摘要：在新形势下如何进行房地产项目开发，如何围着政策转，如何开发出市场认可的项目，如何适应形势的要求，这是做房地产项目开发所必须认真思考的每一个问题。我国的住宅产业化已经站到了市场化的起点上，但这将是一个漫长的、渐进的历史过程，并与我国的工业化、城镇化进程紧密相连。

关键词：支柱产业  银根紧缩政策  三个暂停  土地储备

中图分类号：F27  文献标识码：A  文章编号：（2005）01-00

 

新形势下房地产项目开发的思考

 

卓城集团：周  炎

 

近期，谈论最多是经济过热，房地产投资过热以及我国经济是“软着陆”还是“硬着陆”。当前我国经济状况与房地产投资的相互关系如何？让我们从以下几组数据来分析：

根据国家公布的数据，房地产已发展成为国民经济的支柱型产业，去年GDP总量达116694亿元，经济增长率8.1%，而房地产业在国民经济增长率中贡献了1个多百分点。房地产业的快速发展也带动了相关产业的发展，如建材(主要是钢铁、水泥、铝材)、家具、装修等行业。今年一季度钢材投资增长107.2%，水泥投资增长101.4 %，电解铝投资增长39.3%，大大超出往年同期的水平。今年1－4月份，我国城镇固定资产累计完成投资11047亿元，与去年同期相比增长率为42.8%，而4月份累计投资3989亿元，比3月份下降8.8%。今年国家经济增长目标为7%，而一季度则增长9.8%，增长速度强劲。据央行的调查结果，目前，国内房地产开发投资额中约45%来自于银行贷款。而建设部等部委的调查则显示，目前房地产项目中61%资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投资中20%-30%来自银行贷款，另30%－40%为建筑施工企业的垫付资金，而且这部分垫付资金也是源于银行贷款。此外至少60%以上预付购房者申请了个人住房贷款。从宏观经济层面看，我国固定资产投资占GDP的比重已经达到42%，远远超过韩国和泰国在亚洲金融危机前的水平。而在固定资产投资中到了20%－30%以上份额的房地产投资，这些数据说明，房地产投资不仅有增长过快之虞，而且对银行的间接融资存在着过高的依赖性。换句话说，一旦房地产泡沫破灭，最终受害的将是银行。

为此关于经济过热，房地产泡沫的警告之声不绝于耳，上届政府如是，本届政府亦如是。正是在这个大背景下，央行推出了它的房贷新政。中央出台了一系列的政策，抑制经济过快增长，尤其是控制固定资产投资。如去年出台的121文件。今年中国人民银行采取的紧缩政策：提高存款准备金0.5个百分点，提高钢铁、水泥、电解铝、房地产投产的自有资金比例。最近，国土资源部又出台了《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》、《国土资源听证规定》等，这一系列政策都对房地产开发有着重大的影响。在这样的背景下，房地产业如何适应国家政策，调整工作思路、又将如何开发，如何规避风险，已成为摆在每一位企业家面前的现实而必须深入考虑的问题。在此，通过本人对项目的了解和对国家政策的研究，结合当前的情况谈谈在新   形势下房地产项目开发的相关问题。

一、中国房地产发展的基本过程

从价格波动来划分，大致有以下几个阶段。

1、房地产价格潜伏期，时间是在1991年以前。在这之前国有土地还未实现有偿出让，土地严格控制在国家手里，没有土地市场的流通，基本上还没有房地产经济的概念。这时期的特点主要表现为：计划经济色彩浓厚，民用住房和商业用房是按计划分配。尤其是民用住房，只能用计划指标购买住房，由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。商品房价格是严格按照计划商品来定价的方式确定，完全没有市场的概念。这时的房地产价格完全违背了市场经济原则，基本上是由政府补贴的，个人只需花很少的一部分钱。

2、房地产价格井喷期，时间为1991年－1993年。这时期国家政策放开了对房地产的限制，实行国有土地出让制度，同时也放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件。92年，邓小平南巡讲话后，加快了投资热潮，并对房地产放开了政府物价指令性管理的限制，实行对房地产价格的市场化管理，这一政策的出台带动了房地产价格的快速上涨。可以说这时房地产价格高涨的直接原因之一是国有土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本。并且收取土地出让金成为合法，从而使人们认为房地产变成私有财产所必需付出的代价是值得的，价格出现上涨，也会被人们顺理成章的接受。此时由于国家刚放开政策，人们对房地产的需求的戒避心理得以解放，房地产价格井喷是必然结果。

3、房地产价格回落期，时间为1993年－1997年。这一回落的造成主要是房地产盲目过度开发，造成低水平的重复建设，严重浪费了大量资源，房地产第一次出现“泡沫”。这时的房地产价格下滑与投资下滑造成了1996年－1997年房地产全行业亏损，付出的代价是沉重的，对房地产业的教训是深刻的。

4、房地产价格上升期，时间为1998年到现在。此时房地产价格上升也是与国家政策有着千丝万缕的关联的。1998年国家出台23号文件停止住房的福利分配制度，从而实行住房的商品化改革。这时房地产价格上升是一种回归性的、理性的上升。而此时人们天天都在讨论房地产价格的上升，但市场中的供给和消费都在平稳的增长，因此价格上升在所难免，带动了相关行业的发展，房地产业成为国民经济发展的支柱产业。此外，土地出让政策的变化也是此时房地产价格上升的原因之一，2002年7月1日开始实行的土地招、拍、挂、卖制度，对房地产价格的上升起到了催化作用。伴随着我国加入WTO，零售业的开放加快，商业房地产在我国大城市发展非常迅猛，尤其是2001年开始，短短的两三年，商业房地产风起云涌，异常火爆，以至于2003年被称为中国“商业房地产年。

二、当前房地产开发遇到的新问题。

虚拟需求容易使房地产市场摆脱本地区的消费主体，误导市场供应结构。同时，投资需求特别是等待升值后卖出（炒卖），期盼的是房价不断攀升，从而助长房地产泡沫的生成和长大。有朝一日泡沫破灭，后果不堪设想。针对当前人们对房地产的各种不同需求，房地产开发也面临了一些实际问题。

一是人才缺失问题。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在政策支持、房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去行之有效的方法不再适应新的形势，跟不上时代发展的步伐，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。人才的缺失会导致房地产开发水平的整体下降，如果把握不好，还会弄成满盘皆输：如工程的前期策划阶段，如果开发商的决策水平不高，职业素质不精，把握不准市场运行方向，常常表现为犹豫不定，错过许多机会；在开发过程中缺乏创新意识，照葫芦画瓢，一味模仿别人，往往导致开发出的物业是别人的克隆版，多数项目一个模样，缺乏新意，提不起人们购买的欲望。目前，国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距，中小城市与大城市也有差距，欠发达地区与发达地区也存在着差距，这些导致了设计方案比较落后，项目周期过长，资源浪费等情况。

二是开发缺位问题。主要表现在结构失调，偏离市场，造成市场空缺。在普通商品房和经济适用房方面，开发严重滞后于需求，而在高档别墅和商用楼宇等建设方面，开发又严重超前于需求。这使得一方面房地产开发，尤其是高档住宅、商业办公物业等越来越红火，另一方面迫切需要住房的老百姓又只能面对高昂的房价叹气。高档房地产空置和普通房地产紧缺同时存在，是当前房地产结构失调的主要表现。而究其原因，政府的土地政策，以及土地获得过程中的不同方法，造成地价水涨船高，促使地产商为追求高利润，盲目发展高档房地产项目的根源所在。如最近房地产界流行的高尚住宅、豪华别墅、Shopping Mall等的开发，错误的认为紧紧跟着时代潮流才是执房地产之牛耳。殊不知这样恰恰相反，因为高尚住宅、豪华别墅、Shopping Mall价格高，跟一个国家一个地区的经济发展水平相关的，只有达到了一定的程度了才有能力消费。如果这时大家蜂拥而上，把有限的资源都挤在一块了，会导致资源的严重浪费，给开发商造成致命的打击。另一方面经济适用房却没有人乐意开发，但这才是买者众，市场需求量大，是由我国当前经济水平所决定的。

三是资金短缺问题。可以说资金短缺是每一个房地产开发商都或多或少面临的问题。因为房地产开发有周期长、投资大、变现弱等特点，所以每一个房地产开发商都在开动脑筋，想尽一切办法筹措资金。资金对于房地产开发企业的重要性有于血液对人体的重要性。按央行的调查，目前国内房地产开发投资额中约45%来自于银行贷款。而建设部等部委的调查则显示，目前房地产项目中61%的资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投资中20%－30%来自银行贷款，30%－40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是源于银行贷款，此外至少60％以上预付购房者申请了个人住房贷款。由此可见资金对于房地产是如此重要，只要贷款政策一严，采取银根紧缩，那么很多开发商都会心惊胆颤，面临倒闭的危险，这一政策对中小企业的影响则更大。去年121文件的出台，最近中央采取的银根紧缩政策，提高存款准备金0.5个百分点，还有对房地产业的严格放贷等政策，使许多企业雪上加霜，陷入困境，面临严重的资金短缺。在这种情况下我国房地产业正处在一个变革的时期，开始重新洗牌的格局。一些规模小，实力弱的企业纷纷寻找出路，或倒闭、或转行。而一些大的企业，如卓达、万科、碧桂园、天山等大型房地产集团受的影响不会很大，相反可以借助自身的品牌、自身的实力熬过来，并借机兼并小企业，整合资源。经过洗牌后的房地产企业会变少，但会越来越强，越来越规范、越来越走向品牌化，参与大竞争。

四是政策风险的问题。说起政策风险，不得不提江苏铁本事件，这是非常典型的违反国家政策而遭遇叫停的事件。其违反了《环境保护法》、《环境影响评价法》，违反土地管理法，在未取得土地征用批准文的情况下即开工建设。项目违法占用土地6541亩，其中耕地4585亩。通过提供虚假财务报表，套取银行信用贷款，挪用银行大量流动资金。国家为什么要处罚江苏铁本，这不能不从我国经济发展现状来分析。从去年底开始，国家采取一系列措施抑制固定资产投资过快，但固定资产投资过快的势头并没有得到有效遏制，并由此造成的主要原料、能源、运输等的“瓶颈”约束加剧和物价上涨压力加大，而江苏铁本正是在这一背景下开工建设，并不顾中央的三令五申，中央处理江苏铁本有“杀鸡儆猴”的作用。国务院办公厅发出清理固定资产投资项目，深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理等通知。其核心内容是把住信贷投资和土地供给两个闸门，有效遏制投资。这些政策对于每一个房地产老板来说都不得不正视的。只有紧跟国家政策、了解政策、吃透政策，做房地产项目开发才有市场。

三、国家新政策给房地产项目开发带来的变化

市场态势的变化：

变化1：国土资源部的11号令、国务院的45号文以及一系列包括银行121号文出来以后，土地的实际供应者从村、乡、县、区、市多级多个供应土地的主体，实际上变成了只有市或者县单一主体的行为。

变化2：土地部门或者是国土资源部门不再是手续办理者，而是一个实际的土地供应主体。找地开发首先到国土资源部，看有什么土地要拍卖、要招标、要挂牌的，从中进行选择。原来开发商和村镇谈的大多数已经不再算数。

变化3：政府对土地的调控作用的能力得到提升，土地市场的供应、供求关系更加稳定，波动会更小。

变化4：总的土地成本获得的价格应该是持平或者是稍有上升。按照挂牌形式，只要自己对多大的土地有所意向，再看每年的土地供应量是多少，就基本上可以确定自己的投资方向了，在获取土地时，或者增加拍卖、或者参加投标、或者参加挂牌的竞价就可以获得，整个过程比较简单。进行房地产开发的时候，工期和时间都可以控制，有利于在比较短的时间，或者在可预期的时间里面，完成整个投资的安排。这样的结果，使获得土地的成本有两个改变：一是获得土地的直接成本可能要有所增加，但是，获得土地的间接成本将会减少，包括时间成本、前期支出及协调费用等。

变化5：土地供应的市场化程度会有比较大的提高，其他行业比较容易进入。应该看到其他行业的资本或者是社会的资本进入房地产都比现在要容易得多。进入市场的资金比较容易，竞争的压力也会加大。同时，偶然性的暴利机会减少。现在应清醒的认识到，凡是经营型的土地，必须是公开招标、拍卖、挂牌，最后落在谁家并不知道，也可能你所跟踪的项目，是在替他人做嫁衣裳。所以由于认识人或者和哪个区域的关系好、或者是由于长期建立的关系可以获得廉价土地所具备的优势就没有了。

四、国家新政策给房地产项目开发带来的影响

1、影响资金的融通。从去年开始，国家出台了一系列的金融政策，目的是要收紧房地产信贷的“口子”，对房地产界来说有如一枚枚重型“炮弹”，弄得很多房地产老板心神不定，睡不好觉。央行121号文件规定：商品房封顶才能做按揭；购买第二套房的按揭比例最高只能到7成（以前是8成）；商业用房要竣工验收才能卖。今年国家政策对房地产金融监管更加严格。2月26日，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，可谓启动了新一年的房地产金融监管行动。4月11日中国人民银行提高存款准备金0.5个百分点。4月底国务院又发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。房地产开发资金比例由原来的20%及以上提高到现在的35%及以上。 这些都是对开发商的自有资金提出了更高的要求，房地产融资途径不能完全指靠银行，而要另辟渠道。逼迫许多房地产企业通过典当筹资，国家的政策至使典当市场很活跃，房地产典当占有36.2%市场份额，是所有行业中的首位。

2、影响土地的供给。从去年7月，温家宝总理主持召开了国务院常务会议来看，其重点是在控制“土地”，而不是控制房地产信贷，至少主要不是房地产信贷。 “以民为本”作为本届政府的执政思路，将在房地产政策上有具体的体现，落实的主要方式将是大量增加经济适用房的建设。温总理“珍惜每一寸土地”的讲话精神显示，中央对土地开发将有较强的政策约束，会更强调统一规划、统筹安排。土地市场得到规范后，开发商的行为也将相应地规范化。专以倒卖土地为生的“地耗子”的生存空间将被大大压缩，而土地储备较多、资金实力较强的开发商将占据发展的制高点。今年5月上旬国土资源部《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》出台，明确指出要用半年的时间，继续深入治理土地市场，严格执行暂停审批农用地转非农建设用地等“三个暂停”的规定。可以说今年内从国家手中取得土地将是非常困难，国家越来越重视控制土地市场，而以后征用土地也将会越来越规范化。

3、影响项目开发的方向。由于国家政策的影响，所以房地产项目开发的方向也要跟着改变。从目前我国房地产市场供求关系来分析：当前我国房地产市场供求两旺，快速发展是在中国住房体制快速转轨中出现的。快速转轨体现在两个方面，一是集团购房转为个人购房。1998年之前，在商品房的购房者中，个人购房仅占一半左右，而到目前为止，个人购房已占９成以上。二是商品化、市场化的转轨。目前，全国每年新建城镇住宅超过５亿平方米，销售量也接近这一水平，证明我国房地产市场还是比较活跃的，但是一定要严格高档物业的开发，多开发一些经济适用房，这也是与国家政策相一致的。根据国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。并从税收方面给予优惠，支持开发以经济适用房为主的普通住宅。另外要把握住商业房地产的开发方向，因为商业房地产回报率高，与住房相比，回报率为1：2或更高，在商业发达的城市，更是高达1：6以上。虽然商业房地产回报率高， 但一定要谨慎开发，如果把握不准会造成招商难度大，达不到预期的目标，甚至赔本赚吆喝。

4.影响开发商的开发

影响1：公平的市场竞争环境已经形成。国务院下了文件之后以市场化的方式获得土地比较明了，大家就比较容易地站在同一条起跑线上，也就是外来的强龙和本地的地头蛇不会存在比较悬殊的差异，将来就靠创意、靠人才来吃饭。

影响2：低价或者是用定金方式获得土地，然后再用高价方式获得银行抵押贷款，实际上用银行的资金和预售资金来进行开发经营的模式就比较难以实施了。你要获得土地，或者全价或者是大部分价都要支付。

影响3：小开发商将要退出这个行业，或者撤出热点地区。因为，这个时候大的开发商或者资金比较雄厚的开发商处于一种比较有利的地位。由于过去很多因素都可以使大家在竞争中有多种选择，现在起码是熟人经济，靠土地获得一些竞争上的优势，这种情况已经大大减少了。

影响4：原有土地储备不复存在。已经支付的前期的一些圈占土地的费用或者大部分上市，或者可能要进入长期的纠纷阶段，应该说这是一个比较严峻的事实。按照过去的方式，首先和村、镇谈好，把这块土地圈下来就是你的了，实际上法律上这块土地并不是开发商的，但是由于你先入为主和他签了这个协议，事实上你拥有了优先开发权，然后再去规划报批、立项，最后通过土地部门办土地手续，实际上就是土地储备，过去是行得通的。现在你可以和村镇继续谈，还可以继续定你的协议，但是只要你经营型土地最后的一道手续到土地部门的时候，就要招、拍、挂，这是很严厉的，如果谁不这么做，谁就是违反纪律，这是作为一个公务员的守则必须做的，谁也不愿意再为这个付出代价。

影响5：已经办完手续的土地，因为其它同类土地的供应量的减少，所以在短期内出现增值，项目比较好操作、比较好开发。同样，对没有办理好土地手续正在进行中的这些土地，因为新的规矩、新的程序已经进入实际的运行，我们在获取这些土地的时候，获取土地的成本可能要增加，或者风险增加。

五、新形势下房地产项目开发的思考

房地产项目开发与政策、资金、市场是有密切联系的，而在新形势下如何进行房地产项目开发，开发出市场认可的项目，这是房地产商必须认真思考的问题。

思考之一：认真审视国家房地产政策，围绕政策开发项目。可以说政策要项目死，这项目就难活，政策要项目活，这项目不活都难。由此可见政策在房地产项目开发中的重要地位。前段时间以来，国家出台了一系列的政策，包括金融政策、土地政策，目的是为了整顿和规范房地产市场，防止房地产投资过热。有些房地产开发企业就是因为吃不透政策，对政策了解不够，因此吃尽了苦头不说，如今年许多地方的开发区都被整顿，有的被取缔了，甚至有些企业因此而倒下的。而开发商政策意识强，对政策把握准的，在这次整顿中则安然无恙。据国土资源部资料分析：2003年土地储备为170万亩，其中囤积在各开发商中，没有开发的就有70万亩。

思考之二：跳出房地产做房地产，这是房地产项目开发的最高境界。卓达集团总裁杨卓舒曾经说过要跳出房地产做房地产，其精髓是通过开发别的项目来开发房地产，形式是兜了一个圈子。让我们来看看卓达开发的项目则可以了解个大概。近年来，卓达开发的项目都是与房地产相结合的，但很多是跳出房地产的。比如院士科技园、卓达服装产业园、太阳城、北京卓达大学城、实行的福利半福利物业等。通过实行福利半福利物业，可以消除很多业主的戒避心理，因为真正想做大产业的企业，想发展的企业，必定是处处为顾客着想。而有的开发商开发项目单纯是为了赚钱，至于房子的质量问题、物业问题则没有考虑。但卓达则不同，造房子则造最好的，而且给买卓达房子的客户实行福利半福利物业，让广大业主不仅买得起，而且用得起。所以卓达房子开发一处、旺一处，销售完一处，这是跟卓达的创新的房地产开发理念是密不可分的。对于大项目必须填补市场空白，创造一种为常人所需要、市场所没有的东西。规避风险的根本问题是拿出可行性的、市场确实需要的东西或产品，这并不是轻而易举的，而需要独特的眼光。卓达人能做到了，并持之以恒，做了许多房地产以外的工作，但也环环与房地产相扣，把跳出房地产做房地产的理念发挥得淋漓尽致。

思考之三：因势利导，体现人文关怀。作为房地产项目开发的一员，我们首先要调查市场，了解市场，关心顾客所需要的，把握未来的发展方向，然后用心去做，去实施，那么开发出的项目才能得到市场的欢迎。人文的关怀不仅仅是体现在大处，更多的体现于细微之处，于细微处见真情。比如卓达住户可以在文化活动中心免费看书、打球、打牌、唱歌等，住户因停电缺水时有物业公司员工帮提水，还适时安排医疗保健讲座等等，这些都是对住户的无限关怀。再如万科集团，在开发清上园这项目时始终认为环境并不仅仅是绿化或者铺装以及景观之类单独的因素，住宅生态体系包容了从规划阶段到环境设计细节以及市政等众多环节因素。此次在这方面，万科做了许多无障碍设计和人性化设计的内容。如为了最大限度的体现开发商对人的关怀，其小区特别打出了“0距离设计服务”的口号。就是说：其小区可专门为残疾人和老年人的用户，在户内针对他们的生活特点和生活需求，根据相关的规范，专门对有特殊要求的人群进行人性化设计。如：对于坐轮椅的客户，户内所有的门槛均应设计成平的，以便于他们户内的行动；对于残疾人，卫生间的浴盆和座便器旁，走道边等，均考虑方便的扶手；对于灯开关及电源插座的高度，应设置的低一些等等。总之，用心去做，满足每一类客户群的要求，真正做到对人的关怀，尽量满足住户的需求。

思考之四：透过市场，理性看待房价。据国家发改委、国家统计局的调查报告显示，今年第一季度，全国5个大中城市（北京、上海、广州、天津和重庆）房价比去年同期上涨7.7%，而去年底时为4.8%。上海涨幅更是高达28.3%，现在上海一套100平米新房的平均价格约为60万元，相当于该市新兴中产阶层40年的收入（2003年上海人均收入为14860元）。而广州楼价在连续几年下降的情况下首次上升，平均价格4592元/平方米，比去年同期增长15.1%。全国房地产涨声一片是有原因的，简单的来说是供不应求决定的：一是土地供应吃紧，竣工量有所下降。2002年开始国土资源部就不断出台措施，严控批地，今年更是为了控制房地产投资过热，实现经济增长软着陆，出台了一系列严格土地使用的措施，整顿土地市场，收回了一些开发区土地，并严厉处理了一批违反土地使用政策的人和事；二是市场需求量大。虽然国家出台了一系列政策，收紧土地审批权、严控贷款，但都难撼房地产利润所产生的巨大魅力。开发者众，想购房者也众；三是房地产作为相对安全的投资对象，一时难以改变。尽管国家出台政策防止房地产投资过热，但人们还是热衷于投资房地产，因为房地产是不可再生、稀缺资源，具有保值增值功能。据银行统计，2003年我国居民存款达11.2万亿元，连年攀升。而银行利息偏低，还要收利息税，所以很多的民间资本在寻找出路，于是出现了“温州购房团”、“港台买楼团”、“潮州投资团”，他们伺机投资，所到之处房价无不涨声一片；四是物价普遍上涨。在正常情况下，价格是由成本推动和供求关系决定的，判断市场是不是健康要看价格。中国的房地产市场，无论从供求总量，供求结构还是价格，都是平稳的。这几年建材涨价了，钢材、水泥去年涨了30%，沙石大约涨了50%，但是房价涨了百分之四点几，GDP的增长9.1%，北京市可能更高一点，达到10%以上，而房价增加不到5%，可以说当前的房价上涨是合理的，并没有GDP涨得快。

思考之五：开拓投资领域，适应社会需求 。2004年我国房地产将会是供需两旺。目前，只是在某方面投资过热。虽然国家近来出台的政策对房地产有一定的影响，并会持续一段时期，但国家政策也进一步明确大力发展民营经济，给予民间资本以与国有资本同等合法的地位，而且鼓励民营资本对外投资，参与国际市场竞争。因此在当前情况下，房地产项目开发要与时俱进，开拓新的投资领域。从石家庄城市建设来看，一要抓住城市基础设施、城中村的改造和公共事业经营权放宽的有利时机，结合房地产企业专长，利用房地产企业对建筑、融资和管理等方面的优势，找准切入点，掌握城镇建设中的主动权。二是从国外城镇发展和我国大城市发展经验看，经济发展到一定水平，郊区住宅将有大的发展。郊区住宅并不只是郊区别墅，并非只是有小汽车的富裕阶层享受的特权。从人口密集的大城市将挤破的常住部分迁居到郊区，既能够解决城市居住空间不足、环境条件不佳的问题，又可以解决中心城区商业和公共空间不足的问题。可以预见，今后郊区住宅将会进一步扩大。

尽管国家出台了严格的土地审批政策、甚至暂停半年审批农用地转非农建设用地，严格房地产开发贷款等等，这些确实会对房地产业带来一定的影响，但对整个房地产市场来说，淘汰掉一部分企业并不一定是件坏事，这样正好可以规范房地产市场、整顿房地产市场。另一方面，国家一定会重视房地产业的支柱产业地位，还会通过其他的一些方式支持房地产业的发展。在当前形势下，如何进行房地产项目开发，关键在于紧跟政策，在于满足市场，开发潜力，找准空档。同时加快资源的整合、采取更专业化、更市场化的运作模式、压缩开发成本、拓宽融资渠道，项目开发必定会有一个新的天地。

六、新形势下房地产项目开发策略

策略1：作为开发商，要练好内功，做好自己开发的产品。在同等竞争的情况下，在大家获得土地几乎平等的情况下，只有练内功做精品、提高品位、创新概念，才能在竞争中胜出。

ａ要做新的形态、新的种类。

ｂ要做大规模，薄利多销。

ｃ要以快取胜。通过拍卖招标得到的土地，手续干净利落，这样就可以合理地安排工期，尽快地完成整个工程建设，缩短整个资金占用期，以快取胜。

策略2：

ａ理性的竞争，避免在土地问题上过度竞争或者是非理性竞争。在投标的时候或者是拍卖的时候，上得很快，投得很高，实际上不利于房地产的长期稳定发展。

ｂ要合理地利用区域和政府间的竞争，来减少企业间的竞争。在土地上的平等竞争是不可避免的。但是，我们在竞争的时候，也可以合理地利用一些政府之间和区域之间的竞争，来达到我们降低成本的目的。

ｃ要大力挖掘土地改变用途的潜力，也就是要找可以改变用途的地块来进行项目策划。我们主动去寻找一些可以改变用途的地块，然后制定一些开发的计划或者意向，主动纳入政府的出让计划中。这里介绍一下加码的挂牌交易：某些地块由于公司在前期介入，进行了很多投入，现在要进行挂牌交易是国家规定的，必须这么做。这时候有些地方就把前期费用加在挂牌里面一起挂，原有公司在这种过程里面，就处于一种竞争上的优势，就是说它这个费用已经先付出了，在竞争的时候，可以比别的公司多出一点价。谁要是得到了这块土地，如果不是原有这家公司，要把前期费用交给这家公司。小项目不会采取这种方式，一般都是大项目采取这种方式。

ｄ积极考虑一些大型的综合性项目里面的经营型用地。现在规定经营型用地一律要走招标、拍卖、挂牌投资，这是作为一个主体，这个地块整个就是经营型用地，这个时候，要走挂牌招标的路子。但是，如果作为一个大型的综合开发项目，这里面出现一些部分的或者是少量的经营型用地，是不是要把它都挖出来招标、拍卖、挂牌呢？我想这个是可以探讨的。

同时，在进行策划大型发展项目的时候，减少竞争还有两个可以考虑的东西，一个就是要尽量奠定一些竞争的优势，但必须事先要得到政府的支持；第二，要尽量争取一些特许权、专营权的许可。因为，以后其它的一些招、拍、挂的用地，如果在有专营权和特许权的前提下，再进行土地招、拍、挂的时候，竞争性就特别弱了。

策略3：

ａ开辟新的投资领域。我个人认为目前存在的领域有两个方面：第一个方面，小城镇镇域的整体建造和改造。去年的农村工作会议上，中央明确提出要城乡协调发展，小城镇大战略，这是国家一直倡导的，以后也不会变，在这里隐含着无限的商机。

ｂ要积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。现在，各个城市已经出现一些苗头。但是，这个工作作为一个整体的推动，还需要大的集团公司协同努力，应该说这是一个很好的投资机会。前一段时间，南京出现一件事情，吸引市民投资基础设施，上海浦东的磁悬浮铁路是市民投资参与，这个基础设施的市民参与，社会资源的进入已经开始出现苗头，我想这个苗头在土地开发、土地拓展、土地整理，在地产业上面是一个非常值得探索的领域。