〖摘要：〗
 

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：

1）、前期准备阶段

主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。

2）、建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目在列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程

3）、经营阶段

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产楼盘的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。

 

房地产项目管理现今面临的问题主要有：

 

    如何将一个复杂多变的项目开发过程变成可控制的过程？

如何防止变更黑洞，使开发成本变为可控、在控？

如何调配项目资金，提高资金和稀缺资源的有效利用率？

如何保障总部、各业务部门、分公司的有效沟通？     

    如何定量的预测并降低项目实施过程中的风险？

如何对项目的资金、成本、工期、销售进行科学有效的预测分析？

 

要一一解决面临的问题，这些都需要在日常的工作中总结的经验，使信息系统越来越完善。

继续阅读其余的  19557 字

    一、营业税

    个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售免征营业税。

    个人销售住房免征营业税的，必须向住房所在地的区地方税务局(税务所)申请办理免征营业税手续，未经税务机关批准免税的，一律按非普通住房的征税规定计算缴纳营业税。

    个人购入住房的起始时间以房屋产权证上注明的时间或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋时间。二者所注明时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

    二、个人所得税

    1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的纳税人，住房自用起始时间按照“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；对根据国家房改政策购买的公有住房，自用起始时间按照“以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房地产证上注明的时间，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”；对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，自用起始时间按照“其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。

    住房自用终止时间以国土房产代征单位受理其产权过户申请之日为准。

    2、对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

    现有住房房地产证登记的产权人为个人或夫妻双方，在出售后1年内又以产权人名义或产权人配偶名义、产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以视其重新购房的价值予以全部或部分免税。

    出售自有住房时间以“财产转让所得”个人所得税完税凭证上注明的填发时间为准，重新购房时间以契税完税凭证上注明的填发时间为准。

    纳税人享受个人所得税减免优惠待遇，应向住房所在地的区地方税务局(税务所)提出减免税申请，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。

    三、土地增值税

    个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。普通住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

    个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年的(含5年)免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。

    四、契税

    对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为1.5%。  

世纪老人巴金先生生前的愿望中，第一句话就是“希望所有的人都有房子住”，可见，“居者有其屋”依然是我们难以实现的梦想。上个世纪九十年代以来，中国每年的住宅投资增加了10多倍，而住房的矛盾却不断加剧。
　　所有这些现象无不与住房制度有关。笔者以为，要实现党中央提出的“构建和谐社会”的伟大构想，必须认真反思1998年以来的我国的住房制度改革。
　　片面强调市场化
　　市场化解决不了住房问题。为了得出这个结论，西方国家为此探索了几百年。随着工业革命的深入，以英国为首的主要工业化国家面临巨大的住房危机，大多数城市居民没有自己的住房，恶劣的住房条件导致瘟疫的流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。
　　但在这段时间里，自由主义哲学思想席卷欧洲，整个经济领域的所有方面几乎都依赖于市场。自由主义的信念与迫使政府对住房进行干预的社会力量之间存在很大的矛盾。冲突造成的紧张状态使住房制度有了比较清晰的现代意味。人们意识到，无拘无束的自由竞争并不会自动带来社会福利的最大化，在住房市场利润的驱动下，住房的供给与需求并不会自动的调节达到某种合意的均衡。
　　但遗憾的是，我们在设计住房制度改革的思路却是有意无意地忽视了西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索。尽管1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。但更多地将经济适用住房作为暂时的过度性措施，主导思想还是强调“市场化”。
　　当前社会上有一种舆论，认为应该取消经济适用房。理由主要是经济适用房不符合市场经济规律，干扰了房地产市场的正常秩序。说到底，还是片面用“市场化”的尺子来度量住房政策和住房制度。
　　定位偏差
　　当然，我们应该用历史的眼光来分析我国的住房制度改革问题，从当时的实际条件出发来分析出台住房制度改革的背景因素。
　　1998年亚洲金融危机之后，我国的经济面临严峻的考验，出口需求快速下滑，而国内消费也乏力，因此，启动国内住房消费来拉动经济增长是非常正确的决策。这使得当时的住房制度改革更多地考虑到经济增长问题，而不是老百姓的安居问题。
　　从后来出台的房地产有关的各项政策看，的确存在片面强调房地产市场的经济增长功能，强调“房地产是国民经济的支柱产业”。最明显的标志就是2003年6月份央行出台121号文件后，为了不影响房地产市场的发展，国务院由出台了18号文件。
　　遗憾的是，“房地产是国民经济的支柱产业”被很多地方政府发挥到了及至。他们设法抬高房价、地价，最大限度地利用房地产行业来刺激当地的经济增长。
　　强大的利益驱动，使得住房的功能由“居住”沦为各利益集团寻租的“工具”。
　　无法调节
住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有不完全竞争性。
　　因此需要政府制定政策，影响住房的供求关系，以提高优质住房的外部收益，降低劣质住房的外部成本。
　　中国住房市场是不完全竞争的市场。首先住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，单个厂商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。第二，房产商生产的住房不同质，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。第三，住房交易的过程复杂，供求双方信息的不对称性，交易成本高。
　　由于住房市场是不完全市场，市场无法自动实现帕累托最优状态。因此即使是美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市场的运行加以控制和调节。 　

〖摘要：〗
现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据，其实只要仔细想想，就能发现是明显错误的：
一、近几年房价持续上涨，不少买房较早的人，身价随之上涨，自然喜气洋洋。这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。就如同炒股票，虽连续好几个涨停板，可是如没有卖出，又回落到原来价位，就是竹篮打水------一场空。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。
二、中国住房贷款是浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。人们买房时，一看一个月还款不过一两千元，小意思，完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2.25%(在2004年甚至低于物价涨幅3%)，贷款利率5.58%，但1979年来算术平均是6.58%，按现在的利差来算，贷款利率就是9.91%。美国几十年来平均房贷利率为8-9%。如以后利率提高到正常水平，还款压力会非常沉重。如贷款利率是6.12，贷40万、20年，利息为48.96万，如果利率升至7%、8%、9%，则利息分别是56、64、72万，涨幅分别为14.38%、30.72%和47.06%。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远虑，必有近忧。
三、当一套房子价格上涨后，并不是所有上涨的部分都能成为收益。据测算，如果购入新房不满规定的1年就转让，考虑其交易费用，营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等；再假设该房产年租金收益率4%为，则投资房产价格年涨幅需要在8%左右才有可能获利。
四、中国人多地少，所以房价应上涨。中国平均人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治区的平均人口密度也不过每平方公里407人，与上述几个国家相比并没有本质差别，如按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另如考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。所以虽中国人多，但地并不少，人多不是房价肯定上涨的理由。
五、房价只会涨不会跌。也许从一个比较长的时间，比如100年，不考虑通货膨胀，房价确实只涨不跌。可是长期看涨，并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。日本是个土地资源极度匮乏的国家，而且三分之二是山地，所以当年举国上下都认为房价没有理由不张。结果最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。结果日本从1990年起房价连跌14年，跌到上世纪70年代的水平，拖累了整个日本经济。房价应该适度缓慢上涨，如超过平均上涨速度，则必有回落的压力。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(会计上要提折旧)，因建筑水平越来越落后，也越来越陈旧。而土地所有权是国家的，永远不属于个人。
六、房子买入后就一劳永逸。根据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地所有权期限。
七、据说2005年一季度全国城镇储户问卷调查，结果显示有22%的居民准备在未来3个月买房，较上季度增0.8个百分点，较上年同期增0.6个百分点。按照这种说法，在一年左右时间内，始终有20%以上的人要在三个月内买房，那么就是有80%的人准备在一年内买房了。稍有常识的人都知道，这是绝对不可能的。要么是调查方法有问题，要么就是大量准备在三月内买房的人，其实根本没有买房。另看到一个调查说是90%的人认为房价仍要涨。想起韦小宝和侍卫杀了几个太监后，有人大喊：“有刺客！”，又有人说：“杀了几个太监！”大家忍不住就哈哈大笑。如康熙问这些人，100%会说是刺客杀的。总之对于这些调查不能轻信。
八、上海是国际化大都市。美国作为一个高度发达的资本主义国家，也仅有纽约、芝加??有些名气，在世界上没有多少人知道。上海曾与韩国的丽水争办2010年世博会，丽水既然申办世博会，当然不是一个差劲的城市，可是有多少人知道丽水这个城市？韩国大邱的地铁不知何时建成，但1995年地铁发生纵火事故，可见1995年之前就建成了。可是中国有多少人知道大邱这个地方呢？而上海地铁95年4月才试运营。全球生活质量排名，上海仅名列102位，世界上有多少人能说出前50名的城市？更不用说100名后的上海了。可见，那种说上海是国际化大都市，所以房价应与东京等地看齐的说法不过是别有用心，愿者上钩的谎言罢了。
九、房价不能跌，跌了对经济冲击太大。其实，中国从建国以来，经济经历过不少的大风大浪，从三年自然灾害到国有企业普遍亏损、亚洲金融危机，甚至是朝鲜战争，都没有对国家造成根本性打击。相反，中国的经济越来越好。房价下跌只不过让炒房客血本无归，让经济发展适当地放慢脚步，对银行影响也不会太大(买房人一般交了30%的首付，只要房价下跌不超过30%，银行贷款基本可收回)。而且房价泡沫早破比晚破造成的影响小。
十、铁矿石涨价71.5%，钢材更会涨价，所以房价还要上涨。据中国房产协会会长杨慎测算，建筑材料成本仅占房价的20%，钢材不是房屋的唯一建筑材料，这样钢材占房价的比例就更低了。砖混结构的房屋用钢量每平方用钢仅为10至30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。同时，钢材价格持续上涨好几年了，这也使得企业盲目大量投资，仅今年已经建成的钢铁项目的产能就将高达4.1亿吨，而2004年中国生铁产量仅2.5亿吨，中期来看，钢材价格会不涨反跌。钢价涨不是房价涨的理由。
十一、中国经济发展，收入提高，房价也应涨。不错，中国这两年收入提高较快，如上海，2003和2004人均可支配收入分别为14867、16683，一年增长12%。可是房子不象一般的消费品，是要用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万，一套房价60万，相当于20年收入。如收入与房价年均上涨15%，20年后不吃不喝，也仅307.35万的积蓄，可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。
十二、土地是不可再生资源，价格就应上涨。其实，不光是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就是一直上涨，从不下跌呢？在1999年时，国际市场上的石油价格只有13美元一桶，最低时不到10美元一桶。而且当时市场分析还有可能下跌，因当时世界经济低迷，又连续的暖冬，石油开采技术的提高又能增产。现在则是50美元左右一桶。1980年世界黄金平均价格612美元一盎司，2000年跌到279美元，当时英国央行因黄金存储、保管、运输都需要较大成本，又不象货币那样能产生利息，大举抛售黄金，受到最大黄金生产国南非的指责，意即英国将自己的快乐建立在南非的痛苦之上。石油、黄金价格大跌的时候，难道是因为它们成了可再生资源？何况石油不仅是不可再生的，而且在40年左右的时间内会开采光。
十三、土地紧缩后，土地供不应求。这种说法恐怕是开发商精心设计的。消费者与开发商是对立的“敌人”。毛泽东说：敌人赞成的，我们就要反对。对于这种说法起码要打个问号。事实并非如此。如“土地供应不足”传闻较多的北京，国土资源部介绍，北京2004年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92%；成交土地总面积437.71公顷，比上年同期增长了213%。北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。开发商制造这种真实的慌言，不过是想让消费者接受高房价。
十四、政府严控土地，供不应求，则自然上涨。与香港之区别。近两年，有些地方政府垄断土地市场，通过土地出让，取得了大量的市政建设的资金，当然抬高了地价。这和香港政府的作法有类似之处。香港经济之活力，与低税政策大有关系。香港个人所得税最高不过5%，而一般都要40%左右，如大陆，个人月收入超过10万元，税率高达45%。香港的主要财政收入就是通过卖地来取得。李嘉诚为什么能赚取1000亿港币身价？就是吃透了港英政府土地政策和低税率。可是大陆政府财政收入有90%左右来自于税收。所以各级政府不可能普遍长期采取这样的政策，这是不得已的过渡政策，就如中国电信为筹措建设资金收的电话初装费一样。先装电话、买房的人栽种，后装电话、买房的人乘凉。
十五、有成交就是有需求。不少人认为现在房市供销两旺，是健康的。其实购买不代表实际需求，因为心理预期扭曲了真正的需求。如2000年，中国股市处于牛市，发行新股都有上百倍的超额认购(因为上市后首日都能涨100%左右)，所以发行市盈率再高的股票(如乌江电力是80倍)都不愁卖不出去。可是现在熊市出现了新股上市也下跌的情况，于是15倍市盈率的股票也卖不出去。市场经历了几年的持续上涨，所以不少购房人全家透支未来购买，因预期会上涨，不买以后要付出更高的价格，造成真实需求被夸大。
十六、政府不会??国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿广州来说，2004年房价涨了，可是之前却连跌8年。商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移，当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，政府是无能为力的。其实情况恰恰相反，中国政府是非常聪明的，1997年中国股市疯狂的时候，一篇人民日报的文章就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家被亚洲金融危机风吹浪打，惨不忍睹，中国却胜似闲庭信步，安然无恙。恐怕只会适当打压房价，挤压泡沫而不会托市。
十七、有些知名经济学家说房价还要涨，所以房价仍会涨。经济学家在某些领域有智慧，不等于在所有经济问题上在行。牛顿这么聪明的人，也错误地认为光是粒子，最后还信了上帝。且越有名的经济学家，恐怕越无时间搞学问。对于那些如十年内房价要涨三倍，房价还要涨20年的言论要仔细分析，不能轻信。朝鲜战争前兰德公司要卖给美国政府7个字：中国会出兵朝鲜，虽然只有7个字，可是附有好几百页的材料来详细说明。美国政府舍不得那点小钱，没有买，结果遭迎头痛击。这些言论有没无详实的材料作为根据？恐怕没有。杨小凯说：中国的有些学者不是缺乏智慧，而是没有良心。1998年的时候这些人怎么不说房价要涨一倍？他们能否对买房人作出房价上涨的担保？当初说股市要涨到3000点的人是否补偿亏损的股民哪怕一分钱？
十八、结婚一定要买房。其实同样一套房子，买的或是租的并不影响房子本身的情况，不可能同一套房子，自己租的就有核辐射，一旦买下，就可让人长生不老。到底是买是租，应该是从成本上来考虑。现在中国的房价非常高，可是房租却相对较便宜，年轻人如能暂时以较低的成本租房，就可在以后房价回落后买入，省下的钱能办不少事。而这时不顾一切，掏空自己甚至父母的积蓄买房付首付，虽然有了房，却面临长期的债务。结婚一定要买房是农业社会传下来的陈腐观念，在合理的时间，合理的价位买入才是现代经济人的聪明做法。比尔﹒盖茨一次因认为25美元的停车费太贵，宁愿把车开到其他的停车
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新华网北京10月20日电　　日前，中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”，是否取消商品房预售制度再次成为人们关注的焦点。这一制度给国内房地产市场带来了怎样的影响？究竟谁才是商品房预售的最大赢家？现行的商品房预售制度真的应该取消吗？
　 预售缺乏监管市场问题重重
　　中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，在国内房地产市场发展初期，商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入市场，保证了我国住房制度改革取得成功。但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。
　　对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。
　　同时，这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖于国内银行，这势必会增加银行的风险。中国人民银行发布的2004中国房地产金融报告称，统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营问题较为严重。
　　期房价格低是幻觉还是现实？
　　目前，期房价格较现房价格约低10%至15%。所以不久前，当央行 “取消商品房预售制度”的建议一出，购房消费者的观点也出现了分歧，搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。
　　但中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多，企业之间会明显感到竞争压力，因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下，消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去的恶性循环。
而商品房预售制度则为开发商的价格合谋创造了先天条件。因为开发商使用的是无成本的商品房预售贷款资金，不会增加他们合谋的成本。因为借贷需要成本，房屋销售延后一天就得支付一天的利息，而且房屋一旦卖不出去就可能面临资金流断裂的风险。在这种情况下开发商就会抛售楼房，从而房价快速下降。
　　刘俊海也认为，取消期房销售未必导致房价高涨，因为现房的价格取决于商品房的内在价值与供求关系。在现房销售中，房屋的状况一清二楚，只要房屋质次价高，就卖不出去，价格自然下跌。而且，现房销售也有助于开发商进行公平竞争，激励其提供价廉物美的产品，从而把房价控制在合理价位内。
　　“风险共担”势在必行
　　与会专家认为，虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。所以建议逐步取消商品房预售制度，先建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。
　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏建议，首先，要建立严格的房地产市场准入制度，只有达到一定资质的企业才能进入市场。
　　其次，对商品房预售资金可采取专项信托、专门账号等方式管理。这样既可防止开发商随意挪用房屋预售资金，也可防止开发商假按揭等违法行为。
　　易宪容认为，首先要建立明确处罚违规开发商的制度，甚至要限制违约企业再进入这个行业；要制定清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；另外，预售资金可根据工期分2到5次付款，这样可保证商品房质量。
　　其次，政府要加强对房地产业的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；最后，要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者进行商品房交接。

中国房地产报　　
　　警惕中国房地产
　　陷入“拉美化”陷阱目前房产市场已放开，但“地产市场”并没有真正市场化，也就是说，房地产业的前端没有市场化
　　目前房地产市场的焦点是老百姓买不起房子。对于这个问题，过去的舆论焦点集中在房价太高的指责上。然而，单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那么，老百姓买不起房，究竟是房价太高还是收入太低呢？
　　双重二元结构导致弱者愈弱
　　近期，笔者对“二元结构与中国房地产发展”的问题进行研究，发现中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构的并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。
　　众所周知，二元结构是城市化的巨大拉力，因为城乡收入间高达5～6倍的差距，才有了源源不断向城市涌入的人群。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了200万从农村考入大学从而可以进入城市白领的人员外，其余过亿人口的收入都非常低。这意味着中国过去的城乡二元结构已经转化为城市内部的二元结构：“新市民”收入低，在住房消费等方面却无法融入城市人群，此外城市中也有一部分“老市民”由于改制等原因而成为城市中的“弱势群体”。老百姓买不起房的问题由此成为中国二元结构在城市化过程中的基本问题。
　　二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。对于我国的基尼系数，又有很多说法，国家权威部门的说法认为，其已经超过国际公认的警戒标准0.4，而学者们一般认为已经超过0.5。笔者不想去深究基尼系数测算的是与非，可确定的是，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能出现根本改变。
　　从国际比较看，在世界银行的《World Development Report 2004》中，中国的收入不良指数排在第十七位，仅在巴西等拉丁美洲和南美洲国家之后；前十大经济规模国家的收入不良指数，中国在其中排第二位，第一是墨西哥，美国排在第三位；考察前十大人口规模国家的收入不良指数，中国排在第三位，排第一的是巴西；比较世界上19个转型国家的收入不良指数，中国则排在第一位，排在第二位的是俄罗斯。根据国家统计局城调总队最新的季度报告，中国人的收入差距不仅达到了惊人地步，而且仍在继续扩大：2005年第一季度，最高收入10%人群组的人均可支配收入8880元(是全国平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增长率为15%，高出全国平均增长水平4.4个百分点；而最低收入10%人群组的人均可支配收入755元,比去年同季仅增加53元，增长率为7.6%，比全国平均增长水平低3.7个百分点。其结果是两组人群组的人均可支配收入之比为11.8倍，明显高于去年同季的10.9倍。而且，如果对两组人群的收入增幅进行比较，我们可以发现前者人均可支配收入增加额是后者的近23倍。
　　在这种情况下，各阶层住房消费模式如何，最终又如何影响房价呢？
　　打压房价 不能解决多数人住房问题
　　据统计，当前我国城市82%的家庭拥有自己的住房，也就是说，我国计划经济下的城市老居民的情况是“有家有业有钱”，那么这些人是不是就不买房子了呢？不会的。他们中的高收入者一定还会买房，其目的自然是改善住房条件及投资，改善性购房和投资性购房便成为主流。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占二至三成。开发商的选择，当然便是为这些有房又有钱富人造房，房价自然也就不断水涨船高了！
　　另一部分是刚刚被城市化的人们，他们买房的目的很简单，就是为了居住，能在城市安家，融入城市。无论是高端进入的高校学子，还是打工和失地进入城市的农民工，虽然他们对住房的“需要”非常强烈，但收入低，即使经过积累，现有购买力仍然很低。在当前的房地产市场化形势下，他们力量较弱，只能是市场的接受者，不会对市场产生决定性的影响。如果这批人只是极少数，那比较好办，让他们去住廉租房可也，就像美国等国家那样。但问题是他们已占城市的相当比重，并且将成为城市中的大部分人群，因此，他们不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。
　　显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，中国的城市化是农民工的城市化，如果二元社会结构持续存在，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是“农民工”，无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万新城市人的同时，就必然同时评政府的庞大人群，这将是一件可悲而又可怕的事情。这也许能够解释，为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。
　　但解决之道显然不在于一昧地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，房价就是降30%～50%，绝大部分市民还是无法自行解决自己的住房；上海的房价每平方米从2万元降至1万元，前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金，而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。
　　过不在市场化 还地于民方能治本
　　值得关注的是，收入分配问题的背后又与土地资产收益分配不公有关。本来，中国农民曾经有两次重要的机会可以分享社会经济繁荣带来的益处：一次是改革开放后大力发展乡镇企业的工业化阶段；二次是当前的城市化阶段。但这两次都由于现行土地制度的制约，农民未能得到其中增值的收益，因而只能靠出卖劳动力获取低收益，最终滞留在低收入群体阶层。根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%～30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%～50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化“贡献”近30万亿元。一些学者由此提出要“叫停城市化”、“反对市场化”。其实，问题不在城市化、工业化、市场化本身，而在于我们的土地制度。
　　因此说，目前房产市场已放开，但“地产市场”并没有真正市场化，也就是说，房地产业的前端没有市场化。这显然不是真正的市场化。
　　要使房地产市场根本上持续健康发展，政府必须做两件事，相比之下打压房价只是治标不治本的办法。一是改变当前的二元结构，大力培育中产阶层，为此需要国家在户籍制度的放松、收入分配调控、打破垄断部门利益、遏制权力资本上做许多工作。二是放开地产市场，使之完全市场化。政府一手垄断土地交易市场，不仅不利于房地产市场健康发展，而且容易滋生腐败，如果在交易过程中遇上贪官污吏在里面上下其手，最后这些人会一夜暴富，加剧中国的二元结构现象。
　　那么地产(土地)市场到底怎么放？又该怎样市场化呢？方案很简单：还地于民。把土地交给老百姓，特别是农村集体所有的土地要交给农民。政府不再以庄家身份出现在土地交易市场，土地市场真正市场化。土地交给农民后，农民有了土地，可以由自己来决定要不要卖，地产的供需情况将发生根本性改变，房地产的产品形态也将发生巨大变化，中国房地产将进入健康的制度发展轨道。
　　对土地制度进行这样的根本变革会带来许多好处。第一，它可以使这项改革惠及中国目前最广泛也是人口最多的农民，缓解二元结构。第二，它对房地产市场大有好处。对土地制度进行变革、完全市场化以后，将打破政府一手包办土地市场的垄断局面，放开土地供应，房价就上不到哪里去。如果再配套一些政策，消除二元结构导致的经济背谬现象和房地产畸形，相信大多数人就能够买得起房子，开发商就会转而为大多数人造房子，从而推动房地产市场回到更加健康的轨道上来。第三是政府不再垄断土地市场，可以使政府专心致力于维护生态、改善环境、做好社会保障等公益事业，发挥好公共管理职能。生态好了，环境好了，土地管理好了，土地就会升值，政府可以从土地增值税等方面获益；相反，若以牺牲环境为代价，靠出卖土地发展经济，不注重环境，房价就会一落千丈，对地方未必有益。
　　在已经情绪化、泡沫化、庸俗化的中国住房争论热潮中，我们的确还需要理性地去思考这些深层次问题。