中国社会科学院城市发展与环境研究中心


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梁本凡（研究员） 2005/07/14 08:47

　　买70平方米住宅 北京居民得花上50年

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是千百年来，中国老百姓梦寐以求的事情。但是，现实却是：“广厦千万，仍旧在建，普通百姓，望房兴叹!”近年来房价的持续疯涨，将许多人的购房美梦无情地击了个粉碎。


　　2004年，成都住宅五城区均价3241元/平方米，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家不吃喝购买一套70平方米住宅需要7.3年，房价收入比为7.3。发达国家房价收比为3-6。成都市房价收比远超出发达国家房价收比标准，当属非常现象。

　　按照“老百姓挣的钱1/4用于居”住这一标准，一个普通的成都民要想购得70平方米住宅，包括还贷，也得花上30年。北京得居民花上50年。很显然，房价疯涨真实地影响了社会的和谐。因此，落实科学发展观构建和谐社会房地产业责任重大，坚持科学发展观，构建社会主义和谐社会，房地产行业，特别是房地产业主管部门责任重大!

　　目前的问题是：股市过于低靡 房市过于火热

　　极度低靡与极端火热都是市场不和谐不健康不正常的表现。中国现阶段两大极不和谐不健康不正常的市场是股市和房市。股市过于低靡，房市过于火热。

　　由于房地产业实现和谐健康发展关系到国家宏观调控政策的成败，关系到房地产、房地产金融等相关产业的发展势态，关系到千千万万老百姓的民生问题，它不仅成为新闻的主题，而且成为社会各界，包括党和政府高度关注的焦点。

　　如何实现房地产业和谐健康持续发展？其出路与股市一样，关键在于市场创新。

　　只谈价格稳定不谈价格合理不行

　　中国房地产业实现和谐健康持续发展创新成功的标准是实现两个平衡：内部平衡与外部平衡。内部平衡有：供需总量平衡、供需结构平衡、价格稳定合理。外部平衡有：房地产市场与相关市场的协调发展，房地产业与其它产业的协调发展。

　　对成都来说，外部平衡还要包括房地产业比价与区域发展的平衡。在这里，应强调的是只谈总量不谈供需不行，只谈价格稳定不谈价格合理不行。

　　满足总量平衡的需求，必须是“自然”的有购买力的需求，决不是政策与炒刺激出来的需求。稳定而不合理的价格，当然不是和谐健康持续发展的标准。房地产业实现和谐健康发展才是创新成功的标准。


　　房地产业创新突破方向有四

　　一是，短期来年，要挤压掉投机性需求与贷款过度造成的超前消费。长期来看，要重点扩大与增加大众消费型的房地产产品供给。

　　近年来房地产产品价格节节上涨，并远远超出普通房地产消费者的购买力有着多方面的原因。其中，亚洲金融危机以来的政策性刺激，市场的投机性炒作影响很大。“8.13”以来的土地政策，总体上是限制供给增加的。从供需总量基本平衡角度看，它是造成目前房价刚性的重要原因之一。

　　要稳定房价，必须打压需求，增加供给。为此，上海北京等房价过高上涨的城市，要稳定房价，短期来看，要挤压掉投机性需求与贷款过度造成的超前消费。长期来看，要重点扩大与增加大众消费型的房地产产品供给。

　　二是，要对普通居民必须房产建设投资与对房地产总产品的建设投资实施差别调控

　　房地产投资过热是导致对房地产投资进行宏观调控的主要原因。但是要区分虚热与实热。北京的写字楼就是实热。经济实用房就是虚热。没有宏观调控政策的创新，北京房地产业无法实现和谐健康发展。要以结构调控为主线，对普通居民必须房产建设投资与对房地产总产品的建设投资实施差别调控。

　　三是，在房价被“稳定”的条件下，房地产开发商的生产与服务要实现三个转变。即数量型向质量型、结构型向价值型、人文概念向人性效用型转变。

　　现在，市面上有许多房子买了没法住。因为她缺乏人性化功能与人文效用。如缺少采光，不通风，厕所卫生间搁在住宅中间，电梯与卧室联在一起。至于户外的风水如何，不堪设想。数量型、结构型、概念开发模式在涨价的短缺市场是没有问题的。但在买方市场条件下，交面临困境。

　　四是，改革土地批租制度，是从根本上实现房地产业和谐健康发展的重要条件。

　　政府垄断土地一级市场，在一级土地市场实行批租制度，这是土地资源极为稀缺的??。大陆的土地资源情况，人均住房需求情况，社会资源与财富分配制度与香港不一样。大陆抄搬香港土地批租制度自然会不服水土。

　　2003年全国主要城市地价总体水平为1166元/平方米，比2002年增加92元平方米。其中，商业地价水平值为1919元/平方米，住宅地价水平值为1103元/平方米。北京商业用地最高达48089元/平方米〔王府井大街的穆斯林大厦〕，次之是为39023元/平方米〔位于西城区西单路口西南角的首都时代广场〕。居住用地价格最高的是位于西城区的阜外大街4号住宅楼，熟地价为55930元/平方米。

　　土地市场实行批租制度的最大弊端是抬高了房价的总体水平，拉开了普通居民收入与购房支出的距离，迫使普通居民贷款消费，迫使开发商盖天楼，破坏城环境，挪用未来经济持续增长所必须的社会需求与购买力，限制了宏观调控时房价向下波动的可能性。只有改革土地批租制度，才能从根本上实现房地产业和谐健康发展。


　　房地产业健康发展的三大措施

　　密切监视房地产市场动态：
　　由市统计局、房管局和市房地产信息中心和科研机构等专门机构对房地产市场动态进行密切监视。要收集市〔含郊区〕95%以上当前在售楼盘的调查、统计数据。数据要可信，具有统计意义。

　　认真把脉房市出的病态：
　　对地产市场的发展情况、价格变动、空间分布、供需矛盾及原因等等都有详细的分析。

　　实行阳光制度保障信息透明：
举行房地产市场形势暨住房价格新闻通气会。就当前房产企业和市民所关心的话题进行公开答疑。努力实现房地产数据的诚信公开，杜绝利用虚假信息误导消费者的行为。大力推进房地产的数字化进程，特别是通过网络平台进行公开、公正和公平的销售，让销售数据第一时间既可被公众获知。

　　同时通过众多高科技展示手段的运用，提高房地产的信息透明度，让消费者可以更清楚了解项目的真实情况。倡导房地产的公示制度，将相关信息准确、及时、公开地向社会公众披露。全面提升行业同社会公众之间的信息对称程度，同社会相关层面维持良好、迅速和准确的沟通。