夜猫子的BLOG

http://www.crei.cn　2006年4月10日　来源:经济观察报



　“火爆”、“售罄”、“疯抢”。

有关房地产项目销售的广告或者报道，从来不缺乏上述三个关键词。

但真实情况究竟如何？


从住房贷款的变化可以管窥一二。

相比于2004年增加的个人住房贷款，2005年增加的个人住房贷款下降了40%.中国人民银行（以下简称央行）公布的数据说，2005年，个人住房贷款比年初增加2444 亿元，同比少增1629 亿元。

由于大部分的住房销售，都是通过个人住房贷款得以实现，因此这个市场在2005年，实际经历了一个惊人的衰退。

这个趋势依然在持续。

上个月中旬，央行公布的金融运行情况显示，2月份个人中长期消费贷款（其中主要是住房贷款）下降141亿元，同比少增281亿元。

央行并没有公布今年2月份中长期消费贷款具体数字，而下降141亿元的数字，也没有给出比较的基数。因此，无法确切判断这个市场的具体降幅，也无法判断在今年2月份是否陷入了衰退。

但这个数字至少说明：今年以来的房地产市场销售情况，比去年同期更为恶劣。

考虑到涨价因素，2005年实际的住房销售可能要比2004年下降将近一半。公开资料引述国家统计局的数据说，2月份，70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比上涨5.5%，涨幅与1月份相同。

下个星期（大约4月14日），中国人民银行将公布前三个月的货币信贷情况。今年一季度的房地产市场情况，将可揭开面纱。

另外一个方面，房地产开发投资依然维持着高速增长。

国家统计局公布的数据说，今年前两个月，住宅完成投资1070.40亿元，同比增加了24.3%.前两月，房屋竣工面积4799.88万平方米，与去年同期比，增加了56.1%；房屋施工面积113005.53万平方米，与去年同期比，增加了29.1%.由于我国平均房价是上升的， 可以判断：我国房地产的空置率在急剧上升。

除非我国新增住房贷款的增长，能够跟上房屋施工面积的增长步伐，否则这一趋势仍将继续。

这要求我国新增住房贷款的增长达到30%以上。在目前的政策、经济环境下，这是一个几乎不可能完成的任务。

空置率急升的局面，说明在房地产开发环节，积压资金的规模正迅速上升，这对于整个社会的资金链循环，已经构成了重大威胁。开发商的资金链条绷紧，是不是意味着房地产开发贷款的风险已经很大？

另外，急剧上升的空置率，还说明了房地产供应量，在目前的价格水平上，已经出现了供应过剩之虞，供求关系已经失衡。

这一趋势的变化，需要引起高度注意。

以房地产为代表的消费升级，是2002年下半年以来，这一轮经济增长周期的支持力量。房地产等拉动力强的产业的启动，带动了相关产业的腾飞；而相关产业的腾飞，带动了整体国民收入，从而进一步增强了居民的消费意愿和能力，才有了这一轮经济持续高增长。

风险在于：一旦房地产业熄火，整体经济就会停车。 (作者：邹卫国)