摘要：10年来，房地产业的变革经历了转制、转轨、转型，住宅建设已进入良性循环阶段，房地业已成为拉动经济的一个增长点。国家把房地产的地位从重点企业提升到支柱产业，房地产业要以发展为主题，结合结构调整为主线，科技进步和改革开放为动力，改善人民生活水平为出发点，做到产业改革、产品供应、行业服务三到位。大力发展康居工程，生态住宅、健康住宅、经典住宅。明确重点，不断创新，展现精彩，确保房地产业稳健、快速、持久的发展。

关键词：转轨  转制  转型  产业改革  行业服务  康居工程

中图分类号：F27  文献标识码：A  文章编号：（2005）01-00

浅析房地产发展十年格局演变趋势

祝孔周

纵观中国经济发展，没有一个行业或产业可以与当今房地产业相比。房地产业能够带动钢筋、水泥、洁具、厨具、电缆电线、水暖工程、装饰装演、玻璃门窗等等不少于60个行业的发展，中国的房地产业在中国经济发展中有着举足轻重的作用。

一、房地产发展十年格局演变

    1984年夏天，国务院组织人员参加了全国14个沿海开放城市之一的深圳后，决定提出中国房地产业的概念。1992年小平同志南巡讲话兴起了中国房地产业的热潮，发展到现在有两大变化：竖向比较，中国房地产业正处在有史以来最好的发展时期，横向比较，今天中国的房地产发展规模之大，格局变化之快也是在世界上列首位的。

    前十年变化的动力主要是房改和地改这两大改革。我国房地产业的复苏和发展，起源于住房制度的改革和土地使用制度的改革，在长期的计划经济体制下，住房这一本应由居民个人承担的最主要的消费品被政府作为福利品进行分配。土地资源也不是通过市场流通，而是通过行政方式进行配置，由此造成政府的不堪重负。早在1980年邓小平同志就对城镇住房制度改革提出如下总体设想：出售公房，调整租金，提倡个人建房买房。这些设想通过试点方式以不同的方案被逐渐实施，同期土地使用制度的改革也拉开了序幕。这两项改革使房地产的商品属性得以确认，也为我国房地产业的发展填充了具有制度特色的内容，以这两项改革为起点，同时借助国家对第三产业的规划和扶植，我国的房地产业逐渐恢复发展起来。这两项改革是启动房地产业发展的两架发动机，因为这两架发动机带动了产业翱翔，推动了这十年的房地产的变革。

    第一转制，房地产业发展进入了高位运营的轨道。从1999年开始使用住房公积金以后，房地产的投资、竣工面积、销售面积都保持20％以上的增长。2002年上半年房地产开发投资仍然保持32％，竣工面积保持20％，销售面积保持22％的增长。2003年我国第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2％，加快9.8个百分点。其中房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7％，全年商品房销售额7671亿元，增长34.1％，其中销售给个人的住房增长35.8％，所占比重为92.5％。所以处在一种高位运营的轨道。如果说80年代中央提出发挥四个积极性，是使住宅建设进入了“一级公路”，现在的房地产业的发展已进入了高速公路。

    现在商品房的竣工面积从2001年底统计达到了2.25亿，相当于1996年底的6倍。1996年的时候只有3641万平方米。中国的房地产业从一个不太显眼，不被人们知晓的产业，成 为一个家喻户晓的产业，成为一个重要的产业，据中央银行的统计，2000年固定资产投资拉动GDP增长9.3％，其中房地产业开发贡献率为22.7％。2001年房地产业对GDP直接贡献是1.3个百分点，间接贡献是0.6到1.2个百分点，两者相加对GDP8%的贡献是1.9到2.5个百分点，可见房地产业的重要地位和作用，这是第一个变化。

    第二转轨，使房地产市场迈入一个供大于求的买方市场的空间。中国的计划经济是短缺经济，进入市场经济以后，房地产也一样成为一种供大于求的买方市场。90年代初的时候还是那样一句话，叫做开发开发一开就发，开发开发有地就发，盖出来的房子，皇帝的女儿不愁嫁，现在进入由消费者决定市场供求的时代，在这样的情况下，皇帝的女儿也得打扮一下，过去说“好酒不怕巷子深”，现在好酒也要做宣传。现在讲文化，品牌，环境，服务等相关配套的人性化的居住条件。这是第二个变化。

    第三转型，住宅产品跨入了产品更新换代的时代。通过不断努力，逐步实现了“居者有其屋”，现在正朝“居者优其屋”的方向迈进。过去是以数量化为主，现在既要突出数量更要突出质量，还要体现品味。在1991年底，1992年初，国家人均居住面积是7平方米，现在已经提高到10.5平方米，就是十年当中增加了50％，按照建筑面积计算的话，从14平方米增加到21平方米／人均。现在不仅是要买一套房子，而且要买环境，买放心，买安全，买健康，买文化，买品位，买方便，买省心，买舒适，买服务，更有甚者提出买升值，买潜力，买未来，买发展，买前途，买事业。可以说经过十年房地产业的发展变化，住宅建设已经进入了一个良性循环的轨道。

    二、房地产发展趋势展望

2003年国务院发布的18号文件中指出：房地产业是国民经济的支柱产业，它对带动投资、启动消费、促进经济发展和全面建设小康社会至关重要。根据测算，房地产业的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的15％左右。而我国房地产业从总体上还是一个年轻的新兴产业，由于房地产业的基础性、先导性和支柱产业的特征，其增速总是比整个国民经济的增速要快，这是符合新兴产业发展规律的。我国房地产业从复苏、兴起、到发展才十几年的时间，同国外房地产业百年以上的发展历史相比，还处于一个起步或者崛起发展的阶段，从历史的眼光看，我国城市以住宅为主体的房地产业在一段时间内超常的发展。对世纪中国的今天那些懂企业的、搞经济的和搞企业的都有个共同的认识：“国家要想快发展，就得尽力搞房产”、“公民水平上，首现商品房”这就反映了中国房地产业的发展状况可以体现国民经济的发展，可以反映人民的生活和居住水平。房地产业是表达国家富有、居民富裕的另一种方式，它在国民经济发展中不可缺少，不容忽视。国务院对房地产业的发展尤为重视，可以说后十年中国房地产业要更加兴旺火暴。商品房销售，需求和竣工将会保持两位数的增长，新房、二手房、租赁业良性互动，市场交易更加规范。但是房地产后十年的发展关键还在于有效，持久的启动和满足个人的住房需求。

第一，引导住房消费三到位

    1.产业改革要到位。房改应该遵循现有政策，比如货币分配化要到位，经济适用住房政策要到位，二级市场的开放要到位，金融支持要到位，现在货币化分配的政策正在大力推动，而且贫困户有望拿到住房补贴，经济适用房的住房政策也在不断规范，这个政策主要的着眼点就是对不同情况采取不同的住房政策。二级市场开放到位。上海，沈阳，南京二手房市场非常的活跃，南京的二手房交易己经超过了新房的交易，南京的新房交易比去年销售增加了40％，金融支持方面不要说十年前，就是1998年以前，人们对住房个人抵押贷款根本不熟悉（只占到全社会贷款“余额”的1％，）现在我们的住房抵押贷款的余额占到全社会的贷款营业额6300多亿，他的比例达到5％左右，应该说是成倍的增长。从地改来说，招标、拍卖、挂牌、市场规范化，公开化的动作将逐步的推开。这里强调一点，这是上海的经验，他们认为应该公开，因为在不同的情况下容易抬高地价，产生副作用。通过房改、地改的进行可以使我国的市场更加规范化，更加透明，买房的人更多，使用权住房消费比例进一步增长，现在中国居民的住房消费占全国消费支出的10％左右，按照现在的水平，市场比较，应该占到20％，可见还有10％的余地需要产业拉动。

    2.产品供应到位。就是要使产品的结构更加合理化，楼市面向普通百姓。首先，高收入者，中高收入者的住房购买需求在不断地得到满足，现在正在产生一批中等收入家庭。但是产品的结构不太合理，如在北京市场上明显出现了中高档价位的楼盘供大于求的局面，中低档价格的楼盘供不应求的局面。其次，中低收入家庭买不起新楼可能要买旧房，可以通过大量开放住宅市场解决。在此之前，人们几乎满足中低收入家庭的住房需求，这样就形成了新房、二平房和租赁房市场的联动，把市场的容量做得更大。再次，随着市场的细分，要做出产品的差异性。住宅产品是容易克隆的，但是差异性做好了是可以有区别的，现在文化的概念、服务的概念以及人性化的概念己在房地产业中突显出来，使各种楼盘有各种不同的差异，具有不同的特色，使市场需求得到更大的满足，这是产品供应道路的第一点。最后，住宅产业的现代化。一方面要进一步优化住区和楼盘的规划设计，使其功能、环境进一步达到居住者消费者的需求，突出它的舒适性、健康性和文化性。同时要高度重视住宅产品性能和品质的提高。通过对高新技术，新材料的应用，大力发展住宅的物品，墙体、门窗，处理设备。提高劳动生产力，降低能耗，提高科技对住宅产业的贡献率，无论从物理性能，从张势性能，从安全性能上都有要有一定的提高，总之通过住宅产品供应到位，使房地产业的产品更加丰富，品质更好，性能价格比更加合理。

    3.行业服务到位。硬件是要培育诚信环境，发展房地产服务业，在发育当中的市场不免有许多问题，中央、国务院有关部门正在提出规范房地产市场，也包括整顿土地使用权的抽样视察，同时提倡一条龙服务。房地产服务业可以分为中介经济业和物业管理业，从世界发达国家经验看来，他们不仅重视住宅产品的开发，更重视房地产服务产品的开发，因为服务也是产品。这种服务产品有中介经济的服务，有物业管理的服务，有金融部分的服务，还有法律方面的服务。中国房地产业协会准备在这方面多做文章，比如应和金融部门很好的配合研究，如何来增加金融产品的多元化。现在广东己经提出来，在房地产交易当中实行律师代理制度，这项制度也是很有意义的。发展房地产服务业是发展中国现代服务业的重要组成部分，也是安排就业、使市场更加繁荣的重要方面。人们不仅需要物质产品的需求，也需要服务产品的需求，而且需要更多的服务门类得到发展。

    第二，大力发展康居工程

    又因我国的城市化进程的速度越来越快，人们对居住的条件要求越来越高，环境受到破坏，非典等类似的疫情对人们的威胁，使得人们对居住的条件要求越来越高对绿色住宅、健康住宅的渴求一十分的迫切，我们做到了三到位还不够，未来十年还需大力发展康居工程。

1.抓好康居示范工程建设，带动和推动住宅产业发展。推进住宅产业现代化是提高住宅质量，带动住宅产业发展的根本途径。在总结多年来城市住宅建设试点和小康示范工程的经验基础上，建设部1999年开始实施国家康居示范工程，是探索推进住宅产业现代化载体的有效尝试。到现在为止，已批准列入实施计划的示范工程55项，待批6项，分布15省市。通过验收的国家示范工程有：西安紫薇城市花园、沈阳万科花园新城、嘉兴金都景苑、无锡新世纪花园、广州保利花园、上海奥林匹克花园等。

从几年来全国的康居示范工程实施情况来看，已取得了较大成果，对推动各地住宅产业化发展和住宅质量整体水平提高起到了一定的引导和示范作用：

一是居住区规划设计、建筑设计水平逐步提高，要像现在的西安紫薇城市花园、嘉兴金都苑那样的优秀住宅小区，深受消费者青睐，成为各地建设的样板；

二是住宅建筑体系技术上要有更新的发展。

三是是建筑节能和新能源利用技术大量推广，住宅的内在品质逐步提高。

四是住宅环境保障技术今后要得到大大的推广和发展。如雨水收集利用技术、中水回用系统技术和垃圾生化处理技术、饮用水质保障技术、箱式变压技术等得到了广泛推广，为住宅产业新技术提供有效的载体，起到引导和示范的作用。

五是居住景观和环境质量有了较大的提高如：西安紫薇花园的环境充分体现了以人为本、自然和谐、典雅大方的理念，小区动静分区明确，做到人车分流，景观布局合理，环境自然亲切，做到了环境的均好性、多样性、和协调性，创造高尚、舒适、安逸的生活空间。

六是住宅的工程质量和施工现场管理水平要有大幅度提高。像西安紫薇花园、南京月安花园小区那样的样板工程，得到社会各界的好评。

七是倡导住宅装修一次性到位的开发理念已取得初步成果，成为住宅销售的新买点。

    2.发挥康居示范工程的辐射和带动效应，推动住宅产业整体水平的提高。以示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，带动和推动住宅产业现代化发展，是国外住宅产业发达国家通行的做法和经验。从城市住宅小区试点、小康示范工程到目前实施的康居示范工程的实践证明，示范工程的建设对推动我国住宅产业整体水平提高起到巨大辐射和带动作用。

    一是确把握国家康居示范工程的目的和任务。国家康居示范工程的主要任务是以其示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅假设的质量。

    二是康居示范工程要突出体现特色，明确重点，不断创新，带动全国住宅质量全面提高和住宅产业的发展。

    三是总体经验，积极推广，推动住宅产业大发展。从2002年开始，康居示范工程陆续进入验收总结阶段，不同地区不同小区各具特色，都有一些值得总结的经验，积极推广和完善。后十年的康居工程要向西安紫薇花园那样，在规划设计、建筑设计、环境设计及推进住宅产业化方面也有诸多先导性经验值得总结和推广。简要地概括为“二新四高六突出”规划设计理念新、建筑设计思路新；环境品味高、住宅品质高、科技含量高、紫薇地产的附加值高；墙体技术系统、门窗系统、供暖技术系统、智能化技术系统、环境和保障技术系统及新材料、工艺和住宅商品系统。

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