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中介统计：三季度二手商品房占总成交比例比二季度降5.7%

　　近日，各家中介公司纷纷发布二手房市场走势的研究报告，其中对二手商品房成交量和价格走低方面，各方基本能够看法一致，究其原因政策影响为主。另外由于近期新税收政策即将要出台，再次给二手商品房交易量走低释放信号，由此业内认为二手商品房的长期增长点在远郊区。

　　“现状”9月二手商品房交易价量双跌

　　自从北京市房地产二手房市场启动以来，二手商品房的交易量一直呈现稳步上升的势头，今年一系列的宏观调控直指商品房的投资与转让行为，对二手商品房的交易心理和行为产生了实质的影响，多家经纪公司搜集的来自公司内部和政府统计部门的信息显示，三季度二手商品房市场的交易量三年来首次出现了下跌。

　　9月份，我爱我家市场研究中心二手商品房指数1177.89点，比上月下降了138.06点；环比下降138.06%，该指数主要体现的是二手商品房的交易量和价格的走势，而且出现价格和交易量呈现的是双跌趋势。

　　中原地产三级市场研究部搜集的北京房地产交易信息网相关统计显示，与2005年第二季度相比较而言，第三季度的二手商品房成交量占有比例有收缩的趋势，二季度二手商品房占比为60%，比三季度的54.3%高出5.7个百分点。

　　从千万家成交数据来看，三季度二手商品房比二季度下降明显。

　　“原因”税收等政策不利二手商品房交易

　　从近几年二手商品房成交情况来看，二手商品房的交易量一直呈上扬的态势。千万家认为，今年上半年国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”，出台了一系列宏观调控政策。政策规定2年内转手交易需要交纳5%的营业税，而很多二手商品房都在缴纳高额营业税之列，为此业主出于避免高额的营业税考虑，将原本出售的房产转投租赁市场来填补2年的时间空缺，等满2年后再进行出售，这种持房不售的行为直接影响了二手商品房市场的交易。

　　对于9月份二手商品房价格指数的回落，我爱我家市场研究中心认为，一方面是市场对上个月20.52%涨幅的一个合理回落。另一方面，随着郊区县市政交通设施和生活环境的改善，北京远郊区县（包括房山、怀柔、平谷、密云、延庆五区县）的二手商品房交易开始呈上涨趋势，由于其价格较低，所以整体拉低了整个二手商品房的售价。

　　中原地产三级市场研究人士宫萍认为这跟三季度出现的对已购房屋等房源利好政策（公房征收营业税优惠政策和二环内不新建商品住宅）不无关系，使得公房和回迁房成交占比出现上涨现象。政策对二手商品房不利，而对公房有利，使得二手商品房的份额被挤占。

　　“结果”近期二手商品房交易量不会反弹

　　千万家预测，由于受到税费的影响，二手商品房近期不会有很大的反弹。中原地产公司也有类似的预测。

　　双方作出预测的理由是近期出台的关于税收“一窗式”征收的新通知，以往过户与各税脱钩的做法将被改变，过去多数业主不主动交纳该税种，现在得到强化后，出售者的成本显著增加，如果税率不调低，出售的意愿必然受到抑制。

　　但从长远来看，因为目前北京的二手房正在沿着一个良性发展轨道前进，市场成熟度在不断提升，而市场成熟的一个重要标志就是二手商品房成交占据主导地位。中原地产三级市场研究人士宫萍认为，随着北京二手房市场的逐渐成熟，二手商品房和公房的占比差距还会有扩大的趋势，二手商品房最终会占据主导。

　　新动向

　　远郊区县二手商品房将成新增长点

　　与城区同档次相比，单价低约3000元，拉低整体二手商品房均价

　　与整个二手商品房大环境相比，目前，二手商品房交易为主的远郊区县二手房交易不断升温。据中原地产三级市场部统计数据显示，在三季度的二手房成交区域中郊区县如门头沟、昌平、顺义二手房交易情况表现良好，渐渐浮出水面，在二手房交易市场上占有一席之位。

　　另据北京房地产交易网数据显示：2005年1-8月北京远郊区县二手商品房为3346套，而2004年1-8月同区域二手商品房为4080套，两者相对比可知2005年1-8月远郊区县二手商品房成交量比去年同期增幅更是高达21.9%.透过以上这些数据也说明目前消费者居住有向郊区化发展之趋势。究其成交量上涨的原因，中原地产三级市场部研究人士分析认为：郊区二手商品房建设年代较近、品质较高，价格低，与市区同等档次房屋相比每平方米价格相差2000元-3000元之间，得到了许多在远郊辐射区域工作的年轻普通置业者的青睐。虽然郊区二手商品房交易呈现稳步增长态势，但其低廉的房价也在很大程度上拉低了二手商品房交易均价。