系统说明：

1.               房地产营销如同扬帆出海又如百舸争流，“船不好走不远，帆不适走不快，风不够难胜出”所以营销要做好三件事：知道船工造适合航行的船，插上大小适合的帆，刮起足够且方向正确的风。

2.               “船，风，帆”三者是狭义的“零和游戏”。若以总分不变为前提，“船”做60分，“风和帆”做40分便可；若“船”为40分，则“风和帆”要做到60分，此消彼长，奥妙无穷，运用之妙，存乎一心。

3.               船有百类，帆有千样，风有万种，且三者相生，如循环之无端，孰能穷之哉？

 

房地产船风帆系统营销论示意图

   首先来看“帆营销”。“帆营销”就是为了船跑得更快，在船上竖起一张能借助风力的帆，对房产营销而言，就是“概念包装”。目的有两个，一是丰富和提升房子的附加值，二是为了区隔竞争对手。“帆营销”的特点是做“加法”，通俗地讲就是让房子加上点“灵魂”就成了家，而“灵魂”就是我们所说的“帆”，“升帆”是营销策划的入门功课，也是营销公司必备的看家本领。

   其次看“风营销”。“风营销”就是给已经插好帆的船施加以更强的外力，让其在市场竞争中“好风凭借力，送我上青云”。如果说“帆营销”是做“加法”，那么“风营销”则是做“乘法”，这是“软策划”中的上乘工夫，可以做到四两拨千斤，花小钱甚至不花钱也能办大事。“风营销”不仅限于善借势，更突显它的“始作佣者——煽风点火——火为我用”之间的腾挪切换，“造势——借势——出势”是他们的拿手好戏，其中“谋子先谋势——板块炒作”是“风营销”的招牌菜。

最后来看“船营销”。“船营销”其实就是解决“造船”的课题，一是造什么船？二是如何造？原本这一领域的事情是建筑设计院干的，但由于时常竞争的加剧，营销机构本着“一是全程服务，二是高度责任”的两大原则提前介入，于是便有了营销公司除了“软策划”还要“硬策划”这一提法。“船营销”存在的市场基础在于“适合航行的船才是好船”。百舸争流中跑在最前面的船往往由经验丰富的“水手”知道，由“能工巧匠”（通过公司团队配合来实现），那在市场博弈中将会更有竞争力。所以有的营销代理机构开始有意识装备了大量原本该在设计院的“能工巧匠”。

※注：远航归来的“水手”最清楚，“升帆”虽是营销的初级阶段，但也是一门大学问，什么样的船该升什么样的帆？多大的船该配多大的帆？这些都很讲究，其中有个著名的“三点一线原理”（主力产品，整盘概念，主力客户要高度统一）对“升帆”起到了很好的作用。