自荐文章
物业品牌和企业品牌的紧密结合形成了独有的房地产品牌。只注重名牌物业,不注重企业品牌,所取得的品牌效应只会是过眼云烟、稍纵即逝;一味追求企业的品牌形象,而不倾力于每一个物业品牌的营造,最终也只能如海市蜃楼、空中楼阁。
当今市场竞争，已经从价格竞争、质量竞争提升到品牌竞争。品牌产品瓜分市场，已成为发展的趋势。商品的品牌形象已成为消费者选择的第一要素，房地产品作为一种特殊的商品，自然也不例外。建精品,创品牌成为了当前开发商参与市场竞争的重要性,积极塑造自身的品牌形象,致力于企业的品牌推广,希望通过创建房地产品牌来激起开发项目在市场中的轰动效应(品牌效应),从而获得最终的品牌效益.
房地产品牌有物业品牌和企业品牌之分.物业品牌是指单个楼盘在社会中形成的声誉,企业品牌是指开发商在社会中的企业信誉.只有同时创建出这两个不同内涵的品牌,才能在市场中最终确立起自身独具的房地产品牌.
当今市场竞争，已经从价格竞争、质量竞争提升到品牌竞争。品牌产品瓜分市场，已成为发展的趋势。商品的品牌形象已成为消费者选择的第一要素，房地产品作为一种特殊的商品，自然也不例外。建精品,创品牌成为了当前开发商参与市场竞争的重要性,积极塑造自身的品牌形象,致力于企业的品牌推广,希望通过创建房地产品牌来激起开发项目在市场中的轰动效应(品牌效应),从而获得最终的品牌效益.
房地产品牌有物业品牌和企业品牌之分.物业品牌是指单个楼盘在社会中形成的声誉,企业品牌是指开发商在社会中的企业信誉.只有同时创建出这两个不同内涵的品牌,才能在市场中最终确立起自身独具的房地产品牌.
honghong
2007-04-24 16:09:46
阅读:30
评论:0
引用:0
<BR>做人快乐最重要! 人生一定要快乐，不仅为自己，也为別人!<BR>因为快乐的人最美丽，也最有魅力!<BR><BR>1.保持健康，有健康的身体才有快乐的心情.<BR>2.充份的休息，别透支你的体力.<BR>3.适度的运动，会使你身轻如燕，心情愉快.<BR>4.爱你周围的人并使他们快乐. <BR>5.用出自内心的微笑和人们打招呼，你将得到相同的回报. <BR>6.遗忘令你不快乐的事，原谅令你不快乐的人.<BR>7.真正的去关怀你的亲人，朋友，工作和四周细微的事物.<BR>8.别对现实生活过於苛求，常存感激的心情.<BR>9.享受人生，别把时间浪费在不必要的忧虑上. <BR>10.身在福中能知福，亦能忍受坏的际遇，且不忘记宽恕.<BR>11.献身於你的工作，但别变成它的奴隶.<BR>12.随时替自己创造一些容易实现的盼望.<BR>13.每隔一阵子去过一天和你平常不同方式的生活.<BR>14.每天抽出一点时间，让自己澄心静虑，使心灵宁静.<BR>15.回忆那些使你快乐的事.<BR>16.凡事多往好处想.<BR>17.为你的工作做妥善的计划，使你有剩余的时间和精力任由支配.<BR>18.追求一些新的兴趣，但不是强迫自己去培养一种习惯.<BR>19.抓住瞬间的灵感，好好利用，别轻易虚掷. <BR>20.替生活中制造些有趣的小插曲，制造新鲜感间，使自己耳目一新.<BR>21.蒐集趣闻，笑话，并与你周围的人共享.<BR>22.安排一个休假，和能使你快乐的人共渡. <BR>23.去看部喜剧片，大笑一场.<BR>24.送自己一份礼物.<BR>25.给心爱的人一个惊喜. <BR><BR> <BR><BR> <BR>
honghong
2007-04-20 09:59:16
阅读:27
评论:0
引用:0
得贵人提携似乎成了职场成功的关键因素。
但是，也曾听到不少经理人的感慨，为什么有的人能得到贵人的提携，有的人却得不到呢？贵人是不是也是偏心眼的呢？要想得到贵人的帮助，首先，你要让贵人觉得你是值得帮助的人。换种说法，就是，你要先是自己的贵人。其实，李嘉诚所总结的成功经验也是有前提的，那就是要以良好的品德做根基。
听过这样一个故事。一个人听说，某人在坐车的时候，因为给某个富翁让座，结果得到富翁的青睐，后来飞黄腾达。于是，他放弃了学习，每天坐车，希望也能碰到个富翁，给富翁让座得到回报。但是，日复一日，年复一年，他不仅没遇到富翁，还荒废了学业，最终一事无成。
但是，也曾听到不少经理人的感慨，为什么有的人能得到贵人的提携，有的人却得不到呢？贵人是不是也是偏心眼的呢？要想得到贵人的帮助，首先，你要让贵人觉得你是值得帮助的人。换种说法，就是，你要先是自己的贵人。其实，李嘉诚所总结的成功经验也是有前提的，那就是要以良好的品德做根基。
听过这样一个故事。一个人听说，某人在坐车的时候，因为给某个富翁让座，结果得到富翁的青睐，后来飞黄腾达。于是，他放弃了学习，每天坐车，希望也能碰到个富翁，给富翁让座得到回报。但是，日复一日，年复一年，他不仅没遇到富翁，还荒废了学业，最终一事无成。
honghong
2007-04-16 10:13:32
阅读:28
评论:0
引用:0
今天听到一则消息,大学生在洗浴中心给人搓澡.可悲!我们这一批即将毕业的大学生又将何去何从?现在每年都有成千上百万的大学生毕业,找工作倒是成了个问题.
父母供我们上了十几年的学,难道就是让我们去澡堂搓澡吗?太不可想象了!找工作这么难吗?
我一定要努力!
父母供我们上了十几年的学,难道就是让我们去澡堂搓澡吗?太不可想象了!找工作这么难吗?
我一定要努力!
honghong
2007-04-16 09:38:59
阅读:12
评论:0
引用:0
当你感觉不快乐时,要找原因,为什么自己会不快乐呢?一定要让自己快乐起来,保持一颗乐观向上的心.这样才显得自己有活力.
最近,我也郁闷了一阵子.后来我找到了解决的办法,换一种思维不行吗?果不其然,我又重新开心地笑了.
和谁都会和得来,和谁也不会闹别扭.少生是非这是我们做人的原则.何必弄得不愉快呢?不值得.
在我看来,人生得一知己足已.这时肯定又会有人说我太不懂人情世故.我不这样认为.
我有我的想法,我有我的生活,我有我的快乐.
最近,我也郁闷了一阵子.后来我找到了解决的办法,换一种思维不行吗?果不其然,我又重新开心地笑了.
和谁都会和得来,和谁也不会闹别扭.少生是非这是我们做人的原则.何必弄得不愉快呢?不值得.
在我看来,人生得一知己足已.这时肯定又会有人说我太不懂人情世故.我不这样认为.
我有我的想法,我有我的生活,我有我的快乐.
honghong
2007-04-12 17:05:15
阅读:38
评论:0
引用:0
有一群可爱的小猴子，一起去森林里玩。
但是在某个地方有很多陷阱，除了极少数非常聪明地发现了陷阱并小心避开的猴子，很多小猴子都糊里糊涂地掉了进去。
在掉进去的小猴子中，有的虽然很沮丧，但仍然努力想办法爬出来，还有的请没掉下去的猴子帮忙，而另外一些小猴子却只是坐在陷阱里伤心，觉得自己再也出不来了，甚至还有些小猴子认命，觉得这是上天注定的。
结果呢？
想办法爬出陷阱的小猴子出来后，对以后遇到的陷阱更小心，即使又掉下去，还是努力爬出来，即使森林中仍然有危险，但是它们凭着自己的勇气和智慧都过着快乐的生活。而那些没有爬出来的小猴子，就一直坐在陷阱里，或者等待奇迹出现，或者哀伤怨叹，虽然有些被其他的小猴子救了出来，但是有些没被发现的却在陷阱里被猎人抓获了或者活活饿死了。
你是不是觉得那些不想办法出来的小猴子很傻很懒呀？
在我讲完这个故事以后，通常都会有很多听课的学员觉得很可笑，怎么可能会有那么傻的猴子呢？掉进去了当然要想办法爬出来！
猴子当然不傻，真正傻的是—— 人。
即使我们已经准备好了很多快乐的基石，正在构建我们快乐的小房子，但是我们并不是总能控制自己，我们还会遇到很多不快乐的事情。
这些不快乐的事情，就像森林里的陷阱，以各种隐蔽的方式存在着，我们稍不注意就会掉下去。而有很多人就是掉进了不快乐的陷阱之后无法自拔，甚至也没有察觉，更从没想过要积极主动地让自己快乐起来，结果有些人彻底绝望，甚至走向了**的道路。
现在，你知道了吧？
陷在不快乐的事情里面而不察觉，不让自己出来，是很傻的，最终只会毁灭我们自己。
让我们一起来发现并面对那些让我们不快乐的事情，跨越不快乐的陷阱，重新返回阳光明媚的地面！
但是在某个地方有很多陷阱，除了极少数非常聪明地发现了陷阱并小心避开的猴子，很多小猴子都糊里糊涂地掉了进去。
在掉进去的小猴子中，有的虽然很沮丧，但仍然努力想办法爬出来，还有的请没掉下去的猴子帮忙，而另外一些小猴子却只是坐在陷阱里伤心，觉得自己再也出不来了，甚至还有些小猴子认命，觉得这是上天注定的。
结果呢？
想办法爬出陷阱的小猴子出来后，对以后遇到的陷阱更小心，即使又掉下去，还是努力爬出来，即使森林中仍然有危险，但是它们凭着自己的勇气和智慧都过着快乐的生活。而那些没有爬出来的小猴子，就一直坐在陷阱里，或者等待奇迹出现，或者哀伤怨叹，虽然有些被其他的小猴子救了出来，但是有些没被发现的却在陷阱里被猎人抓获了或者活活饿死了。
你是不是觉得那些不想办法出来的小猴子很傻很懒呀？
在我讲完这个故事以后，通常都会有很多听课的学员觉得很可笑，怎么可能会有那么傻的猴子呢？掉进去了当然要想办法爬出来！
猴子当然不傻，真正傻的是—— 人。
即使我们已经准备好了很多快乐的基石，正在构建我们快乐的小房子，但是我们并不是总能控制自己，我们还会遇到很多不快乐的事情。
这些不快乐的事情，就像森林里的陷阱，以各种隐蔽的方式存在着，我们稍不注意就会掉下去。而有很多人就是掉进了不快乐的陷阱之后无法自拔，甚至也没有察觉，更从没想过要积极主动地让自己快乐起来，结果有些人彻底绝望，甚至走向了**的道路。
现在，你知道了吧？
陷在不快乐的事情里面而不察觉，不让自己出来，是很傻的，最终只会毁灭我们自己。
让我们一起来发现并面对那些让我们不快乐的事情，跨越不快乐的陷阱，重新返回阳光明媚的地面！
honghong
2007-04-12 16:40:40
阅读:29
评论:0
引用:0
〖摘要：〗
2006年房价上涨过快成为人们关注的热点。两年前只有上海、杭州少数城市房价涨幅较快，到2005年和2006年，不仅北京、深圳房价高涨，还带动了一批二线城市（厦门、福州、大连）房价的快速上扬。
住房价格的时涨时落是十分复杂的问题。按照经济学的一般原理，房价的上涨取决于经济的基本面，如地区经济的增长、居民收入水平的提高、城市化进程加快、第三产业的增长和经济全球化程度等，但是对于一个不成熟的市场经济来讲，特别是中国一个“大政府、小市场”的房地产业来讲，房价的上涨不仅取决于经济基本面，更受到政策因素的影响。而房地产空间维度的固定性和异质性使得区域经济、城市经济政策对其影响作用更大。
土地政策与房价
土地是一切经济活动的载体，更是住宅产业发展的根基，没有土地房子就成了空中楼阁。土地供给短缺、弹性小、成本高必然会影响到房价，这是最浅显不过的道理，否则国家也不会采取收紧“地根”政策来抑制房地产热。当然，房价到底能够涨多高还要受到居民可支付能力和市场需求的制约。但忽略土地政策对对房价的影响那只是自欺欺人的托词。我们对2001年一季度至2006年三季度商品住宅价格指数与住宅用地交易价格指数的分析表明，住宅价格与住宅用地价格几乎是亦步亦趋。特别是从2004年开始，住宅用地价格和住宅价格的变化已经趋于一致。两者的相关性极高，且异常显著：在0.01的水平上，相关系数达到0.678。
如果说自2003年以来，土地的供给量可能不是房价走高的主要原因，但土地新政带来房地产用地出让方式、供地结构和供地区位的变化，对政府、企业的开发行为和居民的购房预期均有着不可低估的影响，进而推动地价和房价的上涨。
从土地出让方式上讲，现行的“招、拍、挂”政策，是土地交易市场化改革的重要举措，土地交易的公开、透明有利于遏制腐败，也为房地产开发企业提供了公平竞争的机会。但是，国家在推进这项市场化改革的过程中却没有界定清晰各级政府在市场上的职责，更没有限定政府的权力。“一口进一口出”的征地供地模式，实际上是给了地方政策更多的垄断经营权，而工业用地、市政基础设施用地与居住用地“二元”政策，更驱使地方政府热衷于上高档房地产项目。在这种制度安排的激励下，政府职能在悄然发生着变化……
以“招、拍、挂”方式拿地与协议拿地的价格（许多政府部门、垄断企业仍在用划拨土地改为居住用地）可以说是天壤之别，但这却是房地产开发企业和购房者所要承受的用地价格。2006年三季度，国土资源部城市地价动态监测网公布的全国城市平均地价为1608元/平方米，北京综合地价达3503元/平方米。但北京以“招、拍、挂”方式获得居住用地的楼面均价已远远超过上述价格，一些好地段每平方米建筑面积土地价格在4000～8000元不等，如，广外大街305号地楼面价格4785元/平方米，朝阳区四惠桥东地块楼面价为7389元/平方米，海淀四季青镇巨山新村C区楼面价8217元/平方米。这表明：同是居住用地，其出让方式（协议、招、拍、挂）不同，用地价格也有所不同。这样复杂的用地成本计算怎么能用一个简单的交易价格大而化之呢，又怎么能让监管者、用地者和百姓看得明白呢？
从供地结构上分析，当各城市无论其经济发展水平，都在大张旗鼓地搞新城建设、行政办公区和盲目兴建别墅高档房时，百姓需要的可支付的普通住宅和经济适用房的用地却供给不足。从供地的区位分布来看，普通商品房、经济适用房不仅用地短缺，且区位不佳。在国外，多是收入微薄者住在城里，有钱的人住在郊外，可中国的情况正相反。
其实在中央紧缩“地根”政策下，总体上讲土地的供给量并没有大幅度减少。但人为的管制却使各级地方政府加大土地储备力度，房地产企业纷纷跟进，尽可能多囤地。其结果是：供应量末减、土地购置量末减，但土地开发节奏和进度却发生了变化。以土地开发率为例，2001年（招拍挂之前）为65％，2004年降至49％，2005年为59％。土地开发率连续两年低水平徘徊，导致闲置土地增加，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。当然这不排除有些城市土地开发率较高，如深圳，但这类城市却面临无地可开发的瓶颈。
信贷政策与房价
紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段，2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使五年期以下和五年期以上个贷利率从4.95％和5.31％上调至5.51％和5.81％（下限）。2006年以来央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。
然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，住宅投资却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25.3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现宏观调控与微观主体经营理念的差异和博弈可能是导致信贷政策低效的原因。
央行提高利率旨在打击房地产投机，使靠借款炒房者面临较高的资金成本，问题是我们根本搞不清谁是炒房者：是机构还是个人？是长期持有者、投资者还是短期炒作者？从官方提供的统计数据来看，2006年北京外地人购房占比为35％，上海外地人购房占20％，深圳仅占8％。但我们对北京高档住宅（1万元/平方米以上）调查表明：外地人和机构购房占了45％。以往各省市来京跑马圈地是兴建驻京办、宾馆饭店，如今是来京要为地方官员们购置私密性好的别墅。我国的住房制度改革将普通百姓推向了市场，但官邸制却迟迟没有出台，垄断行业的住房福利仍在继续，不从制度上消除异常住房需求产生的土壤，仅靠央行加息来抑制住房“投机”常常是难以奏效的。
其实，受加息影响较大的是开发企业和购房者。在我国融资渠道单一的情况下，加息会导致开发企业融资成本上升。但只要市场需求旺盛，企业就可以将加息成本通过调高房价转嫁给消费者。结果是抑制房价的利率政策成了推动房价走高的动因。
再说提高存款准备金率，在我国外汇储备持续增长、银行流动性过剩和可贷机会有限的大背景下，“紧缩”会影响银行的信贷规模，但并不必然会影响或削减银行个贷款的规模和积极性。在寻常百姓眼里看到的多是商场超市打折促销，孰不知如今银行业在个贷市场上的竞争更是有过之而无不及，这突出表现为：
一是各银行纷纷调整自己的的资产结构，从以往追逐大企业、大项目、大笔贷款，开始向小百姓、小额住房贷款等零售业转移。二是金融产品创新不断。以往个人住房信贷只有本息等额、本金等额、按月偿还式贷款，如今固定利率、双周供、随便供（随借随还）、循环贷款、接力贷（子代父还）、直客式贷款等新产品如雨后春笋般涌现。三是价格大战越演越烈。在产品类同的情况下，各银行间金融产品的价格大战也是吸引客户的重要手段。例如，银行给借款人、存款人赠送礼品，以一年期贷款利率提供循环贷等，结果是推动实际利率走低。四是设立多种内部激励机制。为抢占房贷的市场份额，各银行不惜出重金奖励员工。五是外资的进入。随着我国入世过渡期的终结，外资银行如汇丰、东亚银行也开始进入房贷市场。
当然，宏观调控者并不想用“紧缩”政策来抑制住房消费信贷，而是想抑制房地产投资热和高房价。但却忽略了这样一个事实：个人住房贷款与开发商贷款对银行来说是互为补充、互为资源的。银行要想扩大个贷优质资产的份额，就要有银行自己扶持的开发企业和楼盘，从而给银行带来稳定的客户来源，在市场上靠零打碎敲拉散户或从别人碗里抢肉吃，都是很难奏效的。因此，资质好的开发企业也是银行竞争的对象。央行虽多次上调存款准备金率，以缓解银行流动性过剩问题，但银行可以通过自身资产结构的调整，削减超额储备、高风险、低收益资产，保障高收益、低风险信贷的投放。当然银行也不是盲目放贷，这也是为什么在信贷紧缩的情况下，资质好的开发企业并没有遭遇资金短缺的原因之一。2006年的开发企业资金来源和增幅表明，预收定金几乎是负增长，国内贷款和外资的同比增长20％强。
此外，央行上调存款准备率只对银行信贷规模产生直接影响，却无法阻止其他社会资金，包括民营资本、政府资金等进入房地产市场。在经济转型期，收入分配格局的调整，导致居民储蓄率下降和政府储蓄率上升，使得政府部门有了更多的可支配资金，原本应是用来提供公共品服务的，却流入了高收益的房地产领域。上海社保基金案发之后，政府对资金使用加强了监管，使许多房地产企业倍感资金短缺，许多企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期，结果导致供求关系的失衡，房价进一步上扬。从统计数据上，我们可以看到，2004年以前，全国大多数地区住房的供给与需求是大体平衡，然而2005年以来，供不应求的问题逐渐显现出来，特别是在城市化水平较高的城市和省份，供需的失衡进一步加剧了房价上扬。
税收政策与房价
税收政策是政府调控房地产市场的又一“杀手锏”。2005年，依据“国八条”国家开始对个人购房不足两年转手交易的，按售房收入全额征收5.5％的营业税。2006年国家进一步加大二手房交易相关税的征缴，对个人购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过两年的非普通住宅对外销售的，对销售收入减去购房款的余额征收营业税，同时，对住房转让增值部分按20％税率开征个人所得税，按1％征收土地增值税。多项税收政策的出台对二手房市场的影响可以说是立竿见影，新政实施之前二手房市场异常火爆，交易量急剧放大；新政策实施之日起二手房市场交易萎缩，诸多小的中介公司关门停业。
然而，与冷淡的二手房市场截然相反，新建房市场却是前所未有的火爆，许多大中城市期房一开盘就销售一空，新建房市场的供需失衡进一步推动房价的走高。2006年深圳房价涨幅在全国名列前茅，尽管各城市造成房价走高的因素很多，但最终都是要通过供求关系来影响房价的。
按政策制定者的初衷，对房屋交易环节多设税种、征重税，有利于打击短期的投机炒作，实事求是地讲，对打击小的个体投机者确有一定的作用。以上海为例，2004年外地人购房6.2万套，占交易量的20％。2005年，外地人购房4.5万套，占比16.4％，比上年下降3.6个百分点。但其副作用也不可低估，由于这些税种多是在流通环节，会增加二手房交易成本，在抑制投机炒作的同时也会对存量房的正常交易活动产生影响，使本来可以两年内、五年进入市场的住房，不得不延长了囤积的时间，表面上看空置房是减少了，可闲置房却在增加了。
我们一直在反复地强调，一个完善的住房市场结构，它应是新建与存量、出售与出租房市场的高度统一，它们之间存在着互补、可替代的相关性。我国二手房、租赁房市场欠发达，必然会导致居民住房需求向新建房市场的集中，这种住房需求在某一时空内的高度聚集和释放，必然会助推新建房价格上扬。
其实，一个完善的住宅市场结构，除了新建与存量房、出售与出租房市场之外，还应包括市场提供的商品房和政府提供的保障房。此轮房地产调控的一大缺憾就是政府缺位，我们认为：政府的职责就是弥补市场失灵，即市场缺什么，政府就补什么。经济适用房供给连续几年出现负增长，全国145个城市没有建立廉租房制度。
完善房地产调控的政策建议
现阶段我国住宅市场出现的种种问题及多种社会舆论的争论，其实均反映出住房问题的复杂性。但是我们决不能因噎废食否定住宅市场化改革的绩效，是住宅市场化改革创造了一个全新的产业，改变了人们几代同堂的尴尬，更使中国的普通百姓第一次拥有了属于自己的实物资产……
鉴于住宅问题的重要性和复杂性，要提高政府调控的绩效，我们认为应从以下几个方面入手：
一是将
继续阅读其余的 533 字
2006年房价上涨过快成为人们关注的热点。两年前只有上海、杭州少数城市房价涨幅较快，到2005年和2006年，不仅北京、深圳房价高涨，还带动了一批二线城市（厦门、福州、大连）房价的快速上扬。
住房价格的时涨时落是十分复杂的问题。按照经济学的一般原理，房价的上涨取决于经济的基本面，如地区经济的增长、居民收入水平的提高、城市化进程加快、第三产业的增长和经济全球化程度等，但是对于一个不成熟的市场经济来讲，特别是中国一个“大政府、小市场”的房地产业来讲，房价的上涨不仅取决于经济基本面，更受到政策因素的影响。而房地产空间维度的固定性和异质性使得区域经济、城市经济政策对其影响作用更大。
土地政策与房价
土地是一切经济活动的载体，更是住宅产业发展的根基，没有土地房子就成了空中楼阁。土地供给短缺、弹性小、成本高必然会影响到房价，这是最浅显不过的道理，否则国家也不会采取收紧“地根”政策来抑制房地产热。当然，房价到底能够涨多高还要受到居民可支付能力和市场需求的制约。但忽略土地政策对对房价的影响那只是自欺欺人的托词。我们对2001年一季度至2006年三季度商品住宅价格指数与住宅用地交易价格指数的分析表明，住宅价格与住宅用地价格几乎是亦步亦趋。特别是从2004年开始，住宅用地价格和住宅价格的变化已经趋于一致。两者的相关性极高，且异常显著：在0.01的水平上，相关系数达到0.678。
如果说自2003年以来，土地的供给量可能不是房价走高的主要原因，但土地新政带来房地产用地出让方式、供地结构和供地区位的变化，对政府、企业的开发行为和居民的购房预期均有着不可低估的影响，进而推动地价和房价的上涨。
从土地出让方式上讲，现行的“招、拍、挂”政策，是土地交易市场化改革的重要举措，土地交易的公开、透明有利于遏制腐败，也为房地产开发企业提供了公平竞争的机会。但是，国家在推进这项市场化改革的过程中却没有界定清晰各级政府在市场上的职责，更没有限定政府的权力。“一口进一口出”的征地供地模式，实际上是给了地方政策更多的垄断经营权，而工业用地、市政基础设施用地与居住用地“二元”政策，更驱使地方政府热衷于上高档房地产项目。在这种制度安排的激励下，政府职能在悄然发生着变化……
以“招、拍、挂”方式拿地与协议拿地的价格（许多政府部门、垄断企业仍在用划拨土地改为居住用地）可以说是天壤之别，但这却是房地产开发企业和购房者所要承受的用地价格。2006年三季度，国土资源部城市地价动态监测网公布的全国城市平均地价为1608元/平方米，北京综合地价达3503元/平方米。但北京以“招、拍、挂”方式获得居住用地的楼面均价已远远超过上述价格，一些好地段每平方米建筑面积土地价格在4000～8000元不等，如，广外大街305号地楼面价格4785元/平方米，朝阳区四惠桥东地块楼面价为7389元/平方米，海淀四季青镇巨山新村C区楼面价8217元/平方米。这表明：同是居住用地，其出让方式（协议、招、拍、挂）不同，用地价格也有所不同。这样复杂的用地成本计算怎么能用一个简单的交易价格大而化之呢，又怎么能让监管者、用地者和百姓看得明白呢？
从供地结构上分析，当各城市无论其经济发展水平，都在大张旗鼓地搞新城建设、行政办公区和盲目兴建别墅高档房时，百姓需要的可支付的普通住宅和经济适用房的用地却供给不足。从供地的区位分布来看，普通商品房、经济适用房不仅用地短缺，且区位不佳。在国外，多是收入微薄者住在城里，有钱的人住在郊外，可中国的情况正相反。
其实在中央紧缩“地根”政策下，总体上讲土地的供给量并没有大幅度减少。但人为的管制却使各级地方政府加大土地储备力度，房地产企业纷纷跟进，尽可能多囤地。其结果是：供应量末减、土地购置量末减，但土地开发节奏和进度却发生了变化。以土地开发率为例，2001年（招拍挂之前）为65％，2004年降至49％，2005年为59％。土地开发率连续两年低水平徘徊，导致闲置土地增加，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。当然这不排除有些城市土地开发率较高，如深圳，但这类城市却面临无地可开发的瓶颈。
信贷政策与房价
紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段，2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使五年期以下和五年期以上个贷利率从4.95％和5.31％上调至5.51％和5.81％（下限）。2006年以来央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。
然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，住宅投资却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25.3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现宏观调控与微观主体经营理念的差异和博弈可能是导致信贷政策低效的原因。
央行提高利率旨在打击房地产投机，使靠借款炒房者面临较高的资金成本，问题是我们根本搞不清谁是炒房者：是机构还是个人？是长期持有者、投资者还是短期炒作者？从官方提供的统计数据来看，2006年北京外地人购房占比为35％，上海外地人购房占20％，深圳仅占8％。但我们对北京高档住宅（1万元/平方米以上）调查表明：外地人和机构购房占了45％。以往各省市来京跑马圈地是兴建驻京办、宾馆饭店，如今是来京要为地方官员们购置私密性好的别墅。我国的住房制度改革将普通百姓推向了市场，但官邸制却迟迟没有出台，垄断行业的住房福利仍在继续，不从制度上消除异常住房需求产生的土壤，仅靠央行加息来抑制住房“投机”常常是难以奏效的。
其实，受加息影响较大的是开发企业和购房者。在我国融资渠道单一的情况下，加息会导致开发企业融资成本上升。但只要市场需求旺盛，企业就可以将加息成本通过调高房价转嫁给消费者。结果是抑制房价的利率政策成了推动房价走高的动因。
再说提高存款准备金率，在我国外汇储备持续增长、银行流动性过剩和可贷机会有限的大背景下，“紧缩”会影响银行的信贷规模，但并不必然会影响或削减银行个贷款的规模和积极性。在寻常百姓眼里看到的多是商场超市打折促销，孰不知如今银行业在个贷市场上的竞争更是有过之而无不及，这突出表现为：
一是各银行纷纷调整自己的的资产结构，从以往追逐大企业、大项目、大笔贷款，开始向小百姓、小额住房贷款等零售业转移。二是金融产品创新不断。以往个人住房信贷只有本息等额、本金等额、按月偿还式贷款，如今固定利率、双周供、随便供（随借随还）、循环贷款、接力贷（子代父还）、直客式贷款等新产品如雨后春笋般涌现。三是价格大战越演越烈。在产品类同的情况下，各银行间金融产品的价格大战也是吸引客户的重要手段。例如，银行给借款人、存款人赠送礼品，以一年期贷款利率提供循环贷等，结果是推动实际利率走低。四是设立多种内部激励机制。为抢占房贷的市场份额，各银行不惜出重金奖励员工。五是外资的进入。随着我国入世过渡期的终结，外资银行如汇丰、东亚银行也开始进入房贷市场。
当然，宏观调控者并不想用“紧缩”政策来抑制住房消费信贷，而是想抑制房地产投资热和高房价。但却忽略了这样一个事实：个人住房贷款与开发商贷款对银行来说是互为补充、互为资源的。银行要想扩大个贷优质资产的份额，就要有银行自己扶持的开发企业和楼盘，从而给银行带来稳定的客户来源，在市场上靠零打碎敲拉散户或从别人碗里抢肉吃，都是很难奏效的。因此，资质好的开发企业也是银行竞争的对象。央行虽多次上调存款准备金率，以缓解银行流动性过剩问题，但银行可以通过自身资产结构的调整，削减超额储备、高风险、低收益资产，保障高收益、低风险信贷的投放。当然银行也不是盲目放贷，这也是为什么在信贷紧缩的情况下，资质好的开发企业并没有遭遇资金短缺的原因之一。2006年的开发企业资金来源和增幅表明，预收定金几乎是负增长，国内贷款和外资的同比增长20％强。
此外，央行上调存款准备率只对银行信贷规模产生直接影响，却无法阻止其他社会资金，包括民营资本、政府资金等进入房地产市场。在经济转型期，收入分配格局的调整，导致居民储蓄率下降和政府储蓄率上升，使得政府部门有了更多的可支配资金，原本应是用来提供公共品服务的，却流入了高收益的房地产领域。上海社保基金案发之后，政府对资金使用加强了监管，使许多房地产企业倍感资金短缺，许多企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期，结果导致供求关系的失衡，房价进一步上扬。从统计数据上，我们可以看到，2004年以前，全国大多数地区住房的供给与需求是大体平衡，然而2005年以来，供不应求的问题逐渐显现出来，特别是在城市化水平较高的城市和省份，供需的失衡进一步加剧了房价上扬。
税收政策与房价
税收政策是政府调控房地产市场的又一“杀手锏”。2005年，依据“国八条”国家开始对个人购房不足两年转手交易的，按售房收入全额征收5.5％的营业税。2006年国家进一步加大二手房交易相关税的征缴，对个人购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过两年的非普通住宅对外销售的，对销售收入减去购房款的余额征收营业税，同时，对住房转让增值部分按20％税率开征个人所得税，按1％征收土地增值税。多项税收政策的出台对二手房市场的影响可以说是立竿见影，新政实施之前二手房市场异常火爆，交易量急剧放大；新政策实施之日起二手房市场交易萎缩，诸多小的中介公司关门停业。
然而，与冷淡的二手房市场截然相反，新建房市场却是前所未有的火爆，许多大中城市期房一开盘就销售一空，新建房市场的供需失衡进一步推动房价的走高。2006年深圳房价涨幅在全国名列前茅，尽管各城市造成房价走高的因素很多，但最终都是要通过供求关系来影响房价的。
按政策制定者的初衷，对房屋交易环节多设税种、征重税，有利于打击短期的投机炒作，实事求是地讲，对打击小的个体投机者确有一定的作用。以上海为例，2004年外地人购房6.2万套，占交易量的20％。2005年，外地人购房4.5万套，占比16.4％，比上年下降3.6个百分点。但其副作用也不可低估，由于这些税种多是在流通环节，会增加二手房交易成本，在抑制投机炒作的同时也会对存量房的正常交易活动产生影响，使本来可以两年内、五年进入市场的住房，不得不延长了囤积的时间，表面上看空置房是减少了，可闲置房却在增加了。
我们一直在反复地强调，一个完善的住房市场结构，它应是新建与存量、出售与出租房市场的高度统一，它们之间存在着互补、可替代的相关性。我国二手房、租赁房市场欠发达，必然会导致居民住房需求向新建房市场的集中，这种住房需求在某一时空内的高度聚集和释放，必然会助推新建房价格上扬。
其实，一个完善的住宅市场结构，除了新建与存量房、出售与出租房市场之外，还应包括市场提供的商品房和政府提供的保障房。此轮房地产调控的一大缺憾就是政府缺位，我们认为：政府的职责就是弥补市场失灵，即市场缺什么，政府就补什么。经济适用房供给连续几年出现负增长，全国145个城市没有建立廉租房制度。
完善房地产调控的政策建议
现阶段我国住宅市场出现的种种问题及多种社会舆论的争论，其实均反映出住房问题的复杂性。但是我们决不能因噎废食否定住宅市场化改革的绩效，是住宅市场化改革创造了一个全新的产业，改变了人们几代同堂的尴尬，更使中国的普通百姓第一次拥有了属于自己的实物资产……
鉴于住宅问题的重要性和复杂性，要提高政府调控的绩效，我们认为应从以下几个方面入手：
一是将
继续阅读其余的 533 字
honghong
2007-04-09 15:55:08
阅读:22
评论:0
引用:0
2005年别墅放量对整个别墅市场产生的冲击尚未消弥，2006年5月末，国土资源部关于限制别墅新增建设用地的政策又接踵而至。在这种背景下，别墅开发商们普遍感到了空前的压力，纷纷放慢了运作节奏。综合华高莱斯、伟业顾问、北京策源等多家房地产顾问公司及经纪公司的数据显示，2006年上半年北京别墅市场整体走势较为平淡。但他们普遍预计，随着政策和市场的进一步明朗，下半年以独栋别墅为主的低密度住宅供应量仍旧可观。
下半年别墅供应量将增加
华高莱斯市场研究中心根据北京市建委颁布销售许可证的信息预测，今年下半年别墅供应量较上半年将有所回升，但2006年别墅整体供应量依然不及2005年。华高莱斯数据显示，今年上半年新增别墅供应90.5万平方米，较去年同期减少34.5％。预计2006年下半年别墅供应面积将超过上半年，但今年别墅总供应量比去年将会有明显下降。
顺义和昌平这两大传统别墅区仍是下半年别墅供应的集中区域。华高莱斯预计，今年下半年别墅新增供应近9成将出现在顺义、昌平、海淀和房山等区域。尤其顺义新增别墅供应量最大，占总体50％以上。其次，是昌平亚北别墅区。此外，海淀和房山区也有较多新增供应别墅项目。
伟业顾问也认为，顺义和昌平是今年下半年别墅供应的主力军。
新增供应以独栋别墅为主
华高莱斯、伟业顾问和北京策源的监测数据均显示，下半年新增的别墅供应量中，独栋别墅的数量甚为可观。
伟业顾问市场研究中心分析，在下半年新增的别墅供应中，包括独栋产品的别墅项目占比高达74.1％，其中规划为纯独栋产品的别墅项目近6成。
华高莱斯市场研究中心认为，从产品类型上看，占总体供应约70％的昌平亚北别墅区和顺义中央别墅区的项目大多以独栋别墅产品为主。
别墅市场持续两级分化
随着北京别墅市场的发展，别墅产品多元化的特性日益显著。北京策源市场总监李林先认为，从目前市场现状看，小独栋等经济型别墅和高端别墅成为主导京城别墅市场的两类主要形态。
华高莱斯市场研究人士也认为，当前别墅市场两极分化的趋势明显。在环境及配套相对较为成熟的中央别墅区，其租赁及成交价格稳定上涨，而今年迅速成长起来的新型区域，因配套相对欠缺，别墅项目面临着较大的市场销售压力。另外，随着北京郊区城市功能配套逐渐完善，在东部通州、东部大兴、西南部房山和门头沟等非传统别墅区，出现较多户型面积小、非独栋的经济型别墅产品。
下半年别墅供应量将增加
华高莱斯市场研究中心根据北京市建委颁布销售许可证的信息预测，今年下半年别墅供应量较上半年将有所回升，但2006年别墅整体供应量依然不及2005年。华高莱斯数据显示，今年上半年新增别墅供应90.5万平方米，较去年同期减少34.5％。预计2006年下半年别墅供应面积将超过上半年，但今年别墅总供应量比去年将会有明显下降。
顺义和昌平这两大传统别墅区仍是下半年别墅供应的集中区域。华高莱斯预计，今年下半年别墅新增供应近9成将出现在顺义、昌平、海淀和房山等区域。尤其顺义新增别墅供应量最大，占总体50％以上。其次，是昌平亚北别墅区。此外，海淀和房山区也有较多新增供应别墅项目。
伟业顾问也认为，顺义和昌平是今年下半年别墅供应的主力军。
新增供应以独栋别墅为主
华高莱斯、伟业顾问和北京策源的监测数据均显示，下半年新增的别墅供应量中，独栋别墅的数量甚为可观。
伟业顾问市场研究中心分析，在下半年新增的别墅供应中，包括独栋产品的别墅项目占比高达74.1％，其中规划为纯独栋产品的别墅项目近6成。
华高莱斯市场研究中心认为，从产品类型上看，占总体供应约70％的昌平亚北别墅区和顺义中央别墅区的项目大多以独栋别墅产品为主。
别墅市场持续两级分化
随着北京别墅市场的发展，别墅产品多元化的特性日益显著。北京策源市场总监李林先认为，从目前市场现状看，小独栋等经济型别墅和高端别墅成为主导京城别墅市场的两类主要形态。
华高莱斯市场研究人士也认为，当前别墅市场两极分化的趋势明显。在环境及配套相对较为成熟的中央别墅区，其租赁及成交价格稳定上涨，而今年迅速成长起来的新型区域，因配套相对欠缺，别墅项目面临着较大的市场销售压力。另外，随着北京郊区城市功能配套逐渐完善，在东部通州、东部大兴、西南部房山和门头沟等非传统别墅区，出现较多户型面积小、非独栋的经济型别墅产品。
honghong
2007-04-02 17:35:03
阅读:19
评论:0
引用:0
我遇到了一些事情，让我懂得了不少的人情世故，为人处事。<BR> 人心险恶啊！<BR> 不知今天是怎麽了，总有不顺。我还觉得心事是不能随随便便告诉任何人的，除非是知己！<BR> 唉！<BR>
honghong
2007-03-29 15:32:28
阅读:18
评论:0
引用:0
2007年将成为房地产宏观调控的“落实年”，这已在业内形成共识，房地产开发企业和地方政府有关部门都将因此面临严峻考验。<BR><BR> “当然，这并不是说建设部今年只重落实已有政策，而不会出台新政策，只是表明政策的一贯性与执行力度可能在今年进一步加强。”3月29日，在中国房地产业协会举办的“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠如是表示。<BR><BR> 国土资源部土地利用司司长束克欣也在会上强调，“今年以及未来的调控中，土地仍然是调控的重点，土地紧缩的政策目标不容置疑。” <BR><BR> 当天，国土资源部官方网站还公布了《国家土地督察整改意见书》，以显示加大执行力度的决心。据了解，派驻地方的国家土地督察局中，已经对两个省市就发现的问题发出了整改意见书。<BR><BR> 至此，两部委已经勾勒出新一轮的调控路径：执行力度再度加大，土地政策继续紧缩。两部委均借助“督察制度”来“保驾护航”。<BR><BR> 新一轮调控思路<BR><BR> 今年房地产总的调控原则和政策措施在沈建忠看来，“转变增长方式和建立符合具有中国特点的住房建设模式和消费模式是第一位的。”<BR><BR> “公众并没有明显感受到调控的效果，主要原因之一就是因为之前的调控更多地站在了经济的角度，而没有从社会角度出发，缺乏对民意、民生的关注。”沈建忠把这种问题形容为“一条腿长，一条腿短”。<BR><BR> 建设部部长汪光焘也多次表示，“宏观调控提出要控制70%以上的住房面积在90平方米以下，这是一个长期政策。”<BR><BR> 所以，“中国住房的建设和消费模式只能走中小户型这样一个路子。”沈建忠说，核心是重点发展住房的问题，强调政府要关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，明确财税政策的支持，来推动廉租住房制度和经济适用房制度建设。<BR><BR> 对于支持弱势群体住房需求的金融政策，沈建忠透露，多元化融资等课题有望从政策研究阶段走向实际操作的阶段。<BR><BR> “比如建立产业基金、信托基金等等。采取有区别的信贷政策，首付款比例会继续加大执行的力度，这是控制投资性信贷、投资性需求、保证自住型需求一个很重要的手段。”<BR><BR> 对于房地产调控的工作重点，沈建忠归纳：“调整供应结构，增加有效供给，抑制投资、投机的需求，抑制房地产的价格过快上涨，建设住房保障体系和完善市场体系。” <BR><BR> 沈建忠特别强调的房价问题可以视为下一步调控的重点方向：“要加强对价格的监管，调控抑制过快的上涨和保持合理的涨幅，地方政府要切实负起监管的责任。”<BR><BR> 土地仍是调控重点<BR><BR> 3月29日，国土资源部称，国家土地专项督察工作已经全面启动。目前已有两个派驻地方的国家土地督察局，针对存在的未经农用地转用审批、“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设的问题，擅自调整土地利用总体规划、改变基本农田位置、规避建设占用基本农田的问题，分别向两个省市发出了《国家土地督察整改意见书》。<BR><BR> “虽然并没有明确指出是哪两个省市，但这已经能让地方政府不再对土地调控的执行力度有丝毫的怀疑。”中央党校政策研究室一位专家告诉记者。<BR><BR> “土地继续实行紧缩的政策指标，这一点是不容置疑的。”沈建忠明确表示。<BR><BR> 他还补充说：“今年乃至今后一段时期需要关注的重点仍然是不低于18亿亩土地的红线。”为此，沈建忠算了一笔账，根据18亿亩土地的红线，土地将继续实行紧缩政策，每年新增建设用地400万，能够落实到城市用地也就100万亩，100万亩里大概18%~20%是可以用来建住宅的，根据计算有人称可建住宅只有2.75亿平方米。<BR><BR> “所以土地政策只有在盘活存量房上下功夫。”沈建忠说。<BR><BR> “我们必须找出既保证发展，又好又快地发展，又要解决土地资源短缺这样一个问题。”束克欣提出，“从土地上讲要实行总量控制，用土地利用整体规划控制各项专业规划用地的范围、用地的总量。”除此之外，束克欣还认为，加强土地管理需要结合税收制度。<BR><BR> 国家土地总督察孙文盛透露，7个派驻地方的国家土地督察局正在抓紧调研，摸清突出性问题，4月中旬有针对性地开展专项督察，取得成效后，再扩大到其督察范围的其他地方。<BR><BR> 知情人士透露，督察过后，根据掌握的实际情况，将很可能出台新的房地产调控政策。<BR> <BR> <BR>来源：中国房地产报 <BR> <BR> <BR><BR> <BR> <BR><BR> <BR>
honghong
2007-04-02 17:10:05
阅读:15
评论:0
引用:0