二手房

　　北京租售比超过警戒线

　　报告指出，2006年，中国二手房市场最突出的问题就是，房价始终处于高位运行，价格增长幅度过快，很多城市的二手房价涨幅均突破了历史最高纪录。

　　核心提示：蓝皮书指出，从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1比200。

　　2006年，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经达1比270～1比400左右，房价虚高倾向明显。

　　限价房

　　销售管理办法今年将出台

　　建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在昨日发布的蓝皮书中撰文表示，今年将抓紧出台《限套型限房价普通商品住房建设和销售管理试行办法》，指导各地特别是房价上涨过快的城市，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

　　核心提示：沈建忠在专题报告中称，今年将完善土地供应制度，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。同时，今年所有城市和县城镇都要建立和实施廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。

　　保障住房       

　　北京近年建设量逐年下降

　　针对有专家提出，要取消现有的经济适用房政策，改为向住房困难群体发放住房补贴的做法，也就是以“补人头”取代“补砖头”。

　　对此，市建委住宅发展与保障处处长程建华在报告中称，以北京目前的住房市场供需情况、低收入群体分布和公共管理水平，在一定时间内只能实施以“补砖头”为主的住房保障模式。

　　核心提示：程建华表示，北京保障性住房供应不足，边缘收入家庭的住房问题还没有解决。但同时北京保障性住房近年来建设量却逐年降低，近3年中90平方米以下住房只占同期商品住房供应量的14%-16%。

　　同时，北京的廉租房实物配租比例较低，有15%左右的家庭暂时租不到房子。

　　房价涨幅

　　预计今年不会超过5%

　　蓝皮书指出，2006年的强力调控对房价发挥了抑制作用。国家发改委和国家统计局的调查显示，全国70个大中城市房价销售价格同比上涨5.5%，同比下降了2.1个百分点，但仍有少数城市房价增幅在两位数。房价持续上涨促进中央出台更具有针对性的抑制房价过快增长的政策。

　　核心提示：2007年限价房、经济适用房等低价房较多的推向市场，可以部分平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局，对居民预期将产生影响；在高价房的影响下，经过几年快速释放，自住性住房需求将在2007年有所减弱。综合以上因素，2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降，整体房价涨幅有望回落到5%以下。

　　房产投资

　　今年增速可能超20%

　　报告指出，2006年全国主要城市总体综合地价水平值为1544元/平方米。从地价具体水平看，2006年全国地价综合水平排在前面的城市依次是绍兴市5624元/平方米；厦门市4352元/平方米；南京市3754元/平方米；杭州市3698元/平方米；北京市3636元/平方米。

　　核心提示：2006年房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的情况下，2007年房地产开发投资增速可能会保持20%以上，其中，住宅投资增速可能会有所上升。

那位曾在上海楼市上轰动一时的神秘俄罗斯人不久前已顺利套现离场。

　　位于上海市静安区的静鼎安邦项目在2004年因为这位俄罗斯人一气买下整整一幢高层公寓，而一度成为当时热点。

　　《第一财经日报》记者于两天前走访静鼎安邦周边的中介门店后了解到，上述俄罗斯人已将手中的40余套公寓悉数出售。一位接受其委托的门店经纪人严先生告诉记者，俄罗斯人购买的公寓于去年6月交房，10月门店就接到他代理人的委托，将其购买的40余套公寓挂牌出售。

　　获利退出

　　事实上，这位俄罗斯人对上海楼市而言，几乎是一个标志性人物。没有人知道他的任何信息，除了俄罗斯人这个身份。此前，静鼎安邦的代理机构还曾经否认过是俄罗斯人出手团购。但这并不影响人们对他的举动表现出热情。当时有媒体称之为海外热钱涌入上海的第一个楼盘。尽管这一说法并不确切，但在当时，并没有人在意。

　　在他出手买下静鼎安邦的一幢高层后，曾经有记者在无从描述他的特征后，只能详细地描写了他所购买的那栋公寓：该项目为一幢共31层、每层两套的高层公寓，除了其中4套外，一个俄罗斯人几乎买下了整幢楼。这笔买卖成交了58套公寓，面积均为267.73平方米，均价10947元/平方米，涉及金额约1.7亿元人民币。

　　但上述描写仍有不准确之处。严先生告诉记者，买下静鼎安邦大量房源的确实是俄罗斯人，而且是位女士。但她买下的并不是前面所提到的58套，而是40余套。但他拒绝透露该俄罗斯女士当时购买静鼎安邦时的单价，“他们与我们签了保密协议，具体的情况不让说。但可以肯定，他们当时买的价格很低。”据严先生介绍，目前静鼎安邦的房源售价基本在1.8万~2万元/平方米出头。

　　粗略估算可以获知，如果该俄罗斯人将40套面积为267.73平方米的静鼎安邦房源按每平方米1.9万元的价格出售，扣除5%的营业税及1.5%的契税后，仍可获利超过8000万元人民币。

　　与静鼎安邦同处静安区的国际丽都城，则于更早前的2002至2003年间迎来数百名台湾人。他们以团购的形式买下两幢国际丽都城物业。据当时国际丽都城的代理机构中瑞房地产经纪公司的负责人透露，当时这些台湾购房者都在第一期交房后将这些房源抛售一空。这些都在宏观调控前早已发生。

　　此外，当时已见诸报端的案例还包括：2004年底，一家投资客组成的欧洲财富俱乐部在上海分两次买进250套高档房源；某位做钢铁生意的台籍人士，通过浦东一中介公司买走的房源不下10套，主要集中在联洋社区。

　　2005年来自英国以及爱尔兰的联合购房团整栋买下华辰东晶酒店式公寓。这个案子由一家设在上海的名为“Shanghai Vision”的中介机构撮合而成。这家机构的网站为全英文，此前曾出现过上海多个住宅项目的介绍，其中包括上述华辰东晶项目及绿地威廉公寓。目前挂在其网站上的是一个位于浦东陆家嘴( 26.44,1.39,5.55%)区域，被称为“The Financial Plaza Shanghai”的项目。其地理位置与新鸿基在建的地产项目十分接近。

　　谁被套牢？

　　到目前为止，记者尚未完全查到上述境外游资在上海购入的房产最终都作何处置。但可以肯定的是，并不是所有人都能像最早入市的台湾人及那位俄罗斯女士一样，可以获利离场。

　　一些法国华侨在2005年购买了与静鼎安邦一路之隔的缤纷生活家多套商铺，涉资共计6000多万元。但由于当时负责缤纷生活家商铺的出售及包租事宜的上海希盟投资管理有限公司董事长方卫军失踪，导致缤纷生活家隐藏在背后的一系列复杂问题相继暴露，这些法国华侨6000多万元的投资目前仍然没有任何可收回的迹象。

　　与这些法国华侨一同投资了缤纷生活家商铺的，还有来自日本、美国以及意大利的华人，其中还有台湾同胞。实际上，来不及套现离场的境外游资并不仅是缤纷生活家的这些投资者。此前境外游资最热衷的浦东陆家嘴区域，目前仍有不少房源压在境外游资的手中。

　　一位在陆家嘴某中介门店工作的经纪人曾在2005年初告诉记者，当时有不少韩巫试诼郊易烨蚬郝蚍坎５钦咴诨胤檬绷私獾剑馀吭此坪醪⒚挥型耆资郏行┮炎畚狻?

　　如果从国际丽都城接待那批台湾购房者开始算起，境外游资曾经在上海市场有超过两年的热闹时期，即便是在2005年初国家宏观调控政策出台后的一段时间里，这些资金也没有因此而有所退缩。

　　但随着上海楼市在调控下开始盘整，尤其是“171号文”出台之后，境外游资似乎在上海这一市场上逐渐式微，大批量疯狂买进的行为已难再现。只有那些悄无声息的抛售举动，或者无奈的转售为租现象仍在零星上演。

　　北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，今年3月份住宅期房签约较去年3月份骤降近四成半。住宅期房签约共8004套，日均签约258套。而去年3月份，住宅期房签约总量为14313套，日均签约达到477套。而今年3月份的签约比去年3月份少了6309套，下降幅度达到了44%。

　　据《楼市》市场研究部统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅网上签约量整体狂跌，其中九成为零套。来自北京市房地产交易网的数据显示，“都城心屿”1月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零套。“官苑8号”1月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零套。高档公寓销量猛然下挫的事实由此可见一斑。虽然高档住宅价格整体稳中有升，但是就个案而言，销量跌幅较大的项目，售价的涨幅并不大，甚至有个别楼盘的售价出现下滑。高档公寓市场昔日的繁荣景象在3月份消失殆尽。

　　●3月一手房市场为何突遇寒流

　　对于一手房市场在3月份成交骤降，市场人士持有不同的看法。有人认为成交的骤减反映出市场需求的不足，尤其是单价在万元以上的楼盘市场需求明确减少。但也有人认为，目前市场需求依然旺盛，网上签约数量不足以反映市场的真实需求。

　　但是不管怎样，3月份“两会”的召开，众多关于房地产价格调控议案的提出，《物权法》的通过，以及第五次加息无疑加重了市场的观望气氛。另外，市建委在2月份发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作、学习时间超过一年，且明确限制一人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大的限制，令一些高档楼盘丢失了大量外籍客户。

　　在高档住宅的购买者中有很大的比例是用来投资的，而从去年开始的股市热潮使投资式买家看到了明显高于房地产投资的赚钱效应，纷纷将资金转向了有更大获利空间且变现能力更强的股票市场。

　　今年以来，在新开楼盘中，单价在两万元以上的楼盘比例大幅增加，一万元以上的楼盘随处可见。面对快速增长的房价，有效需求的增加相对缓慢，也是导致高价房成交骤减的主要原因之一。

　　也有观点认为，成交的减少与供应的不足有直接关系。“信一天不动产”市场分析人士认为，新建住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降，主要是因为有效供应不足。今年1至2月，批准预售的商品房项目共计249万平方米，比去年同期的372万平方米，下降了33%；住宅商品房预售项目共计141万平方米，比去年同期的243万平方米，下降了42%。

　　●3月二手房市场价量同增

　　虽然3月份受到加息的影响，但是整个3月份北京二手房市场依然表现出强劲快速的上升态势。根据“21世纪不动产”监测数据显示：经过年初两个月的下滑后，3月份北京二手商品住房买卖挂牌量出现较大程度的增长，比2月增长21%。同时，北京3月二手商品住房买卖挂牌均价为8800元/平方米，环比上涨0.6%。据“信一天不动产”统计资料显示：3月份二手房成交量、成交平均价格环比分别上涨21.7%和5.4%。据“链家地产”统计数据分析，2007年3月份京城二手房市场成交量陡现高峰，环比上涨43%，平均成交价格达8374元/平方米。

　　为什么会以半数以上的人认为北京房价会下跌呢？据分析，宏观政策不断出台，金融杠杆适度使用以及地根等政策，让观望中的购房者抱定了继续观望的心态。在心理预期的影响上，买房自住者认为北京房价已经进入高平台期，他们在期待平台回落。

　　定心丸：北京将建530万平米保障性住房和两限房

　　另外，北京市建委负责人4月7日透露，今年，本市将新开工建设300万平方米“两限”(限户型、限价格)商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房，以解决住房困难群众的住房难题。对最低收入家庭，将提供廉租房，加大实物配租力度，扩大实物配租覆盖面。对于收入高于廉租家庭而又无力购买经济适用房的“夹心”收入家庭，将提供政策性租赁住房或给予租金补贴。对于中低收入家庭，将由市和区县政府组织建设保障性住房(如经济适用房)由其购买。对于中等收入家庭的自主性需求，将提供“两限”商品房。

　　据笔者分析，从政策出台到进入实施阶段，障性住房和两限房应该在今年有眉目，因此，在一定阶段内，需求得到抑制，房价因购买力下降不会上涨太快，甚至有下跌的可能。

　　掣肘点：股市继续火热 投资点转移

　　2007年以来，股市前所未有的火热，一些投资人群为了筹措资金购买股票，开始出售所投资的房产，但更多投资者将拥有的房产向银行进行抵押贷款。”北京信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜告诉本报记者，根据“信一天不动产”权证部统计资料显示，近一个多月来公司抵押贷款单子明显大幅度上升，同比上月上涨了23.6%。

　　部分资金的撤出，减少了投机的可能，股市与楼市的此消彼长，给发高烧的北京房价带来了喘息机会。

　　4成人认为2008是房价的拐点

　　在调查中，4成人认为2008是房价的拐点。毕竟，随着2008奥运会的临近，经济加速发展，房价还会在一定程度上呈小幅上涨趋势；据大多数举办奥运会国家的经验来看，奥运会后经济会有小幅的增长回落，这也是4成人认为2008年是房价拐点的原因。

　　而根据国家发改委、国家统计局的统计数据，在过去半年多时间里，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次领跌全国，成为全国房价下降最为明显的城市。

　　“社科院报告用的是上海中房价格指数，是一种叫价体系(asking price)，即成交多少就是多少，反映房屋交易的实际价格。在上海中房价格指数中，2006年并没有下跌，根据发改委、国家统计局的数据反而是下跌了。”毛治说。

　　根据上海中房价格指数，2007年1—3月，上海住宅销售均价为8132，相比去年平均8519元/平方米的水平，直到今年一季度，上海首度发出了均价下跌的信号。

　　“以我对上海房价的研究和感觉，今年的上海房价到了止涨始跌的临界点。毛治进一步向《中国经济周刊》分析，“2006年房价均值超过2005年；预计2007年，上海房价将在稳定中有小幅下跌。”

　　不过，令消费者困惑的是，据发改委、国家统计局3月19日发布最新数据，2月份上海新建商品住房销售价格以0.1%的微弱涨幅，暂别持续多月的新房价格下滑。

　　供大于求局面呈现

　　“3月份的上海房展会，我们对购房者的需求做了一个专项调查，在120人的有效样本中，只有28%的人在今年有购房的意向。”3月26日，某全球机构(上海)资讯有限公司负责人告诉《中国经济周刊》，“这预示，在今年，购房者的市场观望气氛依然浓厚。”

　　根据上海市房屋土地资源管理局统计数据显示，上海市商品住宅成交量“萎缩”。2月份，上海市商品住宅成交面积为99.1万平方米，与上月成交面积177.1万平方米相比，环比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面积61.1万平方米，较上月减少63.9万平方米，与2006年同期相比则上涨了15%。别墅类项目本月成交7.2万平方米，成交面积较上月下降4.7万平方米。今年1月份，上海市共有16个项目推出新盘，仅为2006年12月份一半。

　　2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量(销售面积与出租面积之和)占供应量(竣工面积与上年空置面积之和)的89.27%。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

　　此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1∶0.72，商品房以婚房和改善性要求为主。

　　“2006年，上海房地产投资额1276亿，比前一年上涨2.3%，低于全国20%左右房产投资涨幅，今年前两月上海房地产投资额175.8亿，预计今年投资总额1200亿～1300亿，与2006年基本持平。”汉宇地产陆家嘴(19.89,1.02,5.41%)区域董事邓洋说，“这是‘无形的手’在起作用，稳定了供求失衡的房地产市场。”

“报告样本分析反映了‘面上的’情况；实际上，扭转上海房价的标准性事件尚未出现。”3月27日，中原地产研究咨询部经理龚敏接受《中国经济周刊》采访时说。

　　据上海市著名的房产经纪公司浩坤地产分析，尽管市场已经传出房价6年来首次下跌，回归“正常”范围；但是，从实际情况看，这个报告其实没有太大的价值。“今天开盘公寓，明天开盘别墅，各种数据游戏，其实很难有准确的指导意义。” 浩坤地产的研究员宋照夕说。

　　事实上，业内对上海房价的底气还是看好的。

　　“强劲的‘世博版块’是上海房价最有效果的‘发动机’，世博红线区房价在近2年还会居高不下，同时，闵行磁悬浮、京沪高铁等大工程也拉升上海房价。” 宋照夕告诉《中国经济周刊》，“目前，上海7条地铁在建设，从市区到嘉定松江南金山东南西北‘放射性’铺开，使房地产的‘梯度效应’削弱，上海房价整体盘面后劲十足。”

　　根据上海市房屋土地资源管理局向《中国经济周刊》提供的资料，2006年，上海住房成交量为2554万平方米(其中包括500多万配套商品房)，同比下降11%，2007年1～2月份，成交量为273万平方米，预计今年全年成交总量也将保持平稳；2006年住宅供应结构逐步优化，全部成交中，内环线以内占11%，内环到外环之间为32%，外环线以外57%，交易重心外移。

　　“从政府层面看，今后民生问题将成为重点，普通老百姓的住房问题仍然是政府最为关注的。所以，上海地区的房地产业的健康发展，是市政府最重要的工作目标之一。”上海市政府一位官员称。

　　这位官员透露，目前，房地产开发中，存在政府与开发商结盟现象，利益集团的搏弈，伤害了房地产市场的健康，政府会考虑整治，以确保广大市民的利益。

　　日前，上海社会科学院完成的一份研究报告显示，上海住宅市场出现了前所未有的变化：住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度。

　　同时，上海商品住房价格指数预警表显示，房价在连续6年持续上涨后首次出现下跌，供求关系出现逆转，未来至少3年将出现供大于求的局面，空置量将持续上升。

　　房价回归“正常”

　　上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭向《中国经济周刊》介绍，他们刚刚完成的一份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告(以下简称“报告”)显示，经过两年的宏观调控，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与消费物价指数相比，房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入‘正常’范围，显示调控已经奏效。

　　“历时4年多，以上海市场作为局部运行的范本进行示例，旨在‘构建国内房地产市场的风险预警体系’的这份报告已经通过有关部门验收，一旦条件成熟，将在全国范围推广实行。”张泓铭说，“ 随着报告的正式公布，全国性的房产健康预警体系也可能相应建立。”

　　分析人士指出，宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性相比其它地区更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快，“药效”从而发挥迅速，为全国城市房地产提供了成功范本。

　　3月27日，出席上海第一届TOP50高峰论坛的上海市房屋土地资源管理局副局长庞元发出了同样声音：上海在2006年住宅市场运行平稳，宏观调控已基本到位；2007年将继续这一走势，房地产投资以及 房价都将保持稳定状态，宏观调控的作用将全部显现。

　　“今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是2006年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒房客几乎离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。” 上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭说。

　　“国家宏观调控的决心和后续出台的政策，将会影响到消费者的观望，开发商在市场特别是资金压力和销售回款速度放慢的情况下，我估计今年下半年，还会在价格上有所松动。” 3月28日，中国指数研究院毛治博士接受《中国经济周刊》采访时说，“当然这仅是对上海的市场而言。”