对当前房地产市场价格的看法

地 址：北京卓达经管学院 北教学楼报告厅
主讲人：北京师范大学管理学院教授、博士生导师 董藩
时 间： 2005年5月9日 下午
记 者：孙勇建
今天下午，国内著名房地产专家董藩教授来北京卓达经管学院作了精彩演讲，题为《对当前房地产市场价格的看法》，大体内容如下：
一、我国房价高的十二因素
（一）六大国情背景
1.人多地少
2.人口增长
3.城市化进程加剧
4. 经济增长
5. 城乡收入差距严重
6. 家庭规模小型化
（二）三大制度背景
1. 住房制度改革
2. 金融制度改革
3. 社会福利制度
（三）三大意识
1.城乡阶层意识
2.群居意识
3.正在形成的负债意识

二、北京房价没有泡沫
（一）高房价不等于泡沫
女孩嫌自己身材矮，将头发握起个高高的簪，看起来挺高，可实际身高还是那么高，这就是泡沫。
房地产泡沫指由投机因素引起的房地产价格脱离市场基础的现象。土地和房屋价格虚高，与其使用价值不符，虽然账面价值高，实际上不具稳定实现的基础，形成一种表面的虚假繁荣。
（二）如何判断房价有没有泡沫
可以抛开买卖市场，仅将住宅的出租供给与承租需求相比较，如果出租供给明显大于承租需求，出租收入明显低于投资的机会成本也就是利息，就可以判断有房价泡沫了。
（三）北京房价基本平衡,而上海房价存在一定泡沫.
在北京房地产市场上，整个理财性投资相对于人口规模庞大、外来和流动人口比例很高、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约17？20％。这与上海大不相同。虽然上海在人口规模、外来和流动人口比例、收入水平上与北京差别不大，但毕竟不是首都，在政治、文化、科教领域的影响力还是明显处于弱势的。但是，上海的理财性投资需求明显大于北京，其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。北京的住房是很容易租出去的，而且出租收益率与利息率大体相当，甚至略高于利息率。所以，北京房市尽管价格水平较高，但总体上看还是健康的，有真实的需求作为支撑。上海则不一样，基于房价来看出租收入，显然出租收入偏低，明显抵不了利息支出。还有一组数据可以验证我的观点：北京、上海两市存量房产规模大体相当，但2004年北京二手房市场仅成交约4万套，换手率很低，交易稳定；而上海却成交了27万套，换手频繁，表明投机活动明显。七部委政策出台后，上海市场出现了明显的抛盘，也印证了我的判断。
原因分析：
外资影响, 一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房，相互“对敲”，大幅度抬升房价，扰乱了市场秩序。
区域文化影响。上海市民的市场意识明显强于北京市民，投机心理普遍，形成了投机文化，这里的“投机”为中性词，并无贬义。海派文化的特点就是务实、灵活、不满足，它影响了整个“长三角”地区甚至南方，而上海居民恰恰以当地人和南方人为主。解放前上海就是市场经济最发达的城市，这培养了当地人敏感的市场神经和承担风险的勇气。改革开放后，当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所，广大市民看到了许多“杨百万”式人物，街头巷尾流传着许多一夜暴富的故事，这进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化。当股市低迷，存款利率低，缺乏投资途径，而房市恰好表现出较好的发展势头时，大家自然涌向房市。北京就不同了：五朝古都孕育出皇城根文化和胡同文化，将当地人塑造得见多识广、气宇轩昂，但也培养了他们懒散懈怠、喜欢闲侃、知足常乐、随遇而安、安分守己等性情，而北京的外来人也多为市场意识不强的北方人。所以，当上海人忙于炒房时，北京人仍然在怡然自得地遛鸟、遛狗。
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（四）北京房价的珠穆朗玛是怎样形成的
第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。
第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。
第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。
第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。
第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。
第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。
不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。
这些机构和个人的存在，对北京的房地产需求必然产生巨大影响，所以仅从普通北京市民角度来观察、评价房价的“高”与“低”，显然是不够科学的。
网上很多人骂我，他开始看了个题目,没有看完全文就乱下结论，这是很不负责任的。有人说我跟开发商穿一条裤子----我不会偏向政府，不会偏向开发商，也不会偏向老百姓，我为谁说话？是科学。
同学们可以看看焦点房地产网我的相关文章。
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（五）北京房地产价格2005年可能会有5%到8%的浮动。


三、政府不能袖手旁观
（一）开发商敢于表达自己的异议，民主气氛日趋浓厚，越来越多的舆论卷入房地产，给政府造成压力，这是好事。
土地利用要遵循可持续发展原则。
（二）当前调控房地产市场的四项基本原则
稳定价格，不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。例如，按照目前GDP的增长速度，把房地产价格水平控制在5％的升幅以内。一些人希望通过调控措施把房价水平拉下来，最好使其下跌二、三成，甚至五成。我认为，在个别地区，例如上海，房价的明显下跌是很正常的。但是，如果全国平均房价水平大幅度下跌，其后果将不堪设想？？我们不该忘记上个世纪90年代海南的教训，而且现在不是一个海南的问题，而是全国。李嘉诚所说的“房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候却一定会死人”，讲的就是这个道理。如果房价下来了，但金融危机也爆发了，“半拉子”工程到处都是，这种调控负面影响更大。我认为最好的方式是通过GDP的相对快速增长来消化掉房价中被认为属于“泡沫”的部分。
理顺秩序，中医理论调整理顺, 对企业经营行为和市场运行秩序要加强治理。不少房地产企业发布虚假广告，面积计量不规范，“掺水”严重，有的企业还违规销售；有的开发企业在资质无效的情况下继续从事开发经营活动，严重扰乱了市场秩序；有的企业囤积土地不开发，有的企业则在集体土地上搞开发，向社会销售房屋，为产权产籍管理埋下了许多隐患；有的企业抽逃注册资本金，有的则违反建设项目管理程序，未办理施工许可证就擅自开工建设。另外，在设计招标、土地使用权出让招标、施工招标、工程监理招标过程中，“捧标”现象也非常普遍。这些问题的存在，导致“豆腐渣”工程和法律纠纷频繁出现，已经严重影响到房地产业的健康发展，其危害并不比房价连续攀高轻多少。
把好关口。开发市场的入口把不住，什么资质的企业都进来了，产品质量低劣也就是正常现象了。据2004年披露的一组数据，在北京2967家房地产开发公司中，92.7％的企业是没有资质的，地方企业的情况可以推想而知。其二，把好产品的出口。也就是商品房的竣工验收问题。大量有质量问题的开发项目进入了消费市场，不但给消费者带来了财产损失，也对他们的健康、安全构成了威胁。其三，把好消费者的入口。住房不是纯正的商品，但也不要规定一个家庭只能买一套商品房。第一批独生子女已经成家立业，他们的父母已经或接近退休，再买套房子把父母接到身边既是中华美德的要求，对减轻社会保障与福利压力也很有意义。如果买者把房子出租，也是有意义的，因为存在合理的承租需求，就该满足它。但是，一个家庭名下买三套以上商品住宅，则应严格禁止，更不该对其贷款。所以，法律规定内的房产投资应该被允许，超过标准的职业炒房行为要严格禁止。
保障人权，政策要以人为本。住房这种商品带有一定的公共产品色彩，而且住房商品价值巨大，城市低收入家庭在解决居住问题时必然面临着难以克服的压力。在这个问题上，政府的责任是不可推卸的，它必须采取措施保证低收入家庭和生活困难家庭具备起码的居住条件。现在，国内的“经济实用房”在建设和管理上还存在许多问题，急需加以完善。“廉租房”制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。我认为，将“家家有房”作为“小康”社会的建设目标之一，显然有些过高，即使在英、美这样的“大康”社会，住房私有化率也只有六、七成，许多人也是要租房子的。虽然现在我们的住房私有化率很高，但随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难。我想，不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。
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著名青年经济学家董藩同志简介