点房地产网 house.focus.cn 2006年11月20日09:33 焦点房地产网 银鹏
近日，政府部门和行业协会一系列举措可以说是开启了二手房经纪行业规范运作的新起点，也可以理解成宏观调控在二手房经纪行业的一个细化。
吃差价、现金收房等行为被明令禁止，北京的经纪行业进入整顿之中，相关法律法规即将出台。
继《焦点房谈》后，焦点房地产网二手房频道再次邀请业内8家房地产经纪公司的老总对当前热点话题深入探讨。【相关阅读：吃差价推波助澜二手房价 专家倡议“吃一赔二”】
吃差价最严重的恶果--房价飞涨
吃差价损害业主的利益，也使购房人增加购买成本，然而吃差价最严重的后果便是导致了房价的飞涨，北京鑫尊置地房地产经纪有限公司总经理刘军(刘军博客,刘军新闻,刘军说吧)认为，这可能是吃差价最恶的一个后果。北京二手房的价格从去年下半年到今年一直不断地攀升，上升的势头比前几年厉害得多，吃差价的行为应该说起了决定性的作用。
那么，吃差价的行为是如何导致房价上涨的？比如，本来某房东委托的销售价格为100万，经纪公司为吃差价，卖到105万，其他的房东一看他卖了105万，报价马上就会跟涨到105万，这样到经纪公司那就卖到110万。所以当每一次中介公司加码的时候，业主就会跟进，然后中介公司再加码，这样就导致了现在二手房的价格严重失控，房东的涨价心理也极其严重。
北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强(华国强博客,华国强新闻,华国强说吧)给出了房价涨幅的具体数字，一年的时间里，吃差价行为导致二手房价格上涨了5%左右。
而二手房的价格上涨也拉高了一手房的价格。比如在望京，以前一手房约五六千块钱每平米，当看到二手房都卖到七八千的时候，现在新开盘的楼盘都卖到九千上万。一手房实际上在追涨二手房的价格，因此导致整个北京市房地产的新房、二手房的价格涨势并驾齐驱。而国务院一系列调控的根源就在于此。
反过来说，如果房价在急跌或没有呈现涨势的情况下，是很少有人来做现金收房的。“之所以有的公司用现金收房，就是看到二手房市场的涨势，如果市场变了，不是卖方市场，而是买方市场，那么还有多少人敢继续吃差价？！”华国强说，“今年城八区的二手房价格涨幅将超过15%，叫停吃差价后，预计明年的二手房价格涨幅会低于10%。”
经纪公司只是媒婆
经纪公司从法律关系上讲，不应该成为交易的主体，它只能是撮合买卖双方的交易。在吃差价的行为中，中介公司在一定的程度上充当了交易主体。
我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖打了一个生动的比喻：“好比我是一个媒婆，我本来应该给男女青年介绍对象，结果我一看这女青年不错，就把她娶了。” 从法理上来讲，经纪公司不应该吃差价。
经纪行业门槛过低
经纪公司的老总们普遍认为，依靠吃差价牟利的中介往往没有作百年老店的打算，因此从整个行业的机制上来讲，还存在着入市门槛过低的问题――只要10万元的注册资金、四个取得国家级资格证书的房地产经纪人就可以开一个经纪公司。
目前有两种经纪人职业资质，一种是全国性的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会出考卷。一种是北京市的执业认证。前者非常难考，门槛偏高，华国强笑称如果不看课本去考试，连他有几门功课都可能不及格；而北京市的又过于简单，稍微有点文化水平的人通过培训都可以拿到。
目前北京二手房经纪从业人员大概在5万人左右,有北京市职业认证的不到3万人，除去那些有证书但已经不从事这个行业的人，估计5万人中，可能有一半的人没有该资质。具有国家资质的经纪人当然就更少了，大部分公司目前在职的都达不到四个人，所以有的中介公司领牌照时向别人借证书，领完再归还。
规范经纪行业除了提高经纪公司的进入门槛，另一个重要任务就是提高经纪人的素质和加强对经纪人的管理。
刘军说，据他考察，美国和台湾的经纪人的学历都是本科以上，而北京大部分经纪人的学历都在本科以下，甚至初中、高中，整个行业从业人员的素质偏低。现实是，随着就业形势的紧张，越来越多的大学生本科毕业找不到工作，而一个干的好的经纪人一个月甚至能拿到上万元的收入，所以这其实是一个很好的行业，应该吸纳更多高素质的人才。
相比国外，目前国内经纪人的专业水准还太低。在美国，很多经纪人甚至对他辖区里面每一所中学，“是物理更好，还是语文更好，美国的各大学给这家中学的保送名额有多少，或者是篮球打得好可以进入哪个中学进入哪个名校”都很了解，他们的服务水平可以到这种程度。
此外，经纪公司有每年的评级，但目前还做不到整个经纪人档案和违规处罚的管理，如果管不到人，即使企业自己想自律，有的公司几百名、几千名的经纪人，如果经纪人没按公司的规定违规操作怎么办？或者是他不在这家公司，跑到另外一家公司做，也很麻烦。
另外，北京首创金丰易居房地产经纪有限公司总经理杨春龙(杨春龙博客,杨春龙新闻,杨春龙说吧)建议，目前经纪公司都是有限责任公司，是不是将来能够考虑推进独立经纪人、经纪人事务所等，承担无限责任，这对于市场的净化有一定的好处。此外，也应该加大经纪公司退出市场的成本。
吃差价是因为3％的佣金比例太低？
不少小中介、不规范的中介靠吃差价来维继生存，吃差价的利润跟佣金相比显然不是一个重量级，北京目前的佣金比例限定在交易额的3%以内，有的经纪公司收2.5%，有的只收1.5%，而靠一笔差价有时能生存半年。
因此，有人说，吃差价背后是3%的佣金比例太低，不能维持中介公司的正常运营，在国外，佣金比例能占到交易额的6%左右，建议北京的佣金比例提高到5%-6%较为合适。
北京信一天房地产经纪有限公司的佣金一直按2.5％收取，其市场部副经理罗煜认为，2.5％足以维持公司的正常状态，并且还能获利。大部分的公司通过自己不断发展，能将单笔收入所创造的机会成本或其价值通过创造再提高，所以他认为，3%以内的代理费还是合理的。
3％是不是过低，应该提高还是降低，更重要的是看经纪公司提供的服务到底值多少钱。
金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)说，实际上作为经纪人，他要做的不仅仅是对买卖双方信息进行简单的配对，更重要的是依靠他的专业素质针对双方情况给他们最佳的置业计划，并促进其成交。
而如前文提到，目前国内经纪人的服务水平、专业水准跟国外还有很大差距。
刘军认为，政府已经叫停了吃差价，佣金比例不如直接由政府限定，不准许浮动，比如一律3％等，所有的经纪公司按这一个标准执行。
经纪行业加速洗牌在三年后 2008年是拐点
现在倡导的透明交易、公平交易，不准吃差价、禁止现金收房，以及银行资金监管模式的实现等，使得那些不走正规化、不走专业化的公司进一步面临淘汰，这个洗牌的过程无非就是时间早晚。
北京中大恒基房地产经纪有限公司副总经理王彬 王彬介绍，五六年来，中介公司经历了三个阶段。第一个阶段是就是包子铺阶段，搭一个很小的门脸就开始作业务。随着不断地发展，逐渐相对成熟，比较规范。到现在，已经进入第三阶段，即洗牌的阶段。
华国强认为，尽管经纪行业尚处于洗牌的过程中，但在三年以后，才开始真正的洗牌或者说加速洗牌。因为只有当市场成熟、交易量达到一个相对稳定的数目时才真正开始洗牌。
目前北京还是一个增量市场，今年预计交易量在8万套左右，明年肯定在10万套以上，如果形势好的话，甚至可以达到12万套。因为随着时间的推移，北京符合购买时间在五年以上的房子会越来越多，相应的交易税收可以减免，这会促进二手房的交易。去年二手公房的交易量曾大于二手商品房的交易量，今年已经倒过来，商品房占52%左右。
而如果说年交易量的饱和程度就是10万套，明年某些公司要增加份额，其他必然有公司交易量要下降。
因此，当北京在两三年后二手房的交易量达到年交易量12万套到15万套的水平时，也就是2008年左右，市场会进入拐点。
如果政府出台几个规定将更加速行业的洗牌，一是提高注册资金的门槛，目前的资金门槛只要10万元，北京近3000家的经纪公司绝大部分的注册资本在100万以内，如果注册资本提高到100万，那将有多少公司要关闭。
另外，行业普遍存在的现象是，注册一个公司可以开展无数的分支机构，使得行业非常乱难以监管，如果规定，注册资本低于某个数字的不可以开设分支机构，这也是一种洗牌。
金育松则认为，未来北京的中介行业可能会出现两极化的现象：一是会出现几个比较大的品牌，他们的份额可能会占到整个市场份额的60％、70％以上，但这并不意味着小型的经纪公司不能生存。洗牌洗的实际上是不正规的中介。
到最后，会有一些做得非常独特、市场细分做得非常好的小型公司的利润率也会非常高。比如有的分区域，专作某一个或几个区域，比如专门做高端市场、专做别墅。