁峭迫杷牡乃挡辉谒堑谋Ｐ薹段А５访赖纳碳椅裁椿嵴饷醋鍪酆蠓衲亍Ｒ蛭窃谏拿扛隽鞒潭加兄柿勘Ｖぃ诓返氖奂壑杏?10%左右的成本是保险费；于是只要产品出了任何问题，商家都非常乐意维修。因为，保险公司会赔他钱，保险公司还有再保险赔钱，再保险公司则把这个保险打包成金融产品卖给风险投资者，也就是最终的个人。这样一个完整的风险对冲流程下来就使得每一个流程做事都不会吃亏，甚至还有利可图。因此，国外的售后服务做的很好，国内在没有任何风险对冲机制下，商家做售后服务需要很高成本，自然是能躲就躲。但是，我们除了风险对冲机制外，产品生产过程的质量保障机制也不完善，因此跟国外就没法直接对比。
在这种背景下，首先讲述“老太太买房故事”者，理应告诉人们:富裕的美国，并不是所有人都像故事中老太太一样贷款买私房，也有不少人像“中国老太太”一样攒钱买房，甚至攒了钱也不买房而是租房。至于住房面积，发达和中等发达国家城市普通百姓也不追求宽敞，韩国城市里面积小于59平方米的小型住宅达到40%，日本普通人家的住房面积，大都是六七十平米；而德国前总理施罗德，为了省租金，租住两室的公寓，女儿来了就加一个床，一间房睡三个人。比德国、日本和韩国穷得多的中国，现在城市里造的新房90平方米以下的算是小房型，动辄100多平方米，没有钱节衣缩食借巨债购买，这是多么荒谬的事！
以上海为例:上海市区人均居住面积从85年的5.4平方米，增加到98年的9.7平方米，14年时间仅增加了4.3平方米。由此可见，在98年以前绝大多数的家庭都居住在60平方米以下的公房、老公房和里弄里。但是从98年以后，由于当经济和房价都还处在低潮，经济实力较强的第一轮购房者，全都参照美国老太太的标准，动不动就买100平方米以上的大房子。迫使当时卖不动房子的开发商，只能造大房造高档房，而且是越大的房子、越贵的房子越好卖。过去三年，上海购房者所买的住宅（别墅除外）套均面积分别达到115.8平方米、113.4平方米和115.8平方米，如果算上别墅的话，平均购房面积还会更大。
在人们从不买房到买大房买豪华房的不合理观念膨胀之下，很多地区的房价被摧涨了3-5倍。03年前还难得一见万元楼盘，如今售价3万的楼盘已不算高档，5万以上的楼盘为数不少。在经历了4年的高房价之后，人们才终于回归到了经济与住房发展的和谐追求。今年前5个半月所成交的住宅套均面积下降至107平方米，其中成交前3名的楼盘宝震怡景园、绿地·东岸涟城、御上海·荣御景苑，套均面积分别只有94平方米、85平方米和85.7平方米，4月出现排队抢购的天山华庭和保利·金色唐城的套均面积更是只有76.7平方米和79.7平方米。
这里要解释的一点是，在98年房价相对较低和人们刚刚开始购买自己的第一套现代住房，而这时候一般都是全家人都希望从公房、老公房中搬到现代住房里，因此都是买120平米以上的三房、四房。经过5年的释放之后，很多人已经是购买第二套现代住房，经济条件相对较差的家庭，也不敢再指望全家人一起住到现代住房，同时由于很多现代住房只能建到中环、外环以外，因此现代住房地段上的不足，平衡了公房老公房的产品功能的不足，人们也就不再都只想着往现代住房里搬。因此，近年来人们开始重新重视起了小户型的房源，这也适合现在家庭不断小型化的人口结构变化特点。
实际上，人口结构、生?钚翁途锰跫墙饩鋈嗣枪悍恳庠傅淖钪饕颉Ｇ懊嫖颐墙驳剑诘笔钡奶厥饩锰跫蜕钚翁拢嗣歉嗟匮≡窳舜蠡停孀畔衷诩彝ソ峁沟淖汀⒕锰跫蜕钚翁谋浠嗣怯种匦伦⑹悠鹆诵』头吭础?
另外，从人口结构的变化上看，我国自战后的50-65年出现的第一代婴儿潮和改革开放后自80-93年的第二代婴儿潮。这两个高峰期出生的人口是目前社会的重心，他们的生活形态决定了如今住房需求的方向。其中，年龄在45岁以上的第一代婴儿潮人口，目前处在事业的最黄金的顶峰时期，这些主要购买的是第二、三套住房，主要以130平方米以上的大户型为主，以满足其上要赡养老人下要扶养子女的住房需要。80后的第二代婴儿潮，目前多数刚走出校园或成家，所以主要以租住和购买90平方米以下小户型房源为主。加上，中国特殊二元社会结构下，每年1000-1500万的农民进城，城市里越是便宜越是低端的住房越抢手。
80后和新进城人口，对低端房的竞争，使得越是小面积、越是低档的房子越好卖，高端又有第一代婴儿潮的人口在争抢，因此不论市场有多低潮，豪宅和小户型都不太愁卖。开发商看到这样的情景，不愿意降价卖房也在情理之中。
但是，我们知道在经过几年的消耗和房价上涨之后，很多人的购买能力都达到一定的极限。虽然，房价每经过一轮上涨之后，都有半年至一年的盘整期；但对于购房者来说，半年到一年的休整所积累的财富，难以跟上房价上涨?牟椒ァＲ虼耍谑杖敫簧戏考凵险遣椒サ那榭鱿拢灰考鄄徽枪悍空呔突峁弁?
由于，人们经受了前几年房价上涨的煎熬，知道存钱没有房价涨的快。因此，一到房价出现上涨之时，大多数人就不得不四处借钱或降低要求去买房，以免收入追不上房价上涨。因此，房价一不上涨成交量就低迷，而房价一出现异动楼市就量价齐升。
过去几年房价的高涨，让购房者从以往的盲目求大中清醒过来，但是目前过高的房价压力下，只能是不涨不买；而一涨就买的购房情绪，使得楼市大起大落的不利局面越来越难以控制。而这种情绪在目前楼市相对低迷的状态下，就造成了购房者与开发商对峙的主要原因。
由于开发商争相拿地、囤地，2007年，全国各地的“地王”雨后春笋般地冒出，一个新记录往往还没有“站稳”，就被新的记录打破。但是，斗转星移，昔日成为开发商摇钱树的土地囤积，有可能成为一个烫手山芋，或者是一根沉重的能够随时压弯房价的稻草。号称要超过碧桂园，成为中国首富的恒大IPO搁置，使得去年开发商以天价疯狂拿地后，资金链跟不上的问题开始突显。一夜之间，开发商资金链断裂，房价即将下跌之论广为流传。
“囤积土地”是开发商迅速实现财富扩张的捷径。房地产业前几年的发展表明，凡是迅速暴富的开发商，一般都是土地囤积最多的开发商。因为，土地意味着稀缺资源，意味着快速的升值，意味着惊人的暴利。许多开发商拿地的目的不再是开发，而是囤积，静等升值，因为地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式。然而，物极必反，当囤积土地成为所有开发商极力追求的目的时，房地产业就必然走向畸形。因为开发商把房地产开发业变成了一项传销，或者纯粹的土地倒卖。但是，90年代的海南经验告诉我们，过于热衷囤地和倒卖土地的结果，必然是走向泡沫，走向死亡。
SOHO中国董事长潘石屹发表言论称，大部分开发商财务状况不容乐观。根据潘石屹的估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1/3，农民的补偿费和拆迁费约占2/3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。而国家统计局的?窒允荆ツ暌荒攴康夭南鄱钍?2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币。这一链条显示我国房地产市场的要害在土地。这样的链条是脆弱的，禁不起任何风吹雨打。
业内专业人士薛建雄认为，自2004年土地实行招、拍、挂以来，通过土地带动房地产商资金链条转动，从而实现企业规模超常规扩张的疯狂险招之下，房地产商不停地演绎着辉煌与破败的轮回故事。04年不断以天价拍地的顺驰，在05年的宏观调控面前资金链断裂贱卖资产；碧桂园则在华南楼市超级活跃了两年之后，以07年初融资成功，实现了中国首富的辉煌，但他基本上是以零地价进行扩张而获得成功的。如今，又一个以天价拿地的恒大地产，似乎又走上了顺驰之路。
据公开数据显示，恒大地产在过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构技资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。这样的资金状况，恐怕就连当年的顺驰也不及其右，有幸的是恒大背后有一批资金雄厚的机构投资者。
相当一部分业内人士认为，开发商会不会百日剧变，其实是与中国房价直接挂钩的。05年的国六条和70/90政策，使得以上海为代表的房价在经历了03年下半年到05年上半年的长达二年飙升之后，从05年6月起狂泻，至05年底上海市区多数楼盘的价格下跌一半，下跌30%以上的楼盘遍地都是。05年以上海为主的这轮房价调整，直接导致了顺驰的贱卖。
今年的房地产情况也大致如此。以深圳为主的房价，在经历了05年底至07年初的狂飘之后，从去年7月起开始大幅下跌，万科东莞的楼盘早就打七折销售。恒大上市折戟后，正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低赢利预期，以争取回笼更多的资金，金地集团负责人表示:“会考虑作价格的调整，来加快销售速度。”这也就意味着，华南楼市正在踏上上海05年的道路。以华南为主战场的恒大，很有可能重新踏上当年顺驰的道路。
原定于3月28日在港交所挂牌的恒大地产最终折戟，随后证监会表态，对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IP0，将不予核准。这让40余家排队等待IPO的房地产企业感到绝望。另外，还在排队上港股的房企也不下数十家，但据香港媒体的报道，有保荐人表示，目前仍在等待市场情况全面稳定下来，才有信心推出内地房地产新股。
这也就意味着，有50家以上大中型的房地产商的资金链将会受到影响。另外，已经上市的上百家房地产商，在国内和国外的再融资和发债计划也都难以实施。除了去年起就以收缩战略的万科、SOHO中国外，绝大多数房地产商的资金链都可能出现问题。
因此，有关业内人士认为，在今年银行紧缩和楼市调整的情况下，房地产业的百日剧变只会是开发商新一轮的优胜劣汰。带给中国民众的只会是，更多类似万科那样更加巨无霸的开发商，而不会是让房价更加接近人们的愿望值。但或许，更多巨无霸的良性竞争，会给中国百姓带来更多优质的住宅产品。
上海楼市的长期供不应求，使得开发商并不担心销售问题，也不会担心房价问题。事实上，在05年房价大幅下滑的过程中，有很多市区的楼盘转售为租，挺过了房价最为低迷的时期。有位上海开?⑸谈嫠弑收撸绻钅炕勾τ谕恋鼗蚬こ探锥危谧士赡芑嵊心讯龋坏灰こ檀锏娇稍な劢锥危筒辉儆腥谧誓训奈侍狻Ｒ蛭谏虾５姆考矍榭鱿拢墒巯钅孔强梢钥隙ǖ模以て诘姆考刍够嶙吒撸罂占渚透罅耍敲慈谧示筒淮嬖诜缦眨幻娑晕薹缦盏纳猓岵辉敢饨枨兀克裕虾＞蠖嗍挠胖事ヅ蹋疾换嵊凶式鹞侍猓挥懈霰鹩衅渌侍獾南钅坎呕嵊凶式鹞侍狻?
这就引出了一个新的问题，处于相对稀缺下的上海楼盘，基本上不会担心资金链的问题。那么，只要房价的预期增长空间比捂盘成本大的话，开发商就有可能长期捂盘不卖，一直等到房价达到其预期目的为止。但是，在一个相对较短的时间内，捂盘成本可能大于房价增值空间的话，那么开发商就可能让点利促销。这就是，上海开发商多数时候促销都很小气，让利很难超过5%。
了解开发商生存状态和对上海房价的预期之后，人们就会发现开发商有很强的“捂盘待涨”的欲望。在购房者观望楼市行情不好的情况下，开发商的观望情绪可能比购房者更为严重，甚至有些楼盘还会不停地加价，形成更为严重的对峙局面。
经过以上分析，我们知道在目前相对较高的房价基础上，多数购房者因为自己购房压力过大，加上需要很长的时间存钱，因此更愿意相信房价下跌，只要房价不涨就不买房。
对于开发商来说，在过去几年的大规模开发之后，上海楼市的新增供应已经非常有限，加上上海经济实力又在不断地增强，给予市场良好的看涨预期，这也使得开发商有足够的信心和资金实力来“捂盘待涨”。
因此，在如今的高房价下，购房者与开发商对峙的局面是一个难以破解的局。
事实上，这种对峙局面从04年房价达到一定高度起就一直存在。从那时起，每次宏观调控政府一出来，人们就认为房价要跌都不买房，楼市一下子转到极冷，一些前期过于盲目涨价的楼盘开始下调价格；但是大多数楼盘涨价的脚步却一刻也没有停止过。这样，经过一段时间的对峙之后，人们发现房价没有下跌，反而又涨了一节，于是就都入市买房，结果越买房价涨得越厉害。
但购房者更多的却愿意相信房价是下跌的，实际上这与06年的行情非常相似。在经过了03年9月至05年5月的长达两年房价高涨和05年下半年的房价调整之后，很多楼盘在06年实际上都在提高售价，但是购房者都拿着这个房价与05年最高峰的楼盘去比，认为房价还是跌的。今年的房价则是在经过07年的年初大涨年底回调后，绝大多数楼盘在报高价格，但大多数购房者却认为房价是下跌的。
从交易情况来看，今年与06年的行情也非常相似。06年楼市在三四月小阳春回暖之后，没能再继05年的红五月，使得金九银十也没有很大的回暖，于是06年全年的楼市都相对低迷。
今年也一样，在三四月小阳春的回暖之后，也没能再继07年的红五月，5月楼市的供需量都比较低迷。随后，炎热的夏季将使楼市的交易更加低迷，那么九、十月的回暖能量也不会有很好的表现，更多的可能和06年一样，只是一个小的回调走过整个08年，只能说楼市是蓄房待明年。
果真如此的话，那么房价就很可能在明年出现与07年一样的暴涨行情。因为，从目前的情况来看，上海的实际购买力还非常强劲，但是新房的供应量却没能大幅回升。其中，经济增长是房价上涨的动力，这将持续推动1800多万上海常住人口的
住房改善需求，按上海现在每年增加1平方米/人的速度算（06年上海市区人均居住面积仅为16平方米），每年就需要1800万平方米的新增住房。另外，外来人口的增加使得需求更加旺盛，在过去几年新增外来人口基本保持在30-50万，需要租售房屋居住。再加上每年400万平方米的动迁需求，上海每年新增的住宅需求量在2500万平方米左右。
但是供应方面，虽然近来每年住宅的竣工量都还能保持在2500-3000万平方米之间，但是今年会下降到2500万平方米，明年可能会降至2200万平方米，而且还将保持下降趋势。因为，近年来新房开工量在持续下滑，07年只有1634万平方米，今明两年预计分别也只有2000万平方米和1800万平方米，这将使得未来几年新房的竣工量也持续下滑，供求紧张矛盾也依然显见。
从理论上讲，目前政府控制的方法只有两种。其一是从供应方面入手，使得新建住宅小型化，这样可以提高供应套数；在高房价下，小户型的需求也有一定的市场基础。其二是压抑需求，通过各种税收手段压抑需求总量。虽然，控制这两点，
都可以让供需关系和房价在短期内保持相对平稳。但是所积累下来的购买量，因为通货膨胀、人民币升值、潜在能量的加剧而使楼市再度勃发。在这种情况下，政府控制供需平衡，需要衡量各种元素对房价的影响。
因此，以上方法只能在短期内起效，难以起到长效作用。增加供应量，才是长期有效之策，实际上随着前几年市政配套建设的大举投入，九大新城的全面开发，已经进入实质性阶段。只要九大新城的开发全面启动，周边的600个中心镇的开发可以随之启动，那么供应不足的局面才可破解。只要住房的供应大于需求，就不会是开发商与购房者的对峙局面；而是开发商不断让利达到与购房者需求的协调。
yemaozi
2008-07-15 14:51:21
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