所谓的经济适用房，是政府为解决城镇中低收入家庭的住房问题，改善居民消费结构，同时为扩大内需，增加投资，拉动经济增长所作出的战略性决策。业内人士给它下了这样的定义：以行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，向中低收入家庭出售的普通商品住房。经济适用房是适应我国当前住房市场形势的一种特定的商品住宅，具有商品房的基本属性，如等价交换原则、流通原则。购房人可以针对地点、户型、质量等方面的要求，在经济适用房市场自由选择购买住房，购买时必须支付一定的利润，购买后具有全部产权，可以出卖、交换、赠予、继承抵押和出租等。但经济适用房又不完全等同于商品房，它还具有福利的性质：国家对其免收地价，且相关税费减免。所以，经济适用房同时具备商品房和福利房的某些特征，是从福利房到商品房的中间形态。

由于经济适用房专门面向中低收入家庭销售，因此它与市场其他商品住宅也有所不同，首先，经济适用房的建设和售价是在政府严格调控和指导下进行的。经济适用房市场受住房制度改革的货币分配补贴总量影响较大，投资规模必须适合这个特定市场的需求，因此经济适用房建设要在专项计划控制下进行。其次是经济适用房的建设标准要经过建设主管部门审定，建筑设计要实用，户型不能过大，还要保证优良的建筑质量和良好的居住环境。再次是经济适用房价格和开发商的利润，都要接受政府的调控和审批，符合微利商品房的定位。同时还要降低征地、拆迁安置费用，取消商业网点费等不合理的收费，以保证经济适用房建设成本的合理性。

经济适用房制度存在的问题

经济适用房的销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题。

政府开发建设经济适用房,是使中低收入者能够买得起、住得上而实行的一项重要政策。但是,在经济适用房的销售中，部分高收入者却进入了购房者行列。据北京市开发办提供的信息，北京自1998年推出经济适用房以来，购房者中有84%属于中低收入家庭，16%则属于高收入者。

造成这种现象的原因是多方面的。其一，由于房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，将经济适用房敞开卖，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。其二，由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。

同时由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者却“望房兴叹”。

经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题。

经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。由于许多地方的经济适用房政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了150多平方米、200多平方米，几乎成为“豪宅”，而100平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。与此同时，购买经济适用房用于出租而非自住的投资者又屡见不鲜，造成了经济适用房的旺销和供不应求。

经济适用房制度是否违背“公平竞争”规则的问题。

虽然说经济适用房是一种社会福利产品，或者说是一种住房保障制度，但这种带有明显福利性质的产品却是直接拿到市场上与普通商品房直接竞争。由于经济适用房在土地以及税费上与商品房相比有着许多先天的优势。因此，同一个地段产品类似的商品房肯定竞争不过经济适用房。对经济适用房的优惠其实也就是对商品房的歧视。市场经济崇尚的是公平竞争，商品房与经济适用房相比存在着许多先天不足的劣势，经济适用房的大量出现会分流一大批原本准备购买商品房的消费者，同时也会使一批潜在消费者持币待购。政府对市场资源进行强制配置而推出的经济适用房，显然是对市场竞争的主体——部分开发企业的一种价格歧视。同一地段同类商品却执行两种截然不同的价格体制，这是上世纪80年代计划经济时代“价格双轨制”的变相回归。

经济适用房分配过程中的“机会主义”问题。

由于我国的人口收入结构还不是橄榄形的而是典型的金字塔形的，中低收入家庭占了总数的70％－80％。虽然各地制定的购买经济适用房的门槛不大一样，但一般至少有半数或1／3的家庭符合购买经济适用房的条件，申请的人多而房源又少，“僧多粥少”的现状使经济适用房在分配过程中“机会主义”大行其道。

政府既然提供了这种社会福利产品，就应该尽可能让符合条件的公民都享有这一福利产品，但现实情况却是大多数符合条件的公民，却因这种福利产品供应数量的有限性，而丧失了享有的权利和机会，这也从另外一个角度折射出这种福利产品本身的设计就存在问题。福利产品的本质就是体现出社会的公平性，而这种福利产品的推出又恰恰导致了一种新的不公平的产生。

实际上，经济适用房政策推出以来,围绕它的争论实际上一直没有停止过。指责者称其在生产环节上导致双轨制和不公平竞争、在销售环节上形成了劫贫济富，没有达到扶助低收入者的目的。而拥护者则称颂其优化了投资结构、增加了住房有效供给、给中低收入者带来了切实的利益。而笔者认为经济适用房政策实施过程中出现了一些失效现象并不可怕，关键是找到失效产生的原因并积极寻求解决问题的方案，这样才能实现实施经济适用房政策的初衷。

经济适用房问题的解决机制

避免经济适用房用地商品房开发失效行为的措施。

首先，以招标方式选取经济适用房的开发商，确保开发商向将购买此待建经济适用房的居民公开，同时向社会公示，防止开发商以经济适用房用地搞商品房开发。通过建设行政主管部门的监管，人民大众的事前监督以及电视、报纸等新闻媒体的舆论监督来避免此失效行为。其次，对经济适用房建设用地进行公示，使社会各界都了解该地块的经济适用房用途，这可杜绝经济适用房监管者的暗箱操作和寻租行为，还可让其他房地产企业对经济适用房用地的最终用途进行监督，来自同业的监督会更有效和切实可行。

规避难以确定中低收入者的失效行为，完善收入申报制度,严格身份审查。

目前，我国的居民收入申报制度还没有全面展开，因此，必须尽快完善法规。只有清晰购房者门槛，严格把关，认真执行身份资格认证制度，确实保障中低收入者进入市场。应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。正如《经济适用住房管理办法》中所指出的“市县人民政府应当根据当地商品住房价格，居民家庭可支配收入，居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布”。同时保证“无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭”；“家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准”的家庭能够申请购买或承租一套经济适用房，并严格按照申请、审批和公示的制度确定经济适用房购买者，以杜绝中高收入者加入此行列。

克服经济适用房政策有损市场公平竞争的失效行为，同时运用市场手段让具有开发愿望、符合经济适用房开发资质的不同开发商，在公正透明的环境中公平竞争经济适用房开发权。

首先通过公开招标使那些具有相应资质、资本金的开发企业对经济适用房开发权竞标。其次，政府对开发商严格审查，使开发商在开发建设的全过程中对政府监管部门实行项目公开，并让开发商对建筑材料进行招标，严格控制开发成本进而控制售价。此项措施可消除政策优惠转化为价格方面的竞争优势。

政府要转变观念，加快经济转轨时期政府角色的转换。

土地是控制房地产市场的源头，政府应该加强城市规划和土地的综合利用和管理，合理有效配置土地，培育和规范土地交易市场，抑制土地交易的投机行为，通过调节土地的投放量和土地存量的管理来调节住房的供应量。另外，政府通过加强房地产的税收政策和金融政策来调节住房市场，鼓励中低档住房的生产，抑制高档住房的生产。（作者单位：华中师范大学经济学院）