赵晓：“国六条”可能很难把房地产调控下来
焦点房地产网 house.focus.cn 2006年05月19日20:52 焦点房地产网
马磊  


　　在今天下午《新地产》房地产上市企业十强颁奖典礼上，著名经济学家赵晓博士就房地产存在焦点房地产网的宏观经济问题和新鲜出炉的“国六条”发表了自己的尖锐观点。赵晓认为，当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。就房地产来讲，由于各个利益集团的博弈，使得包括地方政府在内的“看不见的手”打败了“看得见的手”，从而使得房价上涨的趋势很难改变。而对于“国六条”和即将出台的具体的措施能不能把房地产调控下来的问题，赵晓发言表示“我们认为很难”。

　　以下是赵晓博士观点实录整理。


　　（声明：本文仅为赵晓发言整理，未经赵博士本人审阅。本网发表此文仅为传递更多信息之目的，并不代表本网观点。）


　　【赵晓】：我们看到04年房屋的价格指数等等，现在看到的是地方性的数据，比如说北京市，北京市的房价上涨是两年来最快的，广州的房价也是非常的快，上海的房价也是很快，正是所谓的房地产行业一线城市的这些地方房价正在涨价，引起了各方面的关注，也引起了一些争论，我们看到在此之前，比如说各个方面都在讨论，说宏观调控是不是已经失败了，也有人提出，这样的状况，政府显然要采取进一步的政策，我们看到17日国务院开会，出了六条政策，被称之为新的“国六条”但是主要是一些方向性的，进一步的我想很快有关部门会进一步起草，这是大家的意见，怎么看待我们当前的房地产形势，究竟怎么看待房地产调控以及中国的房地产问题，这里面我仍然记得，我以前特别强调的，看待中国的房地产要从不同的方面看，比如说宏观方面看和房地产自身看，如果不了解房地产的宏观形势也很难了解房地产价格的走势，如果不了解政策的情况，也不了解中国的房地产的市场变动，如果我们不了解中国的房地产特点，也没有办法很好的了解中国的房地产。


　　我们首先看经济增长依然很快，去年的经济增长依然很快了，今年的经济增长仍然是非常快。这样的一个宏观经济的增长的速度，比如说一季度的10.5%的增长速度，构成了整个中国房地产价格回落和市场回落的重要的背景，换句话说我们发现当前的宏观经济，仍然处在一个快速增长的时期，而且仍然有过热的危险，去年的一些政策我们现在来看，应该说对现实的状况，是经济仍然快速的增长的迹象成为主要的机制。从金融和货币我们发现更值得关注，首先我们发现全世界的货币都有超级的流动性，流动性非常强，我们国家的货币的投放，货币量的供应现在来看，今年又有一些新的迹象，比如说04年调控以来，货币的供应有一段时间是下降了，但是05年8月份以后逐渐的回升，今年一来，一到三月份的增长大大的高于去年的同时期，这个引发了很多人对下一步的经济过热以及房地产过热的一个忧虑，因为货币很多，他会进入到房地产的市场，这是一个非常重要的背景。


　　再一个我们发现目前的银行存款增长的很快，贷款就没有这么快了，存在的差距已经创造了历史的记录。大家在03年我们存贷差不到5万亿人民币，04年超过了6万亿人民币，05已经达到了9万亿，今年已经接近10万亿了，这样一个存贷差是空前了，95年17173的时候应该大概是3千亿，第二个差距导致的直接的结果就是流动性很强，银行的压力很大，显然银行出台了一些办法都不是好办法，银行必须为他过量的资金寻找出路。再一个我们发现目前的利率非常的低，特别是考虑到物价，这一个是超低的，低于25年的平均水平，再一个我们发现国内外的游资都是非常的丰富，中国的外汇储备都是非常多，现在已经到了8790亿，进入中国的外资也是全世界最高的，国内本身的资金也非常的丰富，民间的资金大家说应该在1万亿左右，我们说的存款现在已经超过了30万亿了。这些钱投到什么地方去，最终显示的结果还是投到了房地产，为什么呢，因为他们发现房地产投资的回报是普通投资回报的两倍以上，换句话说银行在房地产投资方面获得的利润是暴利，在其他的行业的情况不是很好。尤其是从过去的投资来看，投入了国有企业投100块钱，50块钱是不能拿回来了，房地产投资贷款聚集在销售贷款上，这是银行的最好的支撑，不良的资产只有2%点多，每个月都有返款付息的款项，所以非常的好控制，现在我们来看，全世界的货币都非常的多，中国的货币尤其的多，所以全世界的投资者首选是中国，在中国他们会首选上海、北京、广州等这些重点的地区，在个别的产业里面，他们选择了房地产，这是一个市场的我们看到的力量，而且这个力量是非常强的。


　　这是货币方面，从房地产的本身来看，首先我们说在房地产相干的利益集团里面，所有的有钱有势的人都是希望房价上升，只有房价上涨，地价才可以上涨，手里的资源才可以上升，房地产的投资现在占到了全国的投资的18%以上，在某一些地方，比如说北京市，可能高达55%以上，一个地方的经济增长很大程度都是房地产拉动的，在这个情况下，如果房地产行业不好，对于地方的增长来说就会造成影响，因此地方政府非常的希望房价能够上涨，至少是不能回落，房地产商很自然的也希望它能够上涨，银行同样如此，包括中央银行，我们说中央银行是害怕房地产上涨了，但是同样也是害怕下跌，如果下跌，他的贷款就有风险了。更重要的是中国的其他的贷款的抵押50%是用房子抵押的，如果房地产价格下调，其他的贷款也有风险，我们看到房市在很大的程度上跟当地的经济增长练习在一起。


　　其他的一些人不喜欢房地产价格上涨，但是他们是没有权的，无钱无势的，换句话说有钱有势的利益集团都是希望房价上涨，从这样的博弈的结果来看，从房地产本身的增长模式来看，他的特点来看，也是价格往上走的。再一个我们看到，中央的确很关心房价的问题，我们看到04年是宏观调控，到了05年宏观调控就演变成了对房地产的调控，因为中央发现，宏观调控主要是调控某些热点问题，就是房地产，但是中央这是看得见的手，首先我们发现它受到看不见的手的阻挡，比如说中央银行你不让我贷款，你不让我贷我贷给谁呢，银行处于自己的利益考虑，也会贷款，我曾经问过在国内做房地产基金做的最大的国外的投资基金，我问他们，我说你们有没有比较在中国的投资的回报和其他的国家的投资回报，他说他在美国的投资回报不会超过5%，新加坡不会超过10%，但是在中国大陆是在15%以上，这是市场house.focus.cn的力量，还有多只看不见的手，指的是中央政府的调控的意图，还有国务院，它跟其他的利益主题的关系，我们发现在中国并不只有一只看不见的手，还有很多，比如说地方政府，他是不会喜欢房价真正的被调控下来，所以我们到各个地方看、开会，所有的地方的行政官员都说，中国的房地产价格是有一点高，但是不在我这里，我这个地方刚刚开始，即使你跑到上海去，他也会说，我们房价也是不高，我是国际大城市，不能跟小城市相比，每个城市都不认为自己的房价是高的，换句话说同他们的位置来说，他们并不喜欢真正的被调控，或者在全国的调控当中，他们自己希望不会是调控的对象。


　　我们发现中央的各个部门的意见也是不一样的，我们讲了中央银行是比较倾向于对房地产进行调控了，如果出现了金融危机等等，中央银行要负责，所以我们看到中央银行比较早的建议房地产进行调控，比较早的出台措施，但是他也考虑，如果这个房价下降，也不符合中央银行的利益，中央银行同样具有确保市场的风险。


　　在另外的部门，比如说建设部，它就更加希望房地产这个产业能够稳发展，他的职能决定了他的政策趋向和央行有所不同，我们看到在宏观调控当中，各个部门都希望自己扮演一个角色，像发改委很希望能够通过自己的手段进行调控，他也非常的积极，也非常的努力，也在这里面参与了。


　　所以我们看到这类部门，实际上行政的调控，我们看到的是行政调控和微观调控，真正的宏观调控只是在最近对利益有很小的调控。这里面其中一个非常重要的一个当很多只手都在这里面搅合的时候，动的时候，对这个调控的结果和效果是很难一一统的，今年的时候，大家问房地产调控究竟是什么结果，没有人知道，行政调控和宏观调控有所不同，这个药这个针打下去，他是很好医治的，但是行政调控很难治的，所以大家都在猜，等到你发现这个病症之后，你再调，一段时间已经过去了。


　　所以我们发现从房地产的行情来看，我们结合宏观和当前的货币形势和房地产发展模式特点，我们会发现，尽管很多人都不希望房价上涨，尽管中央发出了很强烈的信号，包括摆出他的姿态，希望这个市场得到调控，但是我们发现其实很困难，我们看到的是这个市场又回暖了，他从来没有冷过，只是回热了，仍然有走向失控的可能，这是一个看得见的手打败了看不见的手的结果。


　　我们现在看到国务院已经做了一个新的“国六条”其实我们看到也没有太多的新意，但是它很往前走，也很完善，该说的话都说了，姿态都摆在最后的，但是它还不是具体的措施，具体的措施估计20日以后会陆续的出台。但是具体的措施能不能把房地产调控下来，我们认为很难，因为现在的货币流动性是超级的，现在的利率是超低的，现在的政府之间的差距是空前的，现在市场的主题都在房地产，这种情况下有效的调控下来实际上很困难，特别是只是延续以前的调控的政策，那么我们想，它依然会像我们在前几年所看到的情形一样，仍然会出现这种看不见的手打败多只看得见的手的结果。这意味着我们目前的调控，除非它的力度大大的增强，否则这个效果是很难达到调控www.focus.cn的设想，但是如果真是中央政府下决心，土地政策、货币政策、然后税收政策也包括市场政策一起下条的话，我们也相信我们还是有一个力量可以把房价控制住，特别是把过快的上涨控制住，但是我们也相信这也是走向过热的一种危险拉回来而已，使得他成为稳定的增长，而且这个要很大的力度。


　　除了这些之外，我们假设新的“国六条”得到真正的贯彻落实，比以前的力度更大，换句话说房地产下面比去年更好。因为今天的中国房地产的问题，已经超出了房价的问题，我们现在假设房价上升非常稳定，而且假设这种房价没有任何的假，是不是中国的房地产行业就健康，住房的问题就解决？不是。我们看到这个行业里面积累了很多的矛盾，出现了太多的问题，这种房价已经不完全是这些理由，我们打一个比方来说，我们知道中国现在的房地产发展的整个大背景，就是城市化和房地产的市场，在整个城市化的进程中，我们知道大概有1600万到2000万人进入到这个城市，他们之间只有大概不到200万人是大学毕业、研究生毕业分配到城市的，换句话说只有不到200万人融入到城市的主流阶层，其他的都不能够融入到这里，都进入到城市的低收入阶层，在城市里面现在有一个报告70%的人买不起房子的，即使现在的房价他们也是买不起的，随着城市化的加速，每年有2000万人进入到城市，又买不起房子，五年下来就有1亿人买不起，这样的矛盾积累下来很大。05年我说当前最大的问题就是老百姓买不起住房，但是老百姓买不起住房我们认为房价太高，所以政府采取很多的政策，想把这个房价压下来，前面我们分析因为看不见的手的力量非常强。


　　其实我们现在说的，老百姓买不起房子可能因为老百姓的收入太低，实实在在的讲，这里面房价的因素只是一部分，特别重要的一个背景就是我们低收入阶层太多，买不起房子的人太多，这个跟中国的国民收入分配有关系，中国的国民收入分配已经是拉美化的崛起，就是两级风，我们国民收入的分配也是两级分化的现象，国家统计局也承认了，在所有的世界上最大的国家里面，我们的人均收入差距是最大的。人均收入差距很大，意味着人群中的富人，他们有可能买得起房子，他投资的角度是楼房，房地产的投资仍然是我们目前的最好的投资行业，相当于其他的投资行业的两倍，在这种情况下，他们不会放弃这种投资的渠道，尤其在其他的渠道非常狭窄的情况下不会放弃这个，这样才是问题的所在。


　　所以我们认为05年以来，整个政策的基调是调控，关心的是房地产的价格，我们假设下一步这样的调控把房价调控到合理的位置，我们也不认为解决了住房的问题，今天从关注房价和到住房的问题，从房地产的调控作为一个限制，到考虑重建中国房地产发展的模式，重建游戏规则的时候，甚至有必要从政治文明的高度看待中国的房地产发展，温家宝总理也一直强调，他非常遗憾的就是在过去的几年里面，他没有很好的解决医疗问题、公共医疗问题、教育问题以及住房的问题，换句话说住房因为和其他的问题一样，成为的中国的公共问题，如果它是一个公共的问题，我们可以看到，政府必须拿出更好方案和办法解决这个公共问题，因此我们设想，仍然用一部分人在房地产市场买房，他们这种购买和买卖图行天下的交流的关系，形成了新的问题，如果大部分的人买不起房子，这是一个公共问题，政府相应的就要在公共制度上，在发展模式上进行思考，然后进行问题的解决。


　　如果谈到这样的问题，我们会发现，实际上我们房地产的市场，包括我们的城市化，包括我们整个房地产的产业的发展，在98年的时候，我们需要通过住房的发展拉动经济的发展，中央政府在增长的导向下，第一次给房地产行业进入了一些政策，使得中国的房地产进入了发展很快的时期。前面我们讲了，各个地方他们也是房地产发展的积极的倡导者，因为房地产行业的发展，无论是他们手中找到了的资源，还是和当地的经济增长都是至关重要的。但是我们发现，实际上针对住房的前提来看，他是政府要关注的另外一个趋向被忽视，住房发展有两个问题，一个是增长的趋向，一个是民生的趋向，大部分的人你要保证他住的起房，以前的发展只有政策的导向，没有民生的趋向，实际上我们以前防范的是金融的风险，没有考虑到民生的趋向，如果把两者结合起来，就是我们现在强调的从增长型的政府转向服务型的社会的态度，我们可以想像，如果在政治文明建设比较成熟的国家或者是一个地区，它的领导力，也包括地方政府的引导力，不可能只考虑房价的上涨，不可能只考虑经济的增长，大家都知道美国的老布什，他是非常有作为总统，他打赢了伊拉克的战争，但是在美国的选举中选下去了，原因很简单，经济发展没有发展好，老百姓没有在他任下得到实惠，这样的增长一票否决，很快会被选下去了。


　　假如说北京市的市长一百件事做的非常好，但是有一个事没有做好，比如说70%以上的人没有房子住，或者是他们的住房问题没有得到解决，这一个事你很难做下去了，如果老百姓活不好了，在任的政府官员也是很难熬的。


　　我们现在还很难说，我们能够非常成熟的、非常平稳的转到这么一个新的基础下，但是中国的房地产发展，正是我们目前的一些问题，正是我们以前发展导向的缺陷，能够从政策上超越房地产的调控，回归到游戏规则的重建，这些基本的问题上，中国的房地产发展才能真正的健康发展。


　　从短期来看，我认为中央政府可以采取严厉的措施，比如说计划生育，计划生育在民生里面不是一个重要的事情，但是住房问题，温家宝总理也谈了，它已经成为很大的公共问题，我看到卫生部的一个消息，中国有2400万的人患了忧郁症，原因就是买不起房子，我跟潘石屹谈话的时候他说了，有一个人不想结婚，因为买不起房子，原因是任志强说了，住房已经分了穷人区和富人区。在这种情况下继续保持房价的增长，同时要考虑过快的上升等等，要在两个稻草之前，现在的政府官员只有一个稻草，这种只有一种导向的发展，在中国的历史上应该终结了。抑制房地产价格的上涨一定要像计划生育一样，当然这是短期的政策，从长远来看，我们在座的有很多的开发商，我知道你们都是在现代的游戏规则下做，现在的所有的买地都从政府来买，我们要回到十六届四中全会所讲的建立产权制度建立我们土地的使用制度。我们在过去建立的非常好，但是在生产要素上，现在讲这个话题才刚刚开始，政府在很多网络超女的领域其实要退出的。


　　另外我们也呼吁，能够让不同的利益群体建立自己相应的组织。他们之间能够有比较健康的、合理的对话。我们知道我们前面讲了，凡是在这个领域有钱有势的，就是希望房地产价格上升，凡是不希望价格上升的，都是没钱没势的，他们只好有一个人说不买房行不行，如果我们的政府不倾听这种声音，没有相应的调整，总归有一天这个声音会发生爆炸性的效果。如果我们更好的倾听他们的声音，比如说给他们一个能够成立各式各样组织的机会，比如说失地的农民可以成立失地农民的协会，买房的人可以成立自己的购房消费者协会，为什么不可以，你比如再出来印一个名片就是北京的购房者协会的人员。你的声音背后常常会反映出某个声音，问题是你说你就代表购房者发言，没有什么不可以的，我就代表房地产商发言，就时候房地产商发言很年难听，但是也要听，我们的问题不是他们的发言太难听了，我们的问题在于很多的人没有办法发言，假如大家在舆论的市场里面竞争，大家就没有力量在其他的市场里面拔刀相向，我们的中国的房地产已经到了这个关键的时期，我们98年之后这么一个发展的历史，实际上我们发现他成为瓜分的理由。


　　土地的资产我们知道高达30万亿以上老百姓的存款也可能在这个游戏中最后全部投进去，房地产变成一个机器，把土地的资产变成某一些人的资产，另一方面把老百姓积累了一辈子的资产变成几个人的资产，这个机器是要出问题的，所以我们知道贪污腐败是要被枪毙的，我们今天这么大的一个资产，这样一个瓜分的理由的模式也是应该被叫停，我们应该建立一个合适的游戏规则，在这个游戏规则里面大家都得到真正的健康的发展，我的发言到此结束，谢谢大家。