房地产发展有周期性 是否有泡沫 要看大势

建设部的《怎样认识当前房地产市场形势》报告日前正式出台,该报告试图正面回应有关房地产是否存在泡沫的争论.没想到,报告不仅没能平息争论,反而引来一场新的争论,这恐怕是建设部所没有料到的.
有关房地产市场是否存在泡沫的争论从房地产走入市场化的时候就存在,这么多年一直没有间断,但这么多年来,房地产市场一直保持了较快的增长势头,今年的宏观调控也没影响其继续增长.
国家发改委,国家统计局日前发布的全国35个大中城市房地产市场调查报告显示,第三季度,房屋销售市场呈现供需两旺,房价比去年同期上涨9.9%,比二季度上涨了1.9%.土地交易价格上涨11.6%,房屋租赁价格上涨2.1%.今年一至三季度,全国房屋销售价格比去年同期上涨9.4%,土地交易价格上涨10.2%,房屋租赁价格上涨1.2%.
国民经济的周期性发展已是有目共睹,同样房地产市场也是有周期的,关键是房地产市场的历史还很短,现有基础数据还不足以形成对房地产市场周期的科学认识,因此,到目前为止,关于房地产市场是否有泡沫的争论,论战双方都还缺乏信服的证据,结果是论战多年未止,但房地产市场依然在争论中茁壮成长.
目前关于房地产市场是否存在泡沫的争论主要依据的是房价收入比,供求关系,空置率等概念.房价收入比偏高的问题,从房地产进入市场时就已存在,特别是像北京这样的城市,问题是这一依据很难衡量,原因是:北京市民真实的收入状况并不透明,以至银行在贷款时都无法按其公开的收入评估贷款的风险,只好看这个购房者从事什么职业,估计除公开收入外大致有多少实际收入,这在银行界已是公开的秘密.这么多年,房价收入比并没有多大改变,说明光看理论数据并不能准确预测市场.供求关系也是很难量化,除供应量大致不会太离谱外,需求量就不好说了.而且,像北京,上海,杭州这样的中心城市除本地需求外,还有大量的外地置业者,每年大量的拆迁又会造成大量的新需求,但到底有多少需求很难估计,建设部的报告也只能从城市化等理论出发加以笼统的估计,这就很难让人信服,也是招来批评的主要原因.空置率由于有多种标准,更是仁者见仁,智者见智.
看来在学界就房地产泡沫的客观标准达成一致的看法前,要下一个让大家都信服的房地产市场是否存在泡沫的结论还很难,这场争论还会继续下去.但房地产市场如果不经历一两个周期性,恐怕学界也很难总结出一个规律性的东西.因此,如果争论双方在没有公认标准的情况下,在几个数据上争来吵去是没有意义的.
既然这样,不如跳出原有的争论思路,看一下大势:改革开放以来的经济发展已经证明,国民经济发展自有其规律,宏观调控只能平缓其起落的幅度,并不能改变其周期性发展,既然国民经济有明显的周期性特征,大家又都不否认房地产市场也有周期,房地产市场周期有比较明显的滞后性,大家也都不否认目前国民经济正处在又一个马鞍形的上升期,而且已经明显过热(宏观调控和目前几乎各个领域都在上涨的价格就是例证),那么房地产市场进入一个平台期甚至经历一个下降期是早晚要发生的事情.时间不到,想人为地限制其发展只会适得其反(有今年的市场为例),一味乐观,以为房地产可以逃脱周期甚至反周期也只是一厢情愿.
政府5年可推地295公顷 楼市供应断层料难出现
政府再为楼市降温,希望以加大未来5年土地供给,抑制目前过旺的土地需求,继日前公布有约99公顷土地可发展私人住宅后,房屋及规划地政局局长孙明扬昨日又表示,在未来5年,估计约有295公顷土地可推出市场,故不认同楼市供应将会出现断层.
孙明扬昨日再出席立法会会议时强调,政府的房屋政策是以市场为主导,作为土地的最大供应者,会确保有足够的土地供应.他重申,目前约有99公顷土地,可随时供私营房屋发展之用,并指未来5年政府可提供高达295公顷土地,纳入勾地表内.现时勾地表内仍有12幅土地未被勾出,所以无计划把更多幅土地纳入今年度的勾地表内.
他又重申日前所公布的单位供应量.直至今年9月底,已落成而未售出的货尾单位约有1.5万个;正在兴建中而尚未发售或售出的单位,约有4.8万个;已批予发展商而随时可动工的所谓'熟地'估计可提供约1万个单位.两铁经政府协商后会有秩序地推出住宅发展项目,预计07至16年期间合共可提供6.7万个单位.此外,目前尚约有1.6万个剩余居屋单位,预计在06年后才发售.
他说,住宅发展项目的动工时间均由发展商因应市场情况而定,楼宇供应量会不断有变化.根据目前数据,他不认同楼市现时有迹象显示将出现'断层'.另据过去几年资料显示,平均每年一手市场住宅楼宇的成交量介乎约2.1万至2.6万个.由此可见,相信可满足市场需求.
银行界不认同楼市泡沫论时表示,本港楼市并未出现泡沫,虽然豪宅录得较大升幅,但升势已经稳定下来,而一般中小型住宅升势亦较为温和,反映整体住宅楼价仍维持稳定发展.
银行公会主席王冬胜昨日出席一展览开幕仪式后表示,按揭证券公司计划将95%按揭保险计划的楼价上限,由500万元调升至800万元,但不会因此造成楼市泡沫,而且在楼价上升的情况下作出这个安排是好事.他又表示,本港中下价楼宇楼价升幅未算太大,但由于豪宅供应紧张,所以升幅较为明显,不过,政府已表明因应市况随时增加土地供应,故有利令楼市降温.
美国运通银行首席经济师及策略师祈文礼昨日出席记者会时表示,本港楼市并未出现泡沫,楼价回升只是反映经济好转及由低息环境所带动,预期若本港经济增长势头持续,楼价及租金于未来1至2年可逐步向上,失业率下降,工资上升及市民信心增加都对楼市带来支持作用.
建设部攘外安内平 稳房价宏观调控已见成效
10月26日,建设部正式公布了题为《怎样认识当前房地产市场形势》的研究报告,对海外最近盛行的中国房地产"泡沫论"进行了驳斥.而几天前,建设部的有关人士公开批评国内一些开发商在哄抬房价.为保房价平稳,建设部最近攘外安内,忙得不亦乐乎.
两种声音对峙
内地产大腕坚定看涨;国际人士纷纷认为"泡沫将临".近期,中国房地产业的上空充斥着这两种针锋相对的声音.
"在上海,大约有1/6的高级住宅是没有人住的;在北京为1/4;在深圳附近为1/3.而且在未来的几年里,房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加.预计在未来的两年内,办公楼的供给将猛增50%……"美国《纽约时报》不久前报道,中国房屋的空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂.
根据摩根士丹利的估算,世界经济中25%存在房地产泡沫,另外40%的地区处于"泡沫预警"状态.摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇近期表示:"目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,在所有房地产泡沫国家和地区中,中国排第一.上海和北京因占中国销售量的14%,且房价涨幅最大而将首当其冲."
与此同时,国内也出现了同样的警告声音.一些学者也纷纷指出,国内房地产行业存在泡沫.
但国内房地产行业的一些大腕级人物却公开表示,国内房价之所以高涨,主要是地价上涨的结果,有真实的供需关系支撑.
潘石屹也公开表示,"摩根士丹利的首席经济学家谢国忠对中国房地产存在泡沫下的结论,我认为有点危言耸听了.目前全国的房价都在上涨,而且上涨的幅度非常大,最根本的原因是土地和房子的供应量少,要让上涨过快的价格稳定下来,政府应该增加土地的供应量,或者应该增加土地供应量的预期".
建设部攘外安内
面对这两种截然相反的声音,建设部对外驳斥,对内批评,攘外安内两手并行,以图保证房价平稳.
针对国内行业大腕的"炒作",9月20日,建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的一份文字稿中提到:"部分开发企业利用政策和市场信息不对称,恶意炒作,个别媒体不加甄别,大肆渲染,部分消费者跟风,造成局部地区,个别项目房价短期内非正常上涨."
就在建设部反击"房价涨升说"之后短短几天,就已流传的中国房地产"泡沫论"突然升温,国外主要媒体和财经机构都加入到"唱衰"的行列中.
对此,建设部也迅速回应,以建设部政策研究中心主任陈淮牵头的课题组就此写出了一份报告,得出的结论是:中国地产泡沫论并不成立,中国房地产金融危机在可控范围内.这份报告在今年9月底已初步形成,近日见诸报端,10月26日,建设部在自己的网站上以"怎样认识当前房地产市场形势"为题,正式公布了该报告的主要内容.
宏观调控已见成效
10月26日,建设部政策研究中心的工作人员在接受记者采访时表示,政策研究中心的报告已经明确了态度.研究中心认为:房地产投资的走势说明宏观调控已见成效,房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高.
该报告指出,目前的房地产需求是真实需求.因为2020年以前城镇居民快速增加,对房地产有很大的需求.其次,从有效需求测算,不算农村进城经商务工人员的住房需求,只计算城镇居民改善住房的需求,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是5.4亿平方米.这个需求是客观存在的.
该报告还指出,现阶段房价下跌不一定就是好事.因为,目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因"住房资产缩水"而受到伤害.特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的"住房资产负债",甚至导致所谓"理性违约",反而产生新的金融风险.因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事.现阶段已经采取的逐步增加中低价位住完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居??主
总部设在巴黎的国际能源机构26日发布《2004年世界能源展望》认为,到2030年,全球一次性能源的需求将比目前增长近60%,矿物燃料仍将是全球能源消费的主体.
《展望》预测,2002-2030年,全球一次性能源需求将增长近60%,但1.7%的年均增长率将低于过去30年2%的平均水平.随着能源使用效率提高以及全球经济对重工业依赖度降低,能源强度(即单位国内生产总值的能耗)将继续下降.这份报告认为,矿物燃料仍将是全球能源消费的主体,在全球一次性能源的需求增量中将占到85%左右.这其中,石油需求年增长将达1.6%,到2010年日需求量将达9000万桶,2030年将达1.21亿桶;天然气需求的增长势头最为迅猛,到2030年年需求量将达4.9万亿立方米;煤炭所占比例将略有下降,但仍是最主要的发电燃料.从2020年至2030年,煤炭消费预计将每年增长1.5%,到2030年需求量将达到70亿吨,比目前高出50%.《展望》还预测,地热,太阳能,风能,潮汐能等可再生能源的消费将以每年5.7%的速度增长.由于这部分能源目前在全球能源消费总量中所占比重较低,到2030年,随着其他能源消费的增长,其所占比例将仅为2%.
报告还预测,到2030年,随着经济快速增长,人口激增,发展中国家的能源需求将占全球能源总需求的近一半.
国内钢铁竞争力增强 高价拉动钢材出口猛增
"国际,国内两个市场的价格差不断拉大是造成目前国内钢铁出口迅速增长的一个重要原因;而国内企业竞争力增强,国内产品也替代了不少原先需要进口的钢材品种."28日,在中国钢铁工业协会今年第四次信息发布会上,中国钢铁工业协会常务副会长罗冰生做出了上述表示.
今年1至9月,我国出口钢材863.46万吨,同比增加346.7万吨,增长67.09%;出口钢坯282.84万吨,同比增加155.18万吨,增长121.56%.另一方面,1至9月全国共进口钢材2392.66万吨,同比减少427.8万吨,下降15.17%;进口钢坯363.94万吨,同比减少46.11万吨,下降11.24%.
国内钢材出口增长迅速,进口明显下降,其重要作用就在于支撑了国内钢铁生产.今年前三个季度,国内累计生产钢材21391.83万吨,同比增长22.8%;而同时期的国内钢材表观消费量(含重复材)为22921万吨,尽管增加了3199万吨,但其16.22%的增速比生产增速低了5.38个百分点.而国内钢材,钢坯进出口的新变化稳定了钢铁产量高增长和消费增幅明显回落的局面.
罗冰生在分析其原因时认为,正是今年以来持续走高的国际钢铁市场价格,促成了国内钢材出口大幅增长.据了解,英国商品研究机构(CRU)发布的全球钢材综合价格指数今年年初为106.8点(以1994年4月价格为基准),而其在接下来的9个月内逐月攀升,到9月末高达161.2点,净升54.4点,涨幅达50.94%,该指数成为10年来的最高点. 与此同时,国内市场钢材价格虽然也有所上升,但涨幅相对较小,国际,国内两个市场钢材价格的差距不断扩大.今年初,国内市场钢材综合价格指数为105.86点,两者之差为0.94点,基本在同一价格水平运行.随后,差距逐月扩大,9月末国内指数为119.97点,与国际指数相差41.23点,差距达34.37%.目前各品种钢材国际价格普遍高于国内市场,超过100美元,像北美市场长材价格更是比国内多出200美元.
由于今年世界经济复苏明显,造成全球性的钢材需求增加,资源偏紧,像北美市场今年钢材需求缺口可能超过1000万吨,这使得原本向中国大量出口的日本,韩国,俄罗斯,乌克兰,包括美国也都减少了今年向中国的出口数量.另一方面,由于国内钢铁业的发展,特别是一些大中型企业竞争力的提高,国内钢材产品在某些品种上已经可以替代进口钢材,甚至转为出口,像鞍钢引进的三条世界级冷轧薄板生产线80%的产品都已出口.
但伴随着中国钢材出口增长,国际上也传来"担心中国出口影响国际钢铁产业格局"的声音.对此,罗冰生指出,虽然今年钢材出口迅猛但中国仍是钢材净进口国,并且出口数量有限,预计全年也不过1100万至1200万吨,而还要进口超过3000万吨的钢铁产品,其中超过80%是像冷轧薄板类的高附加值产品,中国钢铁业还是要立足国内市场,为重化工业提供支持,并不会对国际市场造成冲击.
有关专家预计,今年全球钢产量将创记录的超过10亿吨,而明年国际钢铁市场也仍将保持较高需求水平,在前不久于土耳其举行的第38届国际钢铁协会年会上,国际货币基金组织(IMF)就预测明年世界经济仍将达到4.3%的增速,哪怕油价维持高位,这一数字也将在4%以上,这对钢铁产业而言无疑是巨大的利好,同时也将为中国钢铁企业进一步扩大出口,提升竞争力带来机会.
我国未来能源发展将优先发展水电
国家发展和改革委员会副主任张国宝10月27日说,我国近年经济持续稳定发展,对能源的需求也持续增长,导致原油进口增加,煤炭和电力供应紧张.由于我国的水能资源开发利用不到25%,优先发展水电是我国能源发展的重要方针.
张国宝在"联合国水电与可持续发展国际研讨会"上说,未来20年是我国全面建设小康社会的重要历史时期,为实现到2020年国内生产总值比2000年翻两番的奋斗目标,我国的GDP年均增长将保持在7.2%左右的水平.根据国际经验,我国已进入加快工业化发展的重要阶段,能源需求将持续增长,能源建设和能源发展的任务非常艰巨.
前三季冶金煤炭纺织重点国企产值增速回落
来自国资委的信息表明,前三季度,尽管38户冶金行业国有重点企业实现总产值利润5244.2亿元,但其增速依然比上半年回落3.4个百分点,煤炭和纺织重点国企实现赢利与上半年相比也有所回落.
前三季度,38户冶金行业重点国企完成工业总产值(现价)5244.2亿元,增长48.5%,增速比上半年回落3.4个百分点.主营业务收入5806.4亿元,增长53.6%,增速比上半年回落2.1个百分点.实现利润517.6亿元,增长81.1%,增速比上半年回落15.4个百分点.
32户煤炭行业重点国企则在前三季度完成工业总产值(现价)1372.3亿元,增长49%,增速比上半年回落1.7个百分点.主营业务收入1527.1亿元,增长51.8%,增速比上半年加快2.4个百分点.累计实现利润142.2亿元,增长1.6倍,同比增利88.5亿元.
前三季度,38户纺织行业重点国企实现主营业务收入561.1亿元,增长5.8%,增速比上半年回落2.8个百分点.实现利润12.5亿元,同比下降9.9%(上半年增长7.1%).
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