羊城晚报 贺朝晖

本文来自:http://news.soufun.com/2005-06-11/437487.htm
近日，记者就我国房地产业发展中潜藏的社会问题采访了亚洲企业管理协会高级分析师、万国咨询有限公司总裁王廉博士。王廉说，我国房地产业发展正在偏离它的轨道：一味地以“山水楼盘”、“健康花园”、“文化人居”招揽顾客，它对社会、对经济发展的影响绝不只是“卖楼花”、“多次抵押”、“扰乱金融市场”这类问题，而是对城市、对公民、对社会造成的巨大隐忧。而问题的根本症结在于政治主导、利益主导，而非居民主导、企业家主导城市。

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资本扎堆，影响资本的社会有效投入


王廉告知记者，我国房地产开发的第一个隐忧就是造成整个社会和民间的资金密集地、集中时间地往房地产上投入，造成“全国人民买房，13亿人空囊”的局面。他说，当前老百姓的收入中，绝大部分用于购房置业，在生产性投入中都很低。同时，2002？2004年，国家投资贷款中，房地产一度独领风骚，即便2004年也稳居第二；而温州民间炒房资金估计在1000亿元以上。根据乘数原理，仅温州炒房团，就应当有5000亿的产出，可2004年，温州偌大一个市，GDP也就1000多亿。如果一个城市靠房地产无限拉动，这是一个失去理智的城市，它将影响整个工业结构的快速调整。


缺乏灵魂的楼盘开发将造成社区就业空心化


王廉认为，中国目前在楼盘开发、社区建设中，最大的问题是忽视居住群体的就业，10年后许多社区必造成空心状态并加剧交通堵塞。比如中国大规模最早开发房地产楼盘，是缘于15年前的广州洛溪新城和受到启发在江对岸开发的丽江花园以及围绕大石镇发展的相关楼盘，这三个组合联成的“社区”少说也有几百幢，上万户型，5平方公里以上，虽然比不上碧桂园、凤凰城豪华，至今仍然规模不俗。可是这一地区的房屋空置率，绝对不少于20%以上！因为在这一地区买房的人，多不在此就业，这一地区也没有多少可就业的，据他们调查，如果不是周边近年发展起了一批市场，增加了就业机会，房屋空置率绝对在40%左右。


滥用创新，掩盖规范制度建设和公共标准的实现


王廉向记者指出，目前中国的房地产开发商，在宣传上都是非常片面的。如“健康花园”、“山水人居”、“东方智慧”等等，这是一种诱导，引诱的“诱”，是一种不健康心理的作祟。他说，“安居”首先要乐业，在什么地方乐业？是真正以人为本的问题。如果一个社区或几千人的楼盘，没有考虑弱势群体、老弱群体的就业，这样的社区或楼盘本身就不可持续。但有的开发商为了加强推销，吸引眼球，以“特色”、“文化”、“指标”诱人，难道每个楼盘都有一个文化吗？


各自为王，造成和谐社会与产业政策的缺失


王廉说，以温哥华为例，全市有23个社区，各个社区都有自己相应的政策。再如澳门半岛聚居了30多万人，面积不足8平方公里，却有3000家家庭式企业。可是中国实行垂直管理，只有居委、村委，本质上没有经济区、社区一说，也就无所谓授予“社会”的权利，一切“垂直”说了算。房地产与产业发展“两张皮”，当城市发展到城乡结合部，城中村成了眼中钉，发展到工厂去，以污染的名义，迁厂又成了大问题，中国这种“棒槌”政策？？？不利自己则追赶，与“奉迎”政策？？？利己的则百般柔情，一直是“两张皮”的原因。连纽约第五大街附近，在世贸中心附近，还有上千家纺织企业？？？不是城市就不能办工厂，就是污染，而是办什么、怎么办？又如广州的“区域性金融中心”，其政策规划都没有一个明确的定位？？？许多决策者的产业知识仍是上个世纪七八十年代的，又不虚心，怎么有能力领导和谐社会建设？这是一个个性化产业与共同利益群体公共社区建设时代深层次的问题，是要昭示社区服务中指标的完美程度与差异化透彻的问题，而不是处处“自以为王”的“小农意识”的张扬。


不携手合作，难以建设和谐社区


王廉对记者说，房地产开发不是一个简单的居住问题，没有乐业，何来安居？根据经验，一个大型社区，5万人口以下会衰落，大型社区一定要考虑打造“城市产业”及“就业阶层”。而在一个中小型社区，免费的老年设施是必备的，要考虑贫富人群的弧形比例以及在开发各种楼盘时不同阶层人群的购买需求，不能简单地以文化或价格选择，这些都要精细地研究。更重要一点，和谐社会或社区是使各个方面和谐共处：开发商向经济利益、城市向生态、富人向穷人和中产阶级、西方文化向中国文化妥协。没有妥协的社区就是一个不成熟的社区。