快乐的流浪者

  　2006年房价上涨过快成为人们关注的热点。两年前只有上海、杭州少数城市房价涨幅较快，到2005年和2006年，不仅北京、深圳房价高涨，还带动了一批二线城市（厦门、福州、大连）房价的快速上扬。

　　住房价格的时涨时落是十分复杂的问题。按照经济学的一般原理，房价的上涨取决于经济的基本面，如地区经济的增长、居民收入水平的提高、城市化进程加快、第三产业的增长和经济全球化程度等，但是对于一个不成熟的市场经济来讲，特别是中国一个“大政府、小市场”的房地产业来讲，房价的上涨不仅取决于经济基本面，更受到政策因素的影响。而房地产空间维度的固定性和异质性使得区域经济、城市经济政策对其影响作用更大。

　　土地政策与房价

　　土地是一切经济活动的载体，更是住宅产业发展的根基，没有土地房子就成了空中楼阁。土地供给短缺、弹性小、成本高必然会影响到房价，这是最浅显不过的道理，否则国家也不会采取收紧“地根”政策来抑制房地产热。当然，房价到底能够涨多高还要受到居民可支付能力和市场需求的制约。但忽略土地政策对对房价的影响那只是自欺欺人的托词。我们对2001年一季度至2006年三季度商品住宅价格指数与住宅用地交易价格指数的分析表明，住宅价格与住宅用地价格几乎是亦步亦趋。特别是从2004年开始，住宅用地价格和住宅价格的变化已经趋于一致。两者的相关性极高，且异常显著：在0.01的水平上，相关系数达到0.678。

　　如果说自2003年以来，土地的供给量可能不是房价走高的主要原因，但土地新政带来房地产用地出让方式、供地结构和供地区位的变化，对政府、企业的开发行为和居民的购房预期均有着不可低估的影响，进而推动地价和房价的上涨。

　　从土地出让方式上讲，现行的“招、拍、挂”政策，是土地交易市场化改革的重要举措，土地交易的公开、透明有利于遏制腐败，也为房地产开发企业提供了公平竞争的机会。但是，国家在推进这项市场化改革的过程中却没有界定清晰各级政府在市场上的职责，更没有限定政府的权力。“一口进一口出”的征地供地模式，实际上是给了地方政策更多的垄断经营权，而工业用地、市政基础设施用地与居住用地“二元”政策，更驱使地方政府热衷于上高档房地产项目。在这种制度安排的激励下，政府职能在悄然发生着变化……

　　以“招、拍、挂”方式拿地与协议拿地的价格（许多政府部门、垄断企业仍在用划拨土地改为居住用地）可以说是天壤之别，但这却是房地产开发企业和购房者所要承受的用地价格。2006年三季度，国土资源部城市地价动态监测网公布的全国城市平均地价为1608元/平方米，北京综合地价达3503元/平方米。但北京以“招、拍、挂”方式获得居住用地的楼面均价已远远超过上述价格，一些好地段每平方米建筑面积土地价格在4000～8000元不等，如，广外大街305号地楼面价格4785元/平方米，朝阳区四惠桥东地块楼面价为7389元/平方米，海淀四季青镇巨山新村C区楼面价8217元/平方米。这表明：同是居住用地，其出让方式（协议、招、拍、挂）不同，用地价格也有所不同。这样复杂的用地成本计算怎么能用一个简单的交易价格大而化之呢，又怎么能让监管者、用地者和百姓看得明白呢？

　　从供地结构上分析，当各城市无论其经济发展水平，都在大张旗鼓地搞新城建设、行政办公区和盲目兴建别墅高档房时，百姓需要的可支付的普通住宅和经济适用房的用地却供给不足。从供地的区位分布来看，普通商品房、经济适用房不仅用地短缺，且区位不佳。在国外，多是收入微薄者住在城里，有钱的人住在郊外，可中国的情况正相反。

　　其实在中央紧缩“地根”政策下，总体上讲土地的供给量并没有大幅度减少。但人为的管制却使各级地方政府加大土地储备力度，房地产企业纷纷跟进，尽可能多囤地。其结果是：供应量末减、土地购置量末减，但土地开发节奏和进度却发生了变化。以土地开发率为例，2001年（招拍挂之前）为65％，2004年降至49％，2005年为59％。土地开发率连续两年低水平徘徊，导致闲置土地增加，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。当然这不排除有些城市土地开发率较高，如深圳，但这类城市却面临无地可开发的瓶颈。

　　信贷政策与房价

　　紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段，2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使五年期以下和五年期以上个贷利率从4.95％和5.31％上调至5.51％和5.81％（下限）。2006年以来央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。

　　然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，住宅投资却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25.3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现宏观调控与微观主体经营理念的差异和博弈可能是导致信贷政策低效的原因。

　　央行提高利率旨在打击房地产投机，使靠借款炒房者面临较高的资金成本，问题是我们根本搞不清谁是炒房者：是机构还是个人？是长期持有者、投资者还是短期炒作者？从官方提供的统计数据来看，2006年北京外地人购房占比为35％，上海外地人购房占20％，深圳仅占8％。但我们对北京高档住宅（1万元/平方米以上）调查表明：外地人和机构购房占了45％。以往各省市来京跑马圈地是兴建驻京办、宾馆饭店，如今是来京要为地方官员们购置私密性好的别墅。我国的住房制度改革将普通百姓推向了市场，但官邸制却迟迟没有出台，垄断行业的住房福利仍在继续，不从制度上消除异常住房需求产生的土壤，仅靠央行加息来抑制住房“投机”常常是难以奏效的。

　　其实，受加息影响较大的是开发企业和购房者。在我国融资渠道单一的情况下，加息会导致开发企业融资成本上升。但只要市场需求旺盛，企业就可以将加息成本通过调高房价转嫁给消费者。结果是抑制房价的利率政策成了推动房价走高的动因。

　　再说提高存款准备金率，在我国外汇储备持续增长、银行流动性过剩和可贷机会有限的大背景下，“紧缩”会影响银行的信贷规模，但并不必然会影响或削减银行个贷款的规模和积极性。在寻常百姓眼里看到的多是商场超市打折促销，孰不知如今银行业在个贷市场上的竞争更是有过之而无不及，这突出表现为：

　　一是各银行纷纷调整自己的的资产结构，从以往追逐大企业、大项目、大笔贷款，开始向小百姓、小额住房贷款等零售业转移。二是金融产品创新不断。以往个人住房信贷只有本息等额、本金等额、按月偿还式贷款，如今固定利率、双周供、随便供（随借随还）、循环贷款、接力贷（子代父还）、直客式贷款等新产品如雨后春笋般涌现。三是价格大战越演越烈。在产品类同的情况下，各银行间金融产品的价格大战也是吸引客户的重要手段。例如，银行给借款人、存款人赠送礼品，以一年期贷款利率提供循环贷等，结果是推动实际利率走低。四是设立多种内部激励机制。为抢占房贷的市场份额，各银行不惜出重金奖励员工。五是外资的进入。随着我国入世过渡期的终结，外资银行如汇丰、东亚银行也开始进入房贷市场。

　　当然，宏观调控者并不想用“紧缩”政策来抑制住房消费信贷，而是想抑制房地产投资热和高房价。但却忽略了这样一个事实：个人住房贷款与开发商贷款对银行来说是互为补充、互为资源的。银行要想扩大个贷优质资产的份额，就要有银行自己扶持的开发企业和楼盘，从而给银行带来稳定的客户来源，在市场上靠零打碎敲拉散户或从别人碗里抢肉吃，都是很难奏效的。因此，资质好的开发企业也是银行竞争的对象。央行虽多次上调存款准备金率，以缓解银行流动性过剩问题，但银行可以通过自身资产结构的调整，削减超额储备、高风险、低收益资产，保障高收益、低风险信贷的投放。当然银行也不是盲目放贷，这也是为什么在信贷紧缩的情况下，资质好的开发企业并没有遭遇资金短缺的原因之一。2006年的开发企业资金来源和增幅表明，预收定金几乎是负增长，国内贷款和外资的同比增长20％强。

　　此外，央行上调存款准备率只对银行信贷规模产生直接影响，却无法阻止其他社会资金，包括民营资本、政府资金等进入房地产市场。在经济转型期，收入分配格局的调整，导致居民储蓄率下降和政府储蓄率上升，使得政府部门有了更多的可支配资金，原本应是用来提供公共品服务的，却流入了高收益的房地产领域。上海社保基金案发之后，政府对资金使用加强了监管，使许多房地产企业倍感资金短缺，许多企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期，结果导致供求关系的失衡，房价进一步上扬。从统计数据上，我们可以看到，2004年以前，全国大多数地区住房的供给与需求是大体平衡，然而2005年以来，供不应求的问题逐渐显现出来，特别是在城市化水平较高的城市和省份，供需的失衡进一步加剧了房价上扬。

　　税收政策与房价

　　税收政策是政府调控房地产市场的又一“杀手锏”。2005年，依据“国八条”国家开始对个人购房不足两年转手交易的，按售房收入全额征收5.5％的营业税。2006年国家进一步加大二手房交易相关税的征缴，对个人购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过两年的非普通住宅对外销售的，对销售收入减去购房款的余额征收营业税，同时，对住房转让增值部分按20％税率开征个人所得税，按1％征收土地增值税。多项税收政策的出台对二手房市场的影响可以说是立竿见影，新政实施之前二手房市场异常火爆，交易量急剧放大；新政策实施之日起二手房市场交易萎缩，诸多小的中介公司关门停业。

　　然而，与冷淡的二手房市场截然相反，新建房市场却是前所未有的火爆，许多大中城市期房一开盘就销售一空，新建房市场的供需失衡进一步推动房价的走高。2006年深圳房价涨幅在全国名列前茅，尽管各城市造成房价走高的因素很多，但最终都是要通过供求关系来影响房价的。

　　按政策制定者的初衷，对房屋交易环节多设税种、征重税，有利于打击短期的投机炒作，实事求是地讲，对打击小的个体投机者确有一定的作用。以上海为例，2004年外地人购房6.2万套，占交易量的20％。2005年，外地人购房4.5万套，占比16.4％，比上年下降3.6个百分点。但其副作用也不可低估，由于这些税种多是在流通环节，会增加二手房交易成本，在抑制投机炒作的同时也会对存量房的正常交易活动产生影响，使本来可以两年内、五年进入市场的住房，不得不延长了囤积的时间，表面上看空置房是减少了，可闲置房却在增加了。

　　我们一直在反复地强调，一个完善的住房市场结构，它应是新建与存量、出售与出租房市场的高度统一，它们之间存在着互补、可替代的相关性。我国二手房、租赁房市场欠发达，必然会导致居民住房需求向新建房市场的集中，这种住房需求在某一时空内的高度聚集和释放，必然会助推新建房价格上扬。

　　其实，一个完善的住宅市场结构，除了新建与存量房、出售与出租房市场之外，还应包括市场提供的商品房和政府提供的保障房。此轮房地产调控的一大缺憾就是政府缺位，我们认为：政府的职责就是弥补市场失灵，即市场缺什么，政府就补什么。经济适用房供给连续几年出现负增长，全国145个城市没有建立廉租房制度。

　　完善房地产调控的政策建议

　　现阶段我国住宅市场出现的种种问题及多种社会舆论的争论，其实均反映出住房问题的复杂性。但是我们决不能因噎废食否定住宅市场化改革的绩效，是住宅市场化改革创造了一个全新的产业，改变了人们几代同堂的尴尬，更使中国的普通百姓第一次拥有了属于自己的实物资产……

　　鉴于住宅问题的重要性和复杂性，要提高政府调控的绩效，我们认为应从以下几个方面入手：

　　一是将住宅问题纳入基本国策，提高政府决策的科学性。二是深化土地制度改革，完善价格形成机制。土地是住宅市场健康发展的基础性要件。国家应通过新的立法明确、规范多元化土地产权主体的平等权益和市场地位。应允许农村集体所有的土地以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让。三是深化收入分配、税收、住房制度改革，用理性需求引导市场供给。政府应积极从制度建设入手，深化收入分配、住房制度改革，规范公共人物的收入及资产来源，接受民众的监督；建立官邸制，严禁党政机关、垄断企业以集资建房、集团购买变相为职工提高工资和福利，抑制奢靡和腐败产生的变异性住房需求。四是优化政府财政支出结构，规范政府职能。政府在住宅市场上的职能就是拾遗补缺。借鉴香港的经验，就是提供市场短缺的中小户型（45-50平方米）、中低价位住房，以满足居民家庭基本的住房需求。五、加快住宅金融体系建设，降低企业个人生产与消费的融资成本。通过债券、股票和信托机制，改变开发企业融资渠道单一、负债率高的现状；降低个贷利率，完善抵押担保、保险机制，降低中低收入家庭购房的首付款比例，提高居民购房可支付能力。