摘要：房地产业的发展不仅可以提高人民生活水平,也是国民经济的重要增长点。现阶段中国房地产价格过高，严重影响房地产业正常健康发展，开发商、购房者、政府三方面通过影响房地产成本，进而抬高房地产价格。开发商应进行销售定位并努力降低成本,购房者应明确购房效用,政府应统一制定住宅性能评定指标体系，完善房地产市场。

关键词:房地产市场  房地产价格  房地产成本

中图分类号：F27  文献标识码：A  文章编号：（2005）01-00

我国房地产价格初探

洪  君

为保证国民经济持续、稳定、健康的发展,国家急需培育新的经济增长点。这个经济增长点首先要有市场，其次要有强大的关联带动作用。房地产业的发展不仅可以提高人民生活水平,也是国民经济的重要增长点。目前，房地产业市场供需矛盾十分突出，一方面，全国积压了4000万平方米商品房有待销售；另一方面，许多急需住房的家庭却又买不起住房。因此，如何解决房地产市场的供需矛盾问题成为当前亟须研究的重要课题之一。

一、我国房地产业发展历程

房地产业在中国的发展正在经历一条从不太成熟到逐渐成熟的曲折的周期性成长之路。改革开放以来,房地产业进入复苏阶段,1992—1993年全国范围出现房地产热,随着紧缩性宏观政策的实施,房地产业进入收缩阶段。经过随后几年的消化吸收,并以1996年将住宅建设作为经济增长点和1998年取消福利分房等政策为标志,中国房地产业进入相对稳定的发展时期。近几年,房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,住宅投资的诱发系数达到了1.5—1.7,即每投入100元的住宅投资,可产生出150—170元的相关产业需求。经济理论认为会产生乘数原理导致数倍经济效益，在世界经济增长大幅度放缓的情况下,房地产业的快速发展对中国经济保持持续增长，无疑起到了举足轻重的作用。

二、影响房地产价格的因素分析

1.区域房地产价格是多种影响因素交互作用的结果。影响房地产价格变动的因素归纳起来大致有七种：(1)供求因素。一个城市的房地产价格主要取决于本地区的房地产供求状况，供给和需求是形成价格的两个最终因素。供给量一定,需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌；需求量一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。(2)区位因素。房地产所处区位有自然位置和社会经济位置之别，自然位置是固定不变的，社会经济位置却可以随城市的扩张、交通的改善及其他建设而在变化。当位置由劣变优价格上升，相反则下跌。(3)环境因素。住宅周围的噪音、空气污染、视觉、清洁、绿化状况，已成为左右房价高低的重要因素。(4)心理因素。人们对所购买的房产消费偏好、时尚风气、欣赏趣味及价值观的变化，都会影响房地产的价格。(5)经济因素。包括经济发展状况、消费、投资水平，特别是建筑材料价格、利率高低及居民收入等。(6)行政因素。主要是影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等。(7)社会因素。人民安居乐业及城市化进程的加快， 还有一些不可预见因素都会引起房价的涨落。

2. 过高的价格显然不是需求拉动的,而是成本过高推动的。据不完全统计，2003年第二季度全国房屋销售价比上年同季上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。其中35个大中城市2003年上半年房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格分别比上年同期上涨4.9%、7.8%和1.8%。2003年前三季度，全国房地产市场各物业销售价格指数如表1所示。从中可以看到，住宅市场各物业类型销售价格均有所上涨，普通住宅相比之下涨幅最大，商业用房屋销售价格随季度变化也呈上涨态势。房地产价格居高不下,有人认为是中国房地产市场“需求”旺盛引起的,可是当我们面对2001年全国高达11315万平方米空置面积的统计数据时,这种说法就不攻自破了。的确,“居者有其屋”,每个人都渴望拥有自己的住房,但“需要”并不是市场中有购买能力的有效需求,因此当前过高的价格显然不是需求拉动的,而是成本过高推动的,这包括:各种费用多,加大了建设成本;开发企业的利润率过高;开发企业规模小,生产成本高,具备开发能力并真正搞开发的企业少,有相当一部分企业只是在通过炒地皮从中渔利,这样使得土地成本高,成为房价偏高的重要原因。

表1：2003年前三季度全国各物业市场销售价格指数统计（去年同期为100）

3.房地产市场自身的特性可能引起房价过高。房地产市场价格不易反映出它的价值所在,从供给特性来看,房地产具有寡头垄断特性和不同地点的不同质性,由垄断性质造成超额利润过大,房价过高;由不同质性可知市区比郊区价格高,在郊区房价虽便宜,可人们不愿去。从使用特性上来看,由于房地产使用寿命长,一住户买了房子就等于把一辈子住房的大事给解决了,这事实上也是一种极端的超前消费,由此引起买主承受压力过大。

4.房地产价格构成税费过多过重,造成房价成本上升。首先，从房地产价格的构成来看：政府把一些不该纳入房价的费用也挤进了房价,如在市政公共设施配套费方面,公益性的大市政设施配套建设如道路、管道等应由政府投资,因为开发公司已交了各种税金。小区内公共服务设施,如学校等属精神文明建设的内容,应由政府财政开支不应计入房价。小区内商业盈利性配套设施如商业网点等应按谁投资、谁受益的原则,由相关企业投资而不应由开发商承担;更奇的是对特别功能如变电所,皆由开发者支出,所有权却归市局所有,由此造成房价成本上升。其次，在税费方面:目前房地产存在税费重复、税率过高问题,虽然国务院已明令取消48项收费,但额度有限,据测算每平米仅降价60元,在房地产税收方面,现有税种有十几种之多,如在房地产销售中,既要向开发商征收营业税5%,又要向买房者征收契税6%就不一定合理;此外,还存在有的税率过高问题,如契税率为6%,绝对数偏大。北京商品房平均房价全国最高,每平方米4771元,平均建筑安装成本是1600元每平方米,占房价的30%,而70%的成本来源于土地出让金和税费。

5.开发的土地成本价格、平均利润过高,从而抬高了房价。目前开发商取得土地使用权方式主要有三种：一是划拨土地,它是以征地费名义支付市场地价的成本部分,并另付土地使用费。据统计,在一般房价中,土地费和大市政配套费约占40%,可见土地费用之高。二是旧区改造获得土地,动迁费用不断飚升造成土地价格越来越高。三是自有土地合作建房,占地单位以土地入股形式把土地推向市场造成地价畸高。产生这种状况原因主要是土地一级市场基本上是不透明竞争,在全部投资用地中,通过协议出让的占绝大部分,而协议出让价格又因不同谈判对象而变化。中国房地产平均利润多于国际水平，也高于发达国家,国际房地产平均利润约为6一8%,有些国家为2%,而中国1990一1995年高达30%以上,就是最近市场疲软也有20%利润率,由此可见,降低房地产利润也是降低房价的必要手段之一。

6.房价构成的刚性因素潜藏着市场风险。开发商的利益是利润,政府的利益是地价和税费,当政府以垄断经营者身份出现时,体现在开发商成本中的地价和税费必然表现为刚性,并以种种方式转嫁到消费者身上,此时一旦经济预期不好,消费惜购,风险发生,开发商唯一可调的利润空间有限,开发商、购房者、政府三方利益就失去了均衡,从而表现为房价居高不下,大量商品房积压。

7.房地产投资中的游资收购埋藏着金融风险。新一轮热钱潮的一个奇怪现象，是游资收购房地产，而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金，讲究的是光速划拨，要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度，债券是最好的选择，一些短期债票面受益率，甚至成了一国汇率的基准。相对而言，股票不会受宠，因为波动太大，收益率也不确定。一般而言，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房千面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的噩梦。

但在中国，价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动，还是汇率变动，游资心中没有底。事实上，中央坚守固定汇率的决心不容小视。因此，最好的选择就是购买房地产。一旦8.27的汇率不变，而是内部通胀，房价就会随物价上涨。无论是汇率涨，还是物价涨，房地产两相得宜。外行看热闹，内行看门道。目前来看，8.27牢不可破；简单地将美元兑换成人民币的初级投机者们，将遭受毁灭性的打击。

房地产是一个典型的内销型部门，为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为，房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力。其实这是一个误解，一家大型跨国公司中，房地产、员工房贴只占总成本的8%，甚至还比不上一些公司的电话费。剩余的1%中，还要分工业地产、商业地产、民用地产。普通城市的住宅楼可以很贵，但工业用地可以很便宜，政府可有意识补贴。政府从房地产可以取得大量税收，这样一笔巨额财富可用来造机场、造码头、改善基础设施；或高额出口退税，或提供优惠项目。

8.房地产业的大发展与目前的低利率和经济增长模式有关。从1996年5月1日第一次降息以来已有8次降息,目前一年期储蓄存款利率降至1.98%,我国房地产开发的资金成本已显著下降并处于历史低谷。低廉的资金成本及高额的利润效应,极大地提升了开发商的积极性。有关部门提供的数据显示,从2001年我国房地产开发投资总额达到了6000多亿元,同比增长25%左右；2002年1至6月,全国累计完成房地产开发投资2821亿元,同比增长32.9%；另一方面,近年来,个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,使大量信贷资金转化成现实需求。截至2002年6月底,金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。最近,上海商业银行个人住房按揭贷款余额首次超过对全市房地产企业的贷款余额。据有关专家测算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,估计已占到其全部贷款总额的10%左右。大量的信贷资金不仅激活了房地产市场,而且将它提升到一个相对高的水平,这就出现了供应不断增加和价格不断上升的局面。

9.为避免通胀而转移投资房地产。通胀说来就来，一夜之间，物价就涨上去，电煤矿油就缺口，经济就过热了。什么导致经济过热？按央行官员的口径，是汽车、钢铁、电解铝等行业的过度投资。但过度投资的根源是价格上涨。价格上涨的根源是需求过热，需求过热的根源呢？在8.27的汇率下，美国人的一个手段，就是用尽量多的美元冲击人民币体系。固定汇率类似一种坐庄系统，卖盘太多时，庄家就要进场维持价格。美国人抛多少，央行就得要接多少。不然这个8.27就名存实亡了，也达不到帮助企业出口的目的。过去的一年中，大量热钱涌向中国，美国人的行为可谓疯狂-中国的基本面很强，美国财团充满信心，投机资金源源不绝。年终总结，央行每天买进5亿美元，一年累计买入了1600亿美元。2004年1—6月又买了700亿之巨，外汇储备达到4700亿美元。

央行和商业银行有很大区别，商业银行资源有限且用的是旧钱；商业银行买卖外汇不会影响金融稳定。央行是发钞行，拥有铸币权。理论上，央行的接盘能力是无限的。手中一些有限的流动资金用完后，可以开动印钞机，印制新钱，接下美元。

但新钱有新钱的坏处，新钞一发，后患无穷。美国人要的就是这个效果。大量新印制的人民币流入市场，将导致物价系统的灾难。

中国商业银行的放大系数约为2.5—3.5。去年，M2货币总量由18万亿增长到22万亿，如果没有美元潮，放贷额甚至是缩减的，商业银行会惜贷，信贷失控纯属无稽之谈。

新增4万亿货币总量，对仅有10万亿GDP的经济体来说太大了。一下子多了这么多钱，物价岂能不涨？物价一涨，生产企业岂会不大干快上，尽量多快开工？便出现所谓的经济过热。即是说，联系汇率导致人民币被低估，美国钱冲击人民币，货币供应量增加、物价上涨、经济过热，致使大量资本转移投资房地产。用格林斯潘的话说，如果中国坚持不升值，他们自己的货币就会出问题。

10.房地产业的利润率过高。房地产开发的一般程序:先是购买土地,然后将土地向银行进行抵押贷款,建筑商带资进入工地建设,当住宅商品房达到预售标准后,开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款,房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款,开始逐步套现。其中,影响房地产商利润的主要因素是土地受让成本,但土地受让成本究竟多少仍然是一个“黑洞”。据业内人士透露,房地产开发商真正投入的资金并不多,如果运作得好的话,其盈利率就非常高。目前,这种盈利率可以达到50%至100%,甚至更高,这也是为什么有那么多企业进入房地产这一行业的根本原因。

据建设部抽样调查,在2001年前9个月的全国房地产开发投资中,国内贷款约占22%,同比增长26%；企业自筹资金约占29%,同比增长31%。其他资金占45.8%(主要是消费者的购房定金和预售收入),同比增长近40%。

三、降低房地产成本的途径

开发商在项目开发前应进行售价和消费群体定位。在进行项目可行性研究时，首先要进行销售战略定位，即将建造的房屋将要面对什么样的消费群体,他们能够接受售价是多少,必须通过各种手段预测出各消费群体的购买力和效用,由此再依照性能价格比进行方案设计。一般来说,对于住宅小区,应尽量做到面向大多数,同时也兼顾少数消费群体,把它们按一定比例设计好。其次，应努力降低成本费用,降低过高利润期望。在选点策划时,尽量利用原有市政道路,这可节省大市政配套开支;尽量利用城市规划,找出城市建设期内即将开通的市政配套,即土地即将升值的地块；房屋设计要尽量做到高起点,最好大范围征集设计方案,集百家之长；小区销售前一定要形成气候,以取人气。此外,房地产期望利润显然过高,调低目标利润率也势在必行,根据目前各行业平均利润率为10%,故目标收益率定在10%左右为宜。

购房者要量入为出,明确自己的购房效用,并请估价师对现房估价购房者要量入为出,综合平衡日常开支,根据自己的实际效用需要选购最适合自己的房屋,尽量使自己做到房价支出一定时效用最大或效用一定时房价最小，合适的房价对应适合的效用。当自己确实需要而又购买力有限时,购买者可适当利用银行按揭政策。对于兼作储蓄功能的房屋,需寻找具有升值潜力的房屋购买。由于购房信息不对称,消费者很难了解到房屋的真实价值,因此请估价师对现房估价很有必要。

政府应规范土地价格,减少税费,以直接降低房屋建造成本。一是要强调土地以法治价。二是建立以土地基准地价为主要手段的土地招标、拍卖机制,形成合理公平的土地市场价格体系。三是要在土地使用收费办法上进行有益的探索,如建议以土地租金制取代一次性批租的办法,房价自然降低。另外，政府应减少税费,合理确定房价范围:政府要清理一切不合法收费,解决税种重复、税率过高问题,特别是用以抑制房地产过热而制定的税费，此时应适当取消(如固定资产调节投资方向调节税)；在合理确定房价计价范围方面,对公益类大市政设施建设费和文教类小区公共设施费应由政府财政负担,小区商业类盈利性配套设施应由受益单位投资,余下的真正属于房屋附着的配套设施才可进入成本。

四、结语

综上所述, 经济是一具活物，任何扭曲都不能长久，并且要为扭曲付出代价。通过各种渠道使房屋价格下降是我国房地产市场健康发展的根本前提。国家和地方政府应减少各项收费,减轻开发商开发成本,通过规范、完善房地产一级市场,使房屋开发建设走上规模开发，依靠科技进步的产业化道路。我国目前开发企业数目多、规模小、成本高,随着市场化进程的不断深入,通过优胜劣汰，最终将走上大而强的轨道,依靠技术进步降低成本,并且有效制止由现在企业数目太多引起的抢购土地炒地皮的行为。房地产开发商要按照国家确定的利润率,将价格控制在合理的区间,使房价与居民收入之间差距逐渐减小。如果学习日本模式，扭曲国内价格，用房地产宣泄通胀力，将人为地延长汇率扭曲，未来，房价飙涨同时物价随涨。

参考文献

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[2]《投资北京》，2004、9

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[5] 陈大夫.环境与资源经济学[M].2001，